[시사뉴스 김수정 기자] 최근 수도권 인기지역 땅이 헐값에 나왔다며 소비자를 유혹하는 기획부동산 투자 사기가 기승을 부리고 있다. 개발이 추진 중인 수도권 땅은 부지가 크고 땅값도 비싸 한 필지 매입 비용으로 수억~수십억원이 든다. 바로 이 소액투자가 어렵다는 점을 악용해 쓸모없는 땅을 싼값에 매입, 쪼개기를 한 후 그럴듯하게 포장해 최고 수백 배까지 값을 올려 되파는 수법이 전형적으로 쓰이고 있다. 범죄 수법은 나날이 진화하고 있고, 치밀한 계획 하에 사기가 이뤄져 피해 사례가 빈발하고 있는 것이다. 적은 금액을 들여 고수익을 쫓는 사람들, 또 그 심리를 악용해 자기 배를 불리는 기획부동산이 맞물리면서 기획부동산 투자사기가 근절되지 않고 있다.
정부, 투기목적의 그린벨트 땅
불법 쪼개기·불법 온실 설치 제동
기획부동산 사기가 사회문제로까지 대두되자 국토교통부는 특단의 대책을 내놓았다. 투기 목적의 그린벨트 내 토지 쪼개기를 막기 위해 1월31일 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법' 시행령 개정안을 마련, 입법 예고했다. 투기로 의심되는 토지의 분할 신청이 들어올 경우 지자체가 허가를 거부할 수 있다는 내용을 담고 있다. 또한 국토부는 그린벨트 내 온실을 설치한 후 편법 건축물로 용도 변경해 사용하는 것도 지자체가 구조 및 입지와 관련한 기준을 조례로 정해 규제할 수 있도록 길을 열어뒀다.
시장 교란의 주범
'기획부동산' 영업 행태
"저희 강남 00역 앞에 사옥이 있습니다. 일단 방문해주세요" 기획부동산은 수천~수억원의 투자자를 끌어 모아야 해 강남 지하철역 주변 등 누구나 알만한 지역에 사무실을 구해 화려한 인테리어로 치장한다. 소위 '쩐주'로 불리는 사주는 경영에 참여하지 않는 바지사장을 내세워 법인을 만든다. 직원들이 직접 땅을 매입하도록 분위기를 조장해 이익이 날 경우 수수료를 챙겨주고 손실도 떠넘긴다. 지인과 친지들에게까지 사기 행각을 벌이게 되는 이유다.
기획부동산에 고객이 방문하면 임의로 만든 토지분할도, 각종 개발 자료를 내보이며 고객을 유혹한다. 실제 부지와 다른 목 좋은 땅을 보여주거나 계약 시 지번을 바꿔치기 하는 수법을 흔히 사용한다. 계약을 성사시킨 후 일정기간이 지나면 폐업신청을 하고 종적을 감춰버린다. 문제가 발생하더라도 피해 복구가 이뤄지기 어렵다.
기획부동산 사기 피하려면
땅 보는 법만 제대로 알아도 기획부동산 사기를 피할 수 있다. 우선 맹지는 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅으로 값이 저렴해 기획부동산 사기에 가장 많이 활용된다. 지적도를 확인하면 맹지 여부를 확인할 수 있다. 간혹 지적도상에는 도로가 없고 실질적인 도로 '현황도로'가 있는 경우가 있다. 사도(私道)로 해당 땅 주인에게 사용 허가를 받아야 하는데 엄청난 사용료를 요구하는 경우가 대부분이어서 주의가 요구된다.
또한 분할등기방식인지, 지분등기방식인지 인지 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 필지를 쪼개서 판매하는 기획부동산의 땅은 지분등기방식이 대부분이다. 지분등기방식은 한 필지의 땅을 여러 명이 나눠 갖는 방식으로 내 땅을 내 마음대로 매매하거나 처분하기 어렵고, 활용하려면 공유지분자의 동의를 구해야 한다. 지정위치가 존재하지 않기 때문에 더 좋은 위치를 차지하기 위한 분쟁이 벌어져 토지 수용 등의 행운이 뒤따르지 않는 한 처분이 사실상 어렵다. 만에 하나 지분등기 토지를 매입할 경우 계약 전 도로 사용 문제를 해결해야 한다.
지나치게 많은 광고를 하거나 소위 댓글 알바까지 동원해 분위기를 띄우는 업체도 기피해야 한다. 인기 분양아파트 계약이 3일 만에 끝나는 것처럼 투자가치가 높은 땅은 사돈의 팔촌까지 가세해 매입하기 때문에 남아있는 땅이 없다. 훨씬 싼값에 판다는 사실도 색안경을 끼고 봐야 할 대목이다. 그럴만한 이유가 숨겨져 있을 수 있다. 계약 시에는 개발회사의 업체 정보도 확인해야 한다. 법인등록증을 요구해 최근 만들어졌는지 주소가 자주 바뀌었는지 여부도 확인해야 한다. 이왕이면 개인보다 부동산 개발회사 소유의 땅을 매입하는 것이 더 안전하다.
사기를 당하지 않으려면 계약을 뒤로 미루고 다양한 서류 검토와 현장조사를 선행해야 한다. 해당 자치단체의 건축과(지적과), 등기소 등을 방문하면 토지이용계획확인원, 토지등기부, 토지대장(임야대정), 지적도 등의 서류를 발급받을 수 있다. 현장과의 일치 여부, 위치와 경사, 도로개설 가능성, 토목공사 진행여부를 살펴보고, 사용 목적대로 이용이 가능한지 혹은 지분을 쪼개서 매입이 가능한지 함께 파악해 둬야 한다. 관할 지자체를 방문해 담당 공무원에게 개발사실을 확인하거나 지역 건축사사무소에 문의하는 것도 빠르고 정확한 방법이다.
시세 동향을 제대로 파악하는 것도 중요하다. 국토부 등 공공기관의 토지 실거래 현황을 참고하거나 현장 임장활동을 통해 지역 주민, 중개업소 2~3곳 이상을 들러 가격 동향을 파악해야 한다. 매입을 원하는 땅의 지번을 요구해 토지 전문 컨설턴트의 도움을 받을 경우 피해를 미연에 막을 수 있다.
부동산인포 관계자는 "개발하는데 문제없는 땅을 고르고 재산권 제한이 있는지 여부, 개별등기 가능 여부, 계약 시 계약자 확인, 거래 회사에 문제가 없는지 등 필수사항을 챙긴다면 피해를 막을 수 있다"며 "개발호재가 현실화될 경우 높은 차익을 챙길 수 있다. 그럼에도 불구하고 사기 피해를 당했다면 거래관계를 입증할 수 있는 서류를 확보하고, 민사 가압류 등 신속한 법적 대응에 나서 계약금을 회수하는 조치가 필요하다"고 조언했다.
