[시사뉴스 김철우 기자] 정부가 급등하는 물가를 잡기 위해 기준금리를 한 번에 0.50%p(포인트) 올리는 '빅스텝'을 단행하면서 집값이 조정국면에 접어든 가운데, 향후 집값을 가늠할 수 있는 경매와 청약 등 대표적인 선행지표들이 '하락'을 가리키고 있다.
연이은 금리 인상 여파가 기존 주택 매매·전세 시장을 넘어 경매·청약 시장 등으로 번지면서 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙었다. 상반기 아파트 매매 건수가 18년 만에 최저치를 기록할 정도로 거래절벽 현상이 심화하고 있다.
집값 역시 조정국면에 접어들었다. 서울 아파트값이 2년 3개월 만에 가장 큰 하락 폭을 기록하는 등 전국적으로 집값 하락세가 뚜렷하다. 특히 아파트 경매 지표가 모두 하락하고, '불패 행진'을 이어가던 수도권 분양시장도 크게 위축되면서 하반기 집값 낙폭이 더 커질 수 있다는 전망이 나온다.
지난해 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)이 고공행진을 거듭했던 것과 달리 올해 들어 낙찰가율이 줄고 있다. 지난 6월엔 기준 전국 아파트 경매 낙찰가율이 올해 들어 최저치를 기록했다. 통상 경매 낙찰가율은 주택 시장의 선행지표로 여긴다. 낙찰가율이 떨어졌다는 건 집값 상승에 대한 기대감이 낮아졌다는 것을 의미한다.
법원 경매 정보 업체 지지옥션에 따르면 지난 6월 전국 아파트 경매 낙찰가율은 전달(94.3%)대비 0.5%보다 하락한 93.8%를 나타냈다. 올 들어 가장 낮은 낙찰가율이다. 낙찰률은 45%로 전달 42.8%에 비해 다소 높아졌으나, 평균 응찰자 수는 6.1명으로 전달(7.2명) 대비 줄었다.
지역별로 인천 아파트 낙찰가율(88.8%)이 전월(96.8%) 대비 크게 하락했다. 인천 낙찰가율이 80%대를 나타낸 것은 2020년 12월 이후 처음이다. 대구도 낙찰가율이 81.3%를 나타내며 2014년 1월(81.1%) 이후 최저 수준으로 하락했다. 울산(93.3%), 부산(95.9%), 광주(96.0%) 등도 전달보다 하락세를 보였다.
반면 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율은 오히려 상승했다. 낙찰률은 56.1%로 전월(35.6%) 대비 20.5% 상승했고, 낙찰가율은 110.0%로 전월(96.8%)보다 13.2% 상승했다. 비(非)규제지역인 강원도 낙찰가율도 108.2%로 100%를 넘겼다. 부동산 시장이 전체적으로 위축된 가운데, 개발 사업이 진행되거나 호재가 있는 지역, 서울 강남권에서 이른바 '똘똘한 한 채' 수요가 몰린 영향으로 분석된다.
청약 시장도 사정이 비슷하다. 부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 올해 상반기 전국 아파트(공공·민간 사전청약 아파트 제외)의 청약 경쟁률은 평균 14.0대 1로 집계됐다. 지난해 상반기(18.2대 1)보다 낮아졌다. 최저 당첨가점(만점 84점)은 24.1점으로 지난해 같은 기간(30.8점)보다 하락했다.
수도권 청약 경쟁률은 평균 30.0대 1에서 13.1대 1로 낮아졌다. 서울만 놓고 보면 29.4대 1로 지난해 같은 기간(124.7대 1) 경쟁률의 4분의 1에도 미치지 못했다. 최저 당첨가점은 44.5점으로 전년(61.1점) 대비 16.6점이나 하락했다.
전국에서 미분양 물량이 쌓이고 있다. 지난 5월 기준 수도권 미분양 물량이 전달 대비 20% 늘어난 것으로 집계됐다. 국토교통부가 발표한 '5월 주택 통계'에 따르면 5월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 2만7375호로 나타났다. 전월(2만7180호) 대비 0.7%(195호) 증가했다.
수도권 미분양은 3563호로 전월(2970호) 대비 20%(593호) 증가했다. 반면 지방은 2만3812호로 전월(2만4210호) 대비 1.6%(398호) 감소했다. 또 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'은 전국 기준 6830호로 전월(6978호) 대비 2.1%(148호) 감소했다.
서울에서 미분양 물량도 한 달 새 2배 가량 늘어났다. 서울의 미분양 물량이 688호로 전달 대비 91.1% 증가했다. 이는 2019년 3월(770호) 이후 3년2개월 만에 최대치다. 서울 미분양 주택은 올해 1~2월만 해도 50호 미만이었으나, 3월 100가구를 처음 돌파한 뒤 4월 360호, 5월 688호로 빠르게 증가했다.
부동산 시장에선 최근 집값 전망을 보여주는 각종 선행지표가 하락을 가리키면서 올해 하반기 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있다는 분석에 힘이 실리고 있다. 집값 고점 인식 확산한 상황에서 추가 기준금리 인상이 예상되면서 주택 매수심리가 위축되면서 집값 하락으로 이어질 수 있다는 것이다.
전문가들은 추가 금리 인상 등 집값 하방 요인들이 겹치면서 하반기 집값 하락 폭이 커질 수 있다고 예상했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 규제 강화, 기준금리 추가 인상 등 집값 하방 요인들이 맞물리면서 주택 매수세가 위축됐다"며 "금리 인상과 경기 침체가 겹치면서 하반기 집값 하락 폭이 예상보다 커질 수 있다"고 강조했다.
권 교수는 "경매·청약 시장 위축 등 부동산 시장 선행 지표를 바탕으로 집값이 조정국면에 접어들었다고 판단할 수 있다"며 "금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 덧붙였다.
