[시사뉴스 이동훈 기자] 부동산 투자가 침체되면서 부동산 경매 시장이 기지개를 켤 준비를 마쳤다. 부동산 법원경매 건수가 4개월 연속 증가세를 나타낸 것. 부동산 경매시장의 매력은 누구든 투자에 성공할 수 있는 길이 열려 있다는데 있다. 적절한 입찰 가격을 본인이 결정하고, 금액의 크기에 따라 낙찰 여부가 결정된다. 국내 최고의 전문가 2인을 통해 부동산 경매시장의 현재와 미래를 짚었다.
①임경민 서울시립대 도시과학대학원 겸임교수
②홍정건 박사 (희망두드림 대표이사)
-문재인 정부 1년이 지난 현재의 부동산 경매 트렌드 변화는.
임경민(이하 임): 2017년 5월10일 새 정부 출범이후 부동산관련 정책으로 지난 1년간 정부를 비롯해 소비자들은 혼란에 빠졌다. 작년 6·19 부동산안정화대책에서는 투기과열지구, 투기지역 지정과 조정대상지역내 전매금지 재건축 조합원 주택 공급수를 제한했다. 다음으로 실수요보호, 단기투자억제를 목적으로 한 8·2 부동산대책은 재개발 조합원 분양권전매제한, 투기과열지구 5년 재당첨 금지, 2주택이상 양도세 강화 및 1주택자 양도세 거주 요건 강화와 함께 세대당 주택담보대출을 강화 시켰다.
그러나 이러한 정부의 대책에도 불구하고 부동산 가격 상승을 견인했던 재건축 시장은 일반분양이 호조를 보이면서 2017년 하반기 내내 정부정책의 실효성에 대한 논란이 이어졌다.
그 후로도 ‘10.24가계부채종합대책’을 통해 재건축 시장에 대해 규제를 더욱 강화시켰다
이에 일반 부동산매매시장이 아닌 경매시장에 자금이 몰리고 있다. 또한 올 하반기 까지 부동산 시장이 하방 압력을 받아 침체를 겪을 가능성이 커지면서 청약조정대상 이 외의 지역에서 싼값에 주택을 구매하려는 수요가 증가하고 있다.
청약조정대상 이외의 주택을 구매한 경우 양도소득세 계산할 때 주택수 계산에는 포함되나 매입 2년 뒤 처분하면 양도소득세 중과 적용은 받지 않고 일반세율을 적용 받아 투자금액 대비 수익률을 높일 수 있다. 또한 임대사업자로 등록하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있고 대출 비율도 높일 수 있어 자금 여력이 많지 않은 20,30대 젊은층에게 부동산경매가 투자처로 다시금 각광 받고 있다.
이처럼 부동산경매시장에 수요가 집중되면서 2018년 5월 평균 아파트의 매각가율이 95%를 보였고 일부 매물은 최초 감정가의 100%를 넘는 경우도 있어 과열 양상을 보인다. 이에 상대적으로 적은 금액으로 투자 할 수 있는 다세대주택, 연립주택에 대한 투자 비중이 높아지고 있고 대출규제가 적은 수익형 부동산인 상가 시장으로 관심도가 높아지고 있다.
입찰자는 부동산 경매투자 할 때 지역 분석을 통한 적정 입찰가격을 산정하기 위한 주의가 필요하다.
-지방선거 이후 부동산 경매 시장의 전망은.
임: 현 정부의 부동산 정책 중 도시재생사업은 뉴타운, 재개발, 재건축사업을 지역특성에 맞춰 수용하는 것으로, 6월 지방선거가 끝나고 나면 지역별로 개발 사업이 본격적으로 시행될 가능성이 높아질 것이다. 특히 재건축 초과이익 환수제 부담금에 따른 재건축 아파트 투자 보다는 재개발이 예정된 사업 대상지를 중심으로 경매투자가 활성화 될 가능성이 크다.
2018년 6월7일 서울중앙지방법원 중앙7계 2015타경19538 사건의 경우 최초 감정가 3억1055만 원의 214.39%인 6억6577만 원에 낙찰이 됐고 입찰자수는 27명에 달했다.
인근 흑석센트레빌 2차아파트 33평의 실거래가 10억 중반 가격을 비교하면 이주비용과 추가 분담금을 포함해도 실수요자에게는 일반매매시장에서의 기존 아파트 매입보다는 더 저렴하게 내 집 장만을 할 수 있는 기회가 된다.
현 정부의 도심재생사업과 맞게 기반 시설이 갖추어진 재건축사업 보다는 규제가 덜하고 낙후된 재개발사업이 활성화 될 것이다. 또한 금융위기 이후 재개발이 해지된 지역을 중심으로 국지적으로 재개발에 대한 기대감이 높아질 것으로 보인다.
