[정리=시사뉴스 김정기 기자] 대우건설은 최근 입찰한 ‘반포1단지 3주구 재건축사업’부터 재건축 리츠 사업을 시행한다고 밝혔다.
대우건설은 ‘종합 부동산 디벨로퍼 회사’로의 도약을 위해 지난해 리츠 AMC를 설립했고, 최근 자회사 통합을 통해 건물 하자보수부터 유지관리까지 통합관리하는 대우에스티를 출범시켰다.
대우건설은 이들 업체와 부동산 계약 및 관리를 수행하는 서비스인 D.Answer(대우건설 부동산종합서비스)를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다는 계획이다.
재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이기 때문에 분양가 규제에서 자유롭고 운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다는 장점이 있다.
또 조합은 인허가 변경을 통해 ‘리츠에 현물 출자하는 내용’을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다.
리츠는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자 받은 후, 주식으로 조합에게 돌려주며 돌려받은 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모도 가능하다.
리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 공급받은 주택을 운영하며, 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다.
다만, 재건축조합의 리츠 사업은 원 정비계획에 없는 사항으로 정비계획변경을 요하기 때문에 주무부처인 국토교통부와 관할 서울시의 인가가 필요하다. 사업방식 자체가 법적으로 가능한지, 분양가상한제가 적용되는 것은 아닌지 재건축사업 법률과 관련된 여러 궁금한 사항을 김도훈 변호사(공인중개사)에게 물어보았다.
Q1. 조합이 일반분양세대를 임대세대로 변경하여 의무임대기간 종료 후 일반분양이 가능한가?
A : 임대의무기간이 종료된 민간건설임대주택의 처분은 금지하는 규정은 없다. 이미 분양주택으로 승인을 받은 경우라 하더라도 일반분양분을 임대주택으로 변경하는 사업시행계획변경승인을 받는다면 가능하다. 공공임대주택과 달리 민간임대주택은 임대의무기간이 지난 후 분양의 대상, 분양가격 등 분양전환에 관한 규정을 두고 있지 않다.
Q2. 신반포3차ㆍ경남 아파트 재건축(래미안 원베일리) 사례에서는 일반분양세대 전체를 통매각을 하지 못했는데, 반포3주구 재건축 조합은 임대 후 분양전환이 가능하다면 그 이유는?
A : 신반포3차ㆍ경남 아파트 재건축의 경우 조합이 임대사업자에게 ‘매매’를 통해 소유권을 이전하는 구조였지만 반포3주구의 경우 리츠에 ‘현물출자’하는 것으로서 엄밀히는 양 사업방식의 법적 성격이 다르다.
Q3. 재건축조합이 리츠사업을 하는 것에 대한 정부의 승인 가능성은?
A : 임대주택 물량확대는 국토부의 정책기조와 공공이익에도 부합한다는 점을 강조하고, 조합원들이 개발수익을 독점하려 한다는 비판에 대해서는 오히려 리츠 사업을 통해 일반인 누구나 반포3주구 재건축 아파트에 간접적 투자해 개발이익을 얻을 기회를 제공할 수 있다는 점 등 리츠사업의 순효과를 부각시키면서 국토부와 서울시를 설득해나간다면 가능성은 열려 있을 것으로 보인다.
Q4. 의무임대기간 종료 후 리츠가 임대주택을 시세가 반영된 가격으로 일반에 분양하는 것이 가능한가?
A : 임대주택에는 민간임대주택법이 적용되는데, 민간임대주택법에서는 분양가상한제를 규정한 주택법 제57조를 임대주택에 적용하지 않도록 정하고 있다(민간임대주택법 제42조 제3항).