[시사뉴스 김수정 기자] 1300조원을 넘긴 가계부채 억제를 위해 정부가 내놓은 각종 대책으로 부동산시장이 급속도로 위축되고 있다. 여기에 미국의 금리인상 가능성에 따른 불안감, 도널드 트럼프의 미국 대통령 당선에 따른 불확실성, 주택 담보 대출 심사에 총부채 원리금 상환 비율(DSR)이 적용되는 등 악재가 더해질 것으로 보여 내년 부동산 시장의 전망도 그다지 밝지는 않을 것으로 예상된다.
내년 '깡통전세' 위험↑
내년 전국 주택시장에 '깡통전세' 경고등이 켜졌다. 건설·부동산업계에 따르면 내년 주택시장은 11·3 부동산대책과 대출규제 등의 영향으로 매매가 상승세는 올해보다 위축될 것으로 보인다. 반면 금리 상승 가능성에도 여전히 저금리 기조가 유지되는 만큼 전셋값은 상승세를 이어갈 것으로 예상된다.
내년 전국 주택 전세가격은 지금의 비싼 가격을 유지하는 한편 집값은 하락할 가능성이 커졌다. 이에 집을 처분하더라도 전세보증금을 돌려주기 어려운 '깡통전세' 위험이 올해보다 더 커질 것으로 우려된다. 실제로 올해 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 역대 최고치를 기록하면서 이같은 우려는 꾸준히 제기돼왔다.
KB국민은행에 따르면 올 11월 전국 주택종합 전세가율은 지난 4개월에 이어 68%를 기록했다. 이는 국민은행이 통계를 집계한 이후 역대 최고치다. 같은달 전국 아파트 전세가율도 3개월 연속 75.4%를 이어갔다. 서울은 73.3%, 수도권은 76.4%, 6대 광역시는 74.1%다.
하지만 이는 평균치일 뿐이다. 역세권 소형아파트 등 전세 수요가 많은 주택을 중심으로 전세가율이 90%에 달하는 곳도 상당하다. 내년에 이처럼 전세가율이 높은 주택의 경우 매매가가 위축되면 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 속출할 수 있다. 특히 서울에서 이같은 위험이 더 클 것으로 예상된다. 서울은 다른 지역보다 내년도 예정 입주물량이 많지 않기 때문이다.
김은진 부동산114리서치 팀장은 "내년에 일부 지방에서 입주 물량이 예년보다 늘어나면서 입주 시점에 국지적으로 전셋값이 하락할 수 있다"면서도 "하지만 서울 입주예정 물량은 예년 평균 수준인 만큼 저금리에 전세수요가 이어지면서 전셋값 오름세는 계속될 것"이라고 말했다.
내년 경매시장도 '침체'
내년 부동산 경매시장도 미국발 금리인상으로 올해보다 침체될 것으로 예상된다. 경매업계는 내년 부동산 경매시장에 경매물건이 증가하면서 올해보다 경쟁률이 하락할 것으로 내다봤다. 또한 매수세가 줄어들어 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가율)도 올해보다 떨어질 전망이다.
저금리 기조에서는 갚아야하는 이자도 줄어들기 때문에 빚을 갚기 위해 매물을 경매에 내놓기보다 빚을 갚는 편을 택하는 경향이 짙다. 이에 역대 최저금리를 기록한 올해 경매시장에는 매물 가뭄을 보였다. 하지만 내년에 금리가 상승하면서 올해 유예됐던 경매물건이 대규모로 시장에 풀릴 수 있다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 "가계부채대출 연체율이 올해 10월까지 역대 최저치를 기록하고 있어 금융권에서 경매로 채권회수할 주거시설이 많지는 않다"면서도 "총 가계대출 규모가 역대 최대치인 상태여서 금리인상 여부에 따라 연체율이 상승하면서 경매물건이 대량 발생할 수 있다"고 설명했다.
하지만 대규모로 쏟아지기보다 서서히 풀릴 것으로 예상된다. 이 선임연구원은 "기업부채연체율은 조선업 등 구조조정으로 심각한 수준이지만 기업 부실 물건들은 기업회생 절차를 거치면서 경매시장에 나오는 시간이 길다"며 "이에 신규물건 공급은 서서히 증가할 것"이라고 전망했다.
물건 감소와 함께 매수세도 줄어들 것으로 예상된다. 내년에는 대출규제 강화로 자금마련이 어려워질 가능성이 높기 때문에 경매시장 수요도 위축될 수 있다. 이에 올해 고공행진하던 낙찰가율 상승세는 주춤할 전망이다. 수요가 위축된 영향도 있지만 감정가가 상승하기 때문이다. 올해 경매시장 낙찰가율은 급상승했는데 여기에는 경매물건 감정가에 그동안 상승한 집값 상승분이 반영되지 않았던 영향도 컸다.
하지만 내년 상반기부터는 경매물건 감정가에 그동안 오른 집값이 반영된다. 이에 올해보다 감정가가 상승하면서 낙찰가율은 다소 하락할 가능성이 있다. 주거시설은 아파트를 중심으로 인기를 계속 이어갈 전망이다. 올해 연립·다세대까지 수요가 확대됐지만 이들 매물은 내년 주택시장 상황에 따라 가격이나 경쟁률 하락으로 이어질 수 있다. 수도권 단독주택은 토지가치가 상승하고 있어 향후 몇년간 인기가 지속될 것으로 보인다.
업무 상업시설은 개인 창업이 가능한 소규모 시설을 중심으로 수요가 이어질 것으로 예상된다. 올해 다수 낙찰된 업무용 빌딩은 오피스 시장 약세로 수익성이 담보되지 않는 상황이다. 이에 유찰이 증가할 수 있다. 공업시설은 경기하락 여파로 물량이 내년부터 본격적으로 쏟아지겠지만 수요가 한정됐다는 점에서 그리 밝진 않다.
토지물건은 내년 경매시장의 중심이 될 것으로 기대된다. 현재 토지 매물 낙찰가율은 이전 최고점 대비 10%포인트 넘게 낮은 상태다. 또한 주거시설과 업무상업시설과 비교하면 명도와 관리비용 등 추가비용이 발생하지 않는다는 장점이 있다.
올 1~11월 진행된 경매건수는 12만6000여건으로 12월까지 다하면 역대 최초 13만건 미만이 될 것으로 추정된다. 역대 최저 진행건수는 지난해 15만2506건이다. 이는 진행건수가 가장 많았던 지난 2005년 42만8883건 대비 30% 수준이다.
올해엔 특히 수도권 주거시설 경쟁이 치열했다. 올해 법원 경매 평균 응찰자 수는 4.2명이다. 올해 3분기까지 4.3명을 유지하다 지난달 정부의 부동산대책 발표와 일반 부동산 거래 하락 등의 여파로 응찰자 수가 소폭 감소했다. 올해 평균 낙찰가율은 71.2%다.
