[시사뉴스 김성훈 기자] 오늘(10일)부터 유주택자들에 대한 전세대출 한도가 2억원 줄어든다. 또 전세대출을 받은 다음 3억원이 넘는 아파트를 구입하면 받은 전세대출을 갚아야 한다.
금융위원회는 지난달 17일 관계부처 합동으로 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'의 전세대출 관련 조치가 10일부터 시행된다고 밝혔다.
이에 따라 먼저 오늘부터 공적보증기관과 민간보증기관의 전세대출 보증 한도가 모두 낮아진다.
유주택자에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증한도는 2억원으로 축소된다. 현재 수도권 4억원, 지방 3억2000만원인 HUG의 전세대출 보증한도를 1주택자에 한해 주택금융공사 수준인 2억원으로 낮춘 것이다. 이는 현재 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용되고 있다는 지적에 따른 조치다.
민간보증기관인 SGI서울보증도 이날부터 유주택자의 전세대출한도를 기존 최대 5억원에서 3억원으로 축소키로 했다.
단 시행일인 10일 이전에 전세계약을 체결한 경우 차주의 증빙 하에 기존 한도가 적용된다. 시행일 전 전세대출보증을 이용 중인 1주택 보유 차주가 대출을 연장하는 경우에도 기존 한도가 적용된다. 단, 이사 등 대출을 신규로 받는 경우엔 축소된 한도가 적용된다.
이와 함께 오늘부터 전세대출을 받고 지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트(이하 규제대상 아파트)를 구입한 경우엔 전세대출이 회수된다. 다만 규제시행일 전에 구입(분양권·입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함)한 경우는 제외된다.
실수요로 전세대출을 받는 경우도 규제에서 제외된다. ▲직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요 목적으로 ▲구입아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 ▲구입아파트·전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출이 허용된다.
만약 규제시행일인 10일 이후 전세대출보증을 신청해 받은 후 규제대상 아파트를 구입할 경우 전세대출은 회수된다. 대출계약 시점에 '규제대상 아파트 구입시 전세대출이 회수될 수 있다'라는 내용의 추가약정을 체결한 경우부터 적용된다.
구입 아파트에 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우엔 그 잔여기간까지 대출회수가 유예된다. 단 이용 중인 전세대출의 만기가 먼저 도래하면, 당해 만기까지만 이용 가능하다. 전세대출 만기연장이 불가능하다는 의미다.
규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우엔 차주의 증빙 하에 종전 규정이 적용된다. 10일 전 전세대출보증을 이용 중인 1주택 보유자가 대출을 연장하는 경우에는 종전 규정이 적용된다. 단 이사 등 대출을 신규로 받는 경우 축소된 한도가 적용된다.
이번 6·17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 ▲규제대상 아파트 구매 행위 ▲전세대출 신청 행위 등 차주의 두가지 행위가 모두 규제시행일인 10일 이후 일어나는 경우다.빌라·다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입 시에는 적용되지 않는다.
다음은 오늘부터 적용되는 전세대출 규제와 관련한 질문을 일문일답 형식으로 정리했다.
-집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원이 넘는 경우는?
"3억원 초과 아파트를 구입한 것이 아니므로 규제대상이 아니다."
-올 초 전세대출을 받았는데 내년 초 3억원 초과 아파트를 구입할 경우, 전세대출이 즉시 회수되나.
"아니다. 이미 전세대출을 받았고, 구입하는 아파트가 9억원 미만이라면 즉시 회수하진 않는다. 이번 대책은 규제 시행일 이후 새로 전세대출 보증 계약을 맺을 때 적용된다. 다만 전세대출 만기 연장은 안된다."
-그렇다면 규제 시행일 이후 전세대출을 받은 후 3억원이 넘는 아파트를 구입했는데, 구입한 집에 세입자가 있어 당장 입주할 수가 없으면 어떻게 되나. 전세대출이 바로 회수되나.
"아니다. 즉시 대출 회수를 하지 않고 예외로 인정해준다. 다만 전세대출 만기와 세입자의 전세계약 만기 중 더 빠른 날을 기준으로 회수를 유예한다. 예컨대 올해 10월 전세대출을 오는 2022년 10월 만기조건으로 받은 뒤 내년 1월 투기과열지구 3억원이 넘는 집을 구입하더라도, 세입자의 전세계약 만기가 내년 10월까지라면 그때까진 회수를 유예해준다."
-올 초 투기과열지구에 5억원대 아파트를 전세를 끼고 구입했다. 지금 전세로 살고 있는 집에서 살다가 4년 후쯤 구입해 놓은 아파트로 들어가려고 하는데, 현 집주인이 전세금을 올릴 경우 전세대출을 받을 수 있나. 현재 전세대출을 받은 것은 없다.
"가능하다. 규제 시행일인 7월 중순 이전에 아파트를 구입했다면 전세대출을 받을 수 있다. 다만 이 역시도 전세대출을 받으려는 시점에 보유한 아파트가 9억원을 넘어가면 안된다."
-규제대상 아파트를 상속받는 경우는 어떻게 되나
"규제대상 아파트를 '구입'한 것이 아니므로 규제대상이 아니다."
-규제시행일 이후 전세대출을 신청해 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권·입주권 구입하면 대출이 즉시 회수되나
"이번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않는다. 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능하다. 다만, 등기 등 소유권 취득 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주할 필요가 있다."
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