전체기사

2024.04.30 (화)

  • 흐림동두천 1.0℃
  • 흐림강릉 1.3℃
  • 서울 3.2℃
  • 대전 3.3℃
  • 대구 6.8℃
  • 울산 6.6℃
  • 광주 8.3℃
  • 부산 7.7℃
  • 흐림고창 6.7℃
  • 흐림제주 10.7℃
  • 흐림강화 2.2℃
  • 흐림보은 3.2℃
  • 흐림금산 4.4℃
  • 흐림강진군 8.7℃
  • 흐림경주시 6.7℃
  • 흐림거제 8.0℃
기상청 제공

사람들

[법률칼럼] 반포3주구 재건축 조합 리츠사업 추진 법률 Q&A

URL복사



[정리=시사뉴스 김정기 기자] 대우건설은 최근 입찰한 ‘반포1단지 3주구 재건축사업’부터 재건축 리츠 사업을 시행한다고 밝혔다.


대우건설은 ‘종합 부동산 디벨로퍼 회사’로의 도약을 위해 지난해 리츠 AMC를 설립했고, 최근 자회사 통합을 통해 건물 하자보수부터 유지관리까지 통합관리하는 대우에스티를 출범시켰다.


대우건설은 이들 업체와 부동산 계약 및 관리를 수행하는 서비스인 D.Answer(대우건설 부동산종합서비스)를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다는 계획이다. 


재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이기 때문에 분양가 규제에서 자유롭고 운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다는 장점이 있다.

또 조합은 인허가 변경을 통해 ‘리츠에 현물 출자하는 내용’을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다.

리츠는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자 받은 후, 주식으로 조합에게 돌려주며 돌려받은 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모도 가능하다.

리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 공급받은 주택을 운영하며, 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다. 

다만, 재건축조합의 리츠 사업은 원 정비계획에 없는 사항으로 정비계획변경을 요하기 때문에 주무부처인 국토교통부와 관할 서울시의 인가가 필요하다. 사업방식 자체가 법적으로 가능한지, 분양가상한제가 적용되는 것은 아닌지 재건축사업 법률과 관련된 여러 궁금한 사항을 김도훈 변호사(공인중개사)에게 물어보았다.

Q1. 조합이 일반분양세대를 임대세대로 변경하여 의무임대기간 종료 후 일반분양이 가능한가?
A : 임대의무기간이 종료된 민간건설임대주택의 처분은 금지하는 규정은 없다. 이미 분양주택으로 승인을 받은 경우라 하더라도 일반분양분을 임대주택으로 변경하는 사업시행계획변경승인을 받는다면 가능하다. 공공임대주택과 달리 민간임대주택은 임대의무기간이 지난 후 분양의 대상, 분양가격 등 분양전환에 관한 규정을 두고 있지 않다. 

Q2. 신반포3차ㆍ경남 아파트 재건축(래미안 원베일리) 사례에서는 일반분양세대 전체를 통매각을 하지 못했는데, 반포3주구 재건축 조합은 임대 후 분양전환이 가능하다면 그 이유는?
 A : 신반포3차ㆍ경남 아파트 재건축의 경우 조합이 임대사업자에게 ‘매매’를 통해 소유권을 이전하는 구조였지만 반포3주구의 경우 리츠에 ‘현물출자’하는 것으로서 엄밀히는 양 사업방식의 법적 성격이 다르다.

Q3. 재건축조합이 리츠사업을 하는 것에 대한 정부의 승인 가능성은?
 A : 임대주택 물량확대는 국토부의 정책기조와 공공이익에도 부합한다는 점을 강조하고, 조합원들이 개발수익을 독점하려 한다는 비판에 대해서는 오히려 리츠 사업을 통해 일반인 누구나 반포3주구 재건축 아파트에 간접적 투자해 개발이익을 얻을 기회를 제공할 수 있다는 점 등 리츠사업의 순효과를 부각시키면서 국토부와 서울시를 설득해나간다면 가능성은 열려 있을 것으로 보인다.

Q4. 의무임대기간 종료 후 리츠가 임대주택을 시세가 반영된 가격으로 일반에 분양하는 것이 가능한가?
 A : 임대주택에는 민간임대주택법이 적용되는데, 민간임대주택법에서는 분양가상한제를 규정한 주택법 제57조를 임대주택에 적용하지 않도록 정하고 있다(민간임대주택법 제42조 제3항).  

저작권자 Ⓒ시사뉴스
제보가 세상을 바꿉니다.
sisa3228@hanmail.net





커버&이슈

더보기
"교대 지난해 정시 합격선 일제히 하락…수능 일부 6등급도 붙어"
[시사뉴스 홍경의 기자] 교육대학들 지난해 정시 합격선이 일제히 하락했다는 분석이 나왔다. 종로학원은 지난 25일까지 각 교대 및 초등교육과를 운영하는 대학 총 9개교가 공개한 2024학년도 대입 정시 합격점수 데이터를 분석한 결과를 28일 공개했다. 공주교대는 정시 일반전형에서 대학수학능력시험(수능) 성적을 자체적으로 500점 만점으로 환산해 쓰는데, 합격선은 전년도 입시와 견줘 11.9점 하락했다. 같은 기간 이 대학에 정시 일반전형으로 합격해 등록한 학생들의 수능 국어·수학·영어·탐구 네 영역 평균 등급은 2.6등급에서 3.1등급으로 앞자리 수가 바뀌었다. 공주교대는 수능 영역별 최저합격선도 공개했는데, 등록하지 않은 합격자까지 포함하면 합격선은 더 하락했다는 것이 학원 측의 전언이다. 종로학원은 "수능 국어·수학·탐구 등 일부 과목에 6등급을 맞은 학생도 일반전형에 합격했다"며 "합격자의 수능 4과목 평균 등급 최저치는 3.88등급"이라고 했다. 서울교대·전주교대·진주교대·춘천교대와 한국교원대(초등교육과)도 수능 성적표에 있는 표준점수나 백분위 등을 자체 산식으로 환산하는데 모두 하락했다. 지난해 정시 평균 합격선을 전년도 입시와 견줘 전주교대는 90

정치

더보기
尹, 앙골라 대통령과 정상회담…"양국 간 무역·투자 한 단계 성장"
[시사뉴스 홍경의 기자] 윤석열 대통령은 30일 주앙 로렌쑤 앙골라 대통령과 정상회담을 하고 양국 간 무역과 투자를 한 단계 성장시키자고 이야기했다. 윤 대통령은 공식 방한한 로렌쑤 대통령과 만나 양국 간 협력 증진 방안과 함께 국제 정세에 대해 의견을 교환했다. 두 정상은 "양국이 1992년 수교한 이래 우호 협력 관계가 꾸준히 발전해 왔다"며 "지난해 11월 정상 간 통화를 포함해 최근 각급에서 고위급 교류가 활발하게 이루어져 양자 관계가 한층 더 발전하고 있다"고 평가했다. 윤 대통령은 로렌쑤 대통령이 2017년 취임 당시부터 한국을 주요 협력국으로 언급하면서 양국 간 협력을 적극 추진해 온 데에 사의를 표했다. 로렌쑤 대통령은 한국의 성공적인 발전 모델과 경험이 앙골라에 모범이 된다고 화답했다. 두 정상은 이번 정상회담 계기 체결된 무역투자촉진프레임워크(TIPF) 양해각서를 언급하며 "무역과 투자를 한 단계 성장시킬 것"이라고 기대감을 표했다. 또 "건설, 조선, 화석에너지 분야를 중심으로 진행되어 오던 협력을 신재생에너지, 보건, 관세행정, 방산, 경찰 협력을 포함하는 다양한 분야로 확대해 나가자"고 뜻을 모았다. 대북 정책을 포함한 국제 사회 평화

경제

더보기

사회

더보기
서울예대 1호 버추얼 아티스트 ‘하루(HAROO)’, 음반 발매
[시사뉴스 홍경의 기자] 서울예술대학교 1호 버추얼 아티스트, 하루(HAROO)가 앨범 ‘MASTERMIND(마스터마인드)’를 발매한다. 30일 서울예대에 따르면 ‘MASTERMIND’는 하루가 지금까지 선보인 발랄하고 밝은 이미지를 넘어서, 더 깊이 있는 음악적 시도와 감성을 담아내며 새로운 변신을 꾀했다. 뮤직비디오에서는 금단의 열매인 선악과를 먹은 이브를 빗대어, 사과라는 오브제를 활용한 내면의 반대되는 모습을 그려냈다. 음원과 뮤직비디오는 오는 5월 1일부터 각종 음원사이트와 유튜브를 통해 확인할 수 있다. 버추얼 휴먼인 하루는 서울예대 방송영상전공 23학번 재학생으로, 재학생들과 캠퍼스를 누비며 다양한 학내 예술 활동에 참여 중이다. 해당 앨범은, 서울예대 산학협력단(단장 오준현) 혁신지원사업의 일환으로 진행되는 ‘아프로프로젝트’의 지속적인 지원 아래 제작됐다. 하루를 비롯한 서울예대의 예비예술가들을 지원하는 ‘아프로프로젝트’는, 창작물이 실제 산업 현장에서 빛을 발할 수 있도록 다리를 놓는 중요한 역할을 하고 있다. 다양한 학부에서 개발된 창작물 중 우수 콘텐츠의 IP를 확보하고 비즈니스 모델을 지원하기도 한다. ‘아프로프로젝트’를 담당하는 오준혁

문화

더보기

오피니언

더보기
【박성태 칼럼】 진정한 리더는 용장 지장 아닌 소통 능력 갖춘 덕장이어야
윤석열 대통령은 16일 오전 용산 청사에서 열린 국무회의에서 여당인 국민의힘이 참패한 4·10 총선 결과에 대해 “취임 후 2년 동안 올바른 국정의 방향을 잡고 이를 실천하기 위해 최선을 다했음에도, 국민께서 체감하실 만큼의 변화를 만드는 데 모자랐다”며 열심히 했지만 결과가 미흡했다는 식으로 말했다. 총선 참패에 대한 사과나 유감 표명은 없었고, 192석을 차지한 야당을 향한 대화나 회담 제안 등이 없어 야당으로부터 대통령은 하나도 변한 게 없고 불통대통령이라는 이미지만 강화시켰다는 지적을 받았다. 이번 여당의 총선 참패는 한마디로 소통부재(疏通不在)와 용장 지장 스타일의 통치방식에서 비롯된 참사라고 평가할 수 있다. 돌이켜보면 윤석열정부는 출범 2개월만인 2022년 7월부터 각종 여론조사기관 조사결과 윤대통령 국정운영에 대한 긍정평가가 40%이하였다. 대통령의 국정운영 긍정적 평가가 40%이하로 떨어진 시점은 이명박 전 대통령이 약 3개월, 박근혜 전 대통령이 1년 10개월, 문재인 전 대통령이 2년 5개월이었던데 비해 윤대통령은 2개월로 가장 짧았다. 윤정부 출범하자마자 특별히 이슈가 될 만한 대형사건들이 없는데도 역대 가장 빠른 민심 이탈의 이유는 무