[시사뉴스 김성훈 기자]

"전세 매물이 하나라도 있어야 정부대책 효과를 논하든가 하죠."

지난 6일 오후 서울 마포구 대장주로 불리는 마포래미안푸르지오 단지의 공인중개업소 대표는 임대차보호 3법과 관련한 취재진의 질문에 "전세 매물이 씨가 말랐다"며 이같이 대답했다.

이 대표는 "집주인들이 전세 매물을 월세로 돌리고, 전셋값도 이미 오를 만큼 올랐다"며 "전세 매물 자체가 없으니 거래도 없다"고 말했다. 이날 이 단지 중개업소 대부분 개장 휴업 상태나 다름없을 정도로 한산했다.

'7·10 부동산 대책'의 후속 조치인 '계약갱신청구권'과 '전월세상한제' 등 '임대차 보호법'이 본격 시행됐지만, 전세시장 불안은 여전하다. 서울 아파트 전셋값이 58주 연속 상승하며 7개월 만에 최대 상승폭을 기록했다. 또 임대료 인상을 하지 못하게 된 집주인이 전세 매물을 반전세(보증부 월세)나 월세로 돌리면서 전세 품귀 현상이 심해지고 있다.

한국감정원이 지난 6일 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 이달 첫째 주(3일 기준) 서울의 전셋값은 전주 대비 0.17% 상승했다. 지난주 상승률(0.14%)보다 상승폭이 더 커졌다. 지난해 12월 말(0.19%) 이후 7개월여 만에 최대 상승폭이다.

전셋값 상승은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 주도했다. 강남지역은 0.21% 상승했다. 강동구(0.31%)는 고덕·강일·상일동 신축 위주로 올랐다. 강남구(0.30%)는 재건축 거주요건 강화와 학군수요 등으로 높은 상승세가 이어졌고, 송파구(0.30%)와 서초구(0.28%)도 전셋값 상승폭이 컸다. 강북지역은 성동구(0.23%)와 마포구(0.20%), 성북구(0.14%), 광진구(0.13%), 동대문구(0.10%) 등이 상승세를 이어갔다.

경기도는 이번 주 0.29% 상승해 전주(0.24%)보다 상승폭을 키웠다. 수원 권선구(0.66%), 용인 기흥구(0.64%), 구리시(0.62%) 등에서 전셋값이 급등했다. 또 '천도 논란'을 빚은 세종의 경우 주간 전세가격 상승률이 2.41%로, 전주(2.17%)보다 상승폭이 커졌다.

한국 감정원은 "임대차 보호법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세매물 부족 현상이 지속되고 있다"며 "역세권과 학군이 양호한 지역, 정비사업으로 인한 이주 수요가 있는 지역 위주로 상승폭이 확대됐다"고 말했다.

전세 매물 품귀 현상은 통계로도 확인된다. KB국민은행이 발표한 '주택가격 동향 시계열'에 따르면 지난달 서울의 전세수급지수는 174.6을 기록했다. 지난 2016년 4월 이후 4년3개월 만에 가장 높은 수치다. 전세수급지수가 100을 넘는 경우 전세 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다.

일선 현장에서는 전세 매물 줄면서 당분간 전셋값 상승세가 이어질 것이라고 입을 모았다.

서울 강남구의 한 공인중개업소 대표는 "전세로 나오는 집이 하나도 없다"며 "정부가 온갖 대책을 내놓고 있지만, 시장에선 오히려 전셋값이 뛰고, 전세 물건을 구하기가 더 힘들어졌다"고 말했다.

서울 마포구의 한 공인중개업소 관계자는 "세금 부담이 늘고, 저금리 장기화로 월세를 선호하는 집주인이 늘어난 반면, 임차인들은 계약 기간이 지난 뒤 보증금을 돌려받을 수 있는 전세를 선호하면서 불균형이 심화되고 있다"며 "전세 매물이 하나도 없는데 정부 대책이 뭔 소용이 있겠느냐"고 반문했다.

전세 계약기간을 4년(2+2)으로 늘리는 계약갱신청구권과 임대차 계약이 만료됐을 때 보증금 인상률을 5% 제한하는 전월세상한제가 시행되면서 신규 계약 시 전셋값을 최대한 높게 받으려는 집주인들의 움직임이 확산하면서 전셋값이 상승한 것으로 분석된다.

또 세금 부담이 늘어난 집주인들이 2년 뒤 전세금을 5% 올리는 것보다 매달 임대료를 받는 게 유리하다고 판단하면서 가뜩이나 줄어든 전세 매물이 더 줄어들고, 월세나 반전세가 늘어나는 양상이다. 특히 실거주 요건 강화와 0%대 초저금리 시대가 장기화하면서 전세 매물이 갈수록 줄어드는 등 전세 품귀 현상이 좀처럼 진정되지 않고 있다.

서울 아파트를 중심으로 급등한 전셋값이 좀처럼 내리지 않고, 매물마저 줄어든 상황에서 전월세 상한제와 계약갱신청구권 시행으로 기존 세입자들은 일단 한숨을 돌렸지만, 신혼부부나 집을 새로 빌려야 하는 임차인에게는 적지 않은 부담이다.

정부가 임대차 3법과 공급 확대 대책에 이어 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율인 '전월세 전환율'을 낮추기로 했다. 현재 4%인 전월세 전환율을 2%대로 낮추고, 강제하는 것을 검토하고 있다. 월세 이득을 줄여 전세가 월세로 바뀌는 것을 최소화하겠다는 의도로 풀이된다.

다만, 주택시장에선 실거래 신고가 이뤄지지 않아 임대료를 산정이 어려운 상황에서 전환율을 일률적으로 적용하는 것은 시장의 혼란을 초래할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 전환율이 낮춰질 경우 단기적인 임대료 급등과 매물 잠김 현상 등이 나타날 가능성을 배제할 수 없다. 이 때문에 실거래 신고를 통해 정확한 임대료 등을 파악한 뒤 이를 근거로 전환율을 조정해야 부작용을 최소화 할 수 있다는 지적이다.

전문가들은 전세가 월세로 급격히 전환되는 것을 차단하기 위해서는 공급을 늘려야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차 3법으로 임대주택의 수익성이 줄어들고, 세금 부담 강화로 집주인들이 전세를 계속 공급하기보다는 월세나 반전세로 돌리려는 움직임이 확산할 것"이라며 "임대차 3법은 단기적으로는 임대시장에 효과가 나타나겠지만, 장기적으로는 전세의 월세화를 가속화할 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "은행 금리보다 높은 전환율을 낮추면 수익률이 낮아지는 만큼 부동산 투자 수요를 진정시킬 수 있다"면서도 "정부가 획일적인 기준을 제시하고, 강제하는 방법은 시장의 수급불안을 키울 수 있기 때문에 공급을 늘려 전환율이 자연스럽게 낮아지도록 유도해야 한다"고 덧붙였다