[시사뉴스 강민재 기자] 김현미 국토교통부 장관은 24일 정부서울청사에서 부동산가격 공시제도 추진 방향을 발표했다. 전국 평균 상승률은 지난해 5.51%에서 9.13% 올랐다.
수도권 13.08%, 광역시 6.40%, 시·군은 2.87%가 각각 올라
국토부는 "서울 중심의 부동산시장 활황, 각종 개발사업, 주상용 주택으로 용도 전환하기 위한 단독주택 부지 수요 증가 등으로 인해 전국 표준주택 공시가격이 올랐다"고 설명했다.
지역별로 서울이 가장 많이 올랐다. 지난해 7.92%에서 올해 17.75%로 10% 가까이(9.83%) 상승했다. 이는 최근 몇년새 서울 집값이 급등했기 때문이다. 주상용 부동산 신축 수요 증가, 재건축·재개발 등의 영향이 컸다.
이외에 대구(6.44%→9.18%), 인천(4.42%→5.04%), 광주(5.73%→8.71%), 대전(2.74%→3.87%), 세종(5.77%→7.62%), 경기(3.58%→6.20%), 강원(3.75%→3.81%), 전남(3.50%→4.5%)이 한자릿 수로 상승했다.
이번 공시가격 조정을 반영한 가격별 주택 수는 전국 표준주택 22만 가구를 기준으로 ▲20억원 초과 478호 ▲9억원 초과~20억원 이하 2534호 ▲6억원 초과~9억원 이하 3639호 ▲3억원 초과~6억원 이하 2만743호 ▲1억원 초과~3억원 이하 5만8037호 ▲5000만원 초과~1억원 이하 5만2333호 ▲5000만원 이하 8만2236호다.
이 가운데 종합부동산세 과세 대상인 9억원 이상 주택의 84.76%(2553호)가 서울에 몰린 것으로 나타났다. 서울의 20억원 초과 주택은 전체 478호 중 455호, 9억원 초과~20억원 이하 주택은 전체 2534호 중 2098호다.
공평과세 기반 다지는 것에 방점
김현미 국토교통부 장관은 "표준단독주택 공시가격 현실화는 공평과세의 기반을 다지는 일이자 대다수 국민들의 오랜 바람"이라며 "시세반영률을 정상화하고 형평성을 높인 조치"라고 밝혔다.
김 장관은 "부동산 공시가격은 재산세·종합부동산 등의 과세 기준이 될 뿐만 아니라 복지행정 등 60여 가지 행정 기초자료로 활용되기 때문에 공정하고 적정한 산정이 매우 중요하다"며 이같이 말했다.
김 장관은 또한 "공시가격을 제대로 결정하지 않은 폐해는 심각하다"며 "덜 가진 사람이 더 많은 세금을 내고 더 가진 사람이 세금을 내는 조세 부담의 역진성으로, 공정한 과세가 이뤄지지 못하는 원인이 됐다. 복지 대상자 선정에서도 시급한 복지혜택의 일부가 기준에 맞지 않는 사람에게 전달될 수 있다"고도 지적했다.
그러면서 그는 공시가격 개선 방향을 ▲개별 시세 파악 및 시세반영률 제고▲고가부동산 중심 시세 반영 가속화 ▲중·저가 공시가 현실화 점진적 개선 ▲복지수급 영향 최소화 등 4가지를 제시했다.
건보료 인상과 기초연금 탈락 등 복지문제는?
김현미 국토교통부 장관은 부동산 공시가격 변동에 따른 건강보험료 인상과 기초연금 탈락 등 복지문제에 대해 뚜렷한 해답을 내놓지 않았다.
주택 공시가격은 건강보험료와 기초연금 등의 산정기준으로 활용되기 때문에 급격한 인상으로 나타날 수 있다는 부정적인 여론을 의식해 한발 물러서는 모양새다. 조만간 구체적인 대책을 내놓겠다고 강조했지만 아직 어떤 결론도 내릴 수 없는 만큼 다시한번 여론의 추이를 지켜본 뒤 최종적으로 쐐기를 박차는 취지다.
김 장관은 "많은 분들이 부동산 공시가격 상승으로 건강보험료, 기초연금, 기초생활보장 등 복지수급에 영향을 주지 않을까 걱정하고 계십니다만 큰 염려는 하지 않으셔도 될 것 같다"고 선을 그었다.
전체 단독주택중 98.3%에 해당하는 중저가 단독주택(시세 15억원 이하)의 공시가격은 시세 상승분만 반영되기 때문에 건강보험료 인상폭도 크지 않을 것이라는게 정부의 설명이다.
정부측에 따르면 서울에 시세 6억5500만원 부동산을 보유한 경우 공시가격이 3억7800만원에서 3억9100만원으로 3.44% 상승한다. 건강보험료는 19만원에서 19만5000원으로 2.6% 오른다.
또 직장가입자나 피부양자의 건강보험료는 공시가격 변동과는 무관하다. 또 공시가격이 상승했다고 건강보험료가 꼭 오르는 것은 아니다. 지역가입자는 소득뿐 아니라 재산, 자동차에 부과하는 점수 등을 합산해 60개 구간으로 나눠 건강보험료를 책정한다. 등급이 같으면 보험료 변동이 없다. 또 건강보험공단은 지난해 7월 건강보험료 부과체계 개편을 통해 지역가입자의 재산보험료 부담을 낮춰가고 있다.
한편 공시가격 인상이 기초생활보장제도와 기초연금 수급자 탈락 여부에 거의 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 기초생활보장제도 수급자 대부분 주택이 없거나 인상폭이 낮은 저가형 주택을 보유하고 있기 때문이다. 장애인·노인 등 근로 능력이 없는 가구가 재산가액만으로 수급에서 탈락할 경우 3년간 연장을 지원하는 특례를 적용받을 수 있다.
전체 노인중 70%를 지원하는 기초연금은 공시가격 인상으로 고가 부동산을 많이 소유한 노인(소득 상위 30%)은 기초연금 수급자에서 제외된다. 하지만 무주택자이거나 상대적으로 공시가격이 적게 오른 중저가 부동산을 보유한 노인이 수급자로 선정될 수 있다.
정부는 공시가격 인상에 따른 개별가구에 대한 부담을 최소하기 위해 건강보험료 산정시 재산보험료 비중을 줄이는 방향으로 검토하고 있다. 또 지역가입자 경우 보험료 산정기준에서 부동산이 차지하는 비중을 낮추고 기초연금 선정기준액을 조정하는 등 다양한 대책을 검토하고 있다.
조세부담 상승 불가피..중저가주택은 속도조절
정부가 목표로 삼은 올해 공시가격 인상의 효과는 그동안 시세가 급등했지만 공시가격에 반영되지 못했던 고가의 단독주택에 대한 조세 형평 실현에 맞춰졌다.
전체 22만호 중 1.7%(3012호)에 해당하는 고가 단독주택에 인상 효과가 집중됐다. 국토부에 따르면 공시가격 25억원 이상이 36.49%, 15억~25억원은 21.1%씩 상승했다.
나머지 21만여 채 주택의 경우 평균 인상률은 5.86%로, 전년(5.51%)과 유사한 수준이고 조세 상한이나 세액공제 등의 완충 장치가 있다는 점에서 실제 조세부담은 상대적으로 적다는 게 정부의 입장이다.
공시가격이 큰 폭으로 오른 만큼 세금부담도 큰 폭으로 늘어난다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 산출한 후 구간별로 0.1~0.4%의 세율을 매기는 데, 공시가격이 기준이 되는 만큼 큰 폭의 인상이 불가피하다. 이와 함께 지방교육세, 도시계획세 등도 공시가격에 연동되기 때문에 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다.
시세 15억원 이하의 주택 중에서도 일부는 과표구간에 따라 세금 부담이 늘어날 수 있다. 시세 10억4000만원짜리 서울의 한 단독주택은 올해 공시가격이 6억3700만원으로 산정돼 전년 5억8500만원 대비 8.89% 인상되면서, 1세대 1주택자 기준 보유세가 142만원에서 161만4000원으로 19만4000원(13.6%) 증가할 전망이다.
이와 함께 공시가격 6억원 초과(1주택자는 9억원 초과 시) 주택에게 부과하는 종합부동산세도 부담이다. 1주택자는 0.5~2.7%, 다주택자는 0.6~3.2%의 세율로 과세한다. 이번 공시가격이 큰 폭으로 인상되는 주택의 경우 전년보다 세금 부담이 늘어나거나 새로 과세 대상으로 포함될 수 있다.
다만 시세가 6억원 미만으로 낮아질수록 보유세 부담 증가폭이 크게 낮아진다.
서울의 공시가격 3억9100만원(시세 6억5500만원)인 단독주택은 공시가격이 전년(3억7800만원)보다 3.44% 늘었고, 보유세는 79만2000원에서 81만6000원으로 3만4000원(4.4%) 상승한다. 또 공시가격 2억7200만원(시세 4억4500만원)짜리 서울의 단독주택은 공시가격은 9.24% 올랐지만, 보유세는 44만2000원에서 46만4000원으로 2만2000원(5%)만 오른다.
지역에 따라 공시가격이 전년보다 내려, 오히려 보유세가 줄어드는 곳도 있다.
경남에 있는 한 단독주택(시세 4억6900만원)은 공시가격이 전년 3억2300만원에서 올해 2억9800만원으로 7.74% 내려 보유세도 64만7000원에서 57만1000원으로 6만6000원(11.6%) 감소한다.수도권에서도 경기에 있는 공시가격 6420만원짜리 주택은 전년보다 공시가격이 떨어져 보유세가 10만1000원에서 1000원(-0.5%) 인하된 10만원으로 줄어든다.
이와 함께 조세부담이 늘어나더라도 세부담 상한선이 설정돼 있어 급격한 세금 상승 가능성은 다소 제한적이다. 정부는 재산세 산정 시 공시가격 3억이하 주택은 직전년도 대비 5% 이내, '3억~6억원'은 10% 이내, '6억 초과'는 30% 이내로 상한선을 적용하고 있다.
다양한 세액공제도 적용된다. 고령자의 경우 60세 이상은 10%의 세액공제를 받으며, 65세이상 20%, 70세 이상 30%으로 적용비율이 확대된다. 또 장기보유시 5년이상 20%, 10년이상 40%, 15년 이상 50%의 세액공제 혜택을 받는다. 고령자·장기보유 세액공제는 중복적용 가능해 만약 1세대 1주택인 65세 이상 고령자가 15년 이상 장기 보유하는 경우에는 종합부동산세가 최대 70% 감면되는 효과가 있다. 다가구 주택을 임대주택으로 등록하고 8년 이상 장기 임대사업자로 등록할 경우에도 재산세 감면 혜택도 적용된다. 이밖에 행정안전부는 재산세 분납 기준액을 완화하고, 1주택 장기보유 고령자에 대한 세부담 상한 특례를 검토 중이다.
국토부 이문기 실장은 "올해는 지난해 급등한 지역과 그동안 시세 반영을 못한 고가 단독주택에 대해 우선적으로 형평성을 맞추는 데 집중했다"면서 "현실화율을 한꺼번에 올린다면 서민, 중산층 부담이 크게 늘어날 수 있어 시간을 두고 점진적으로 제고해나가는 것이 바람직하다"고 말했다.
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