정부가 또다시 부동산 대책을 내놓았다. 표면적인 이유는 언제나처럼 ‘부동산 시장 안정’과 ‘투기 근절’이다. 하지만 이번 10‧15 부동산 대책의 내용을 들여다보면, 과연 이것이 시장 안정을 위한 것인지, 아니면 그저 시장 자체를 마비시키려는 것인지 의구심을 금할 수 없다.
이번 대책의 핵심 논리는 ‘풍선 효과’를 원천 차단하겠다는 것이다. 강남 3구 집값이 오르니, 그 불길이 번진 마포·용산·성동구를 잡고, 나아가 서울 전역을 조정대상지역이라는 족쇄로 묶어버렸다. 과천과 분당이 들썩이자, 그와는 무관한 인근 경기도 12개 지역까지 모조리 규제지역으로 편입시켰다.
이는 문제의 본질을 완전히 잘못 짚은 ‘연좌제식 규제’이자 ‘과잉 대응’이다.
첫째, 특정 지역의 가격 상승은 그 지역 나름의 복합적인 수요 공급 논리에 따라 발생한다. 강남의 가격 상승 논리와 서울 외곽 지역의 논리는 엄연히 다르다. 단지 행정구역이 ‘서울’ ‘수도권’이라는 이유만으로 모든 지역에 동일한 대출 규제(LTV, DTI), 세금 중과, 청약 제한을 가하는 것은, 빈대 몇 마리를 잡겠다며 초가삼간을 태우는 격이다.
둘째, 이러한 전방위적 규제는 ‘현금 부자’가 아닌 평범한 실수요자와 선량한 매도자에게 직격탄이 된다. 정부의 의도대로라면 투기 수요가 억제되어야 하지만, 현실은 다르다. 강력한 대출 규제로 인해 현금 동원력이 부족한 무주택 실수요자들은 ‘주거 사다리’의 첫 칸조차 밟을 수 없게 되었다.
또한, 직장이나 자녀 교육 문제로 이사를 가야 하는 1주택자들조차 새로운 집을 살 대출길이 막히고, 집을 팔려 해도 매수자를 찾을 수 없는 ‘거래 절벽’에 갇히게 된다.
결국 이 정책은 누구를 위한 것인가?
현금으로 집을 살 수 있는 부자들은 대출 규제에서 자유롭다. 오히려 규제로 인해 시장에 매물이 잠기고, 어설픈 ‘경쟁자’(대출을 받아야 하는 실수요자)들이 시장에서 강제로 퇴장당하니, 그들만의 ‘놀이터’는 더욱 공고해질 뿐이다.
어차피 강남 3구는 강력한 수요와 희소성을 바탕으로 움직이는 그들만의 시장이 형성된 지 오래다. 정부가 아무리 규제의 망치를 두들겨도, ‘그들만의 리그’에서 현금으로 거래하는 것까지 막을 수는 없다. 그렇다면 차라리 그 시장은 그들의 논리대로 두는 것이 맞지 않을까?
정부가 진정으로 시장을 안정시키고 싶다면, 해야 할 일은 수요를 억누르는 ‘규제’가 아니라, 수요가 원하는 곳에 ‘공급’을 늘리는 것이다. 사람들이 살고 싶어 하는 서울 도심과 핵심 지역에 양질의 주택을 공급할 장기적인 계획을 세워야 한다.
도심 내 공급을 늘리기 위해 흔히 논의되는 구체적인 방법은 용적률 및 층수 규제 완화를 통한 고밀도 개발, 재개발·재건축 사업의 속도 및 사업성 개선, 서울 시내에 남은 비어있거나 비효율적으로 사용되는 유휴부지 및 저이용 부지를 활용한 주택공급, 수도권 광역교통망 확충 및 신도시 개발 등으로 ‘직주근접’이 가능한 여건을 만드는 것 등이다.
수요는 억누른다고 사라지지 않는다. 규제로 눌린 수요는 언젠가 다른 형태로, 혹은 더 강력하게 폭발하게 마련이다.
지금 수요가 있는 모든 지역을 꽁꽁 묶어 사고팔지도 못하게 만드는 것은 ‘시장 안정’이 아니라 ‘시장 질식’이다.
진짜 부동산 대책은 시장의 기본적인 작동 원리를 인정하는 것에서 출발해야 한다. 지금 정부에게 필요한 것은 또 다른 규제 카드가 아니라, 시장을 ‘가만 놔두는’ 용기일지도 모른다.
견강부회(牽强附會)로 들릴 수 있을지 모르지만 지난 2025 한국시리즈에서 LG트윈스가 한화에 4승1패로 압도적 승리를 거두며 2년 만의 통합우승(통산 4번째)을 차지할 수 있었던 것은 10월30일 대전에서 벌어진 4차전에서 7과 3분의2이닝 동안 무실점으로 호투하던 와이스를 성급하게 볼펜진으로 교체해 결국 7대4로 역전패한 한화 감독진의 판단미스 때문이었다고 말할 수 있다.
정작 와이스는 자기를 교체하지 말라고 자신감을 드러내며 벤치에 소리까지 질렀는데 안타 한방에 불안해서 못살겠다고 안달이 나 결국 교체해서 그 꼴을 당하고 말았다.
이 경기를 보고 있자니 10‧15 부동산대책이 오버랩된다. 강남3구, 마용성, 과천, 분당 그냥 놔두면 되는데 어슬픈 규제로 결국 현금부자들만 노나게 생겼다. 로또 복권에 당첨되어도 20억 이상 현금이 있어야 강남에 집을 살 수 있게 만들었으니 그 책임은 나중에 누가 지나.
글쓴이=시사뉴스 박성태 대기자
배재고등학교 졸업
연세대학교 졸업 행정학 박사
전 파이낸셜뉴스 편집국 국장
전 한국대학신문 대표이사 발행인
