[시사뉴스 김수정 기자] 지난 5월10일로 취임 1년을 넘긴 문재인 정부는 지난해 ‘6·19부동산안정화대책’을 시작으로 올 초까지 6개 부동산대책을 쏟아냈다. 다주택자 양도세중과, 분양권전매금지 등 가장 강력한 내용을 포함하고 있다는 ‘8·2부동산대책’ 등 정부는 실수요자 보호, 단기투자를 억제, 가계대출 안정화에 집중했다. 이들 대책 때문인지 서울 강남권을 비롯해 전국 곳곳의 아파트값이 하락하거나 상승이 둔화되고 있다. 하지만 이들과 달리 집값이 오르고 청약열기가 뜨거운 곳들이 나오면서 ‘풍선효과’ 논란이 이어지고 있다.
곳곳에서 나타나는 ‘풍선효과’
풍선효과는 먼저 대출시장에서 드러난다. 주택담보대출 규제 강화는 신용대출을 증가시켰다. 부동산인포와 시중 주요 5개 은행에 따르면 개인신용대출은 4월과 5월 각각 1조1685억원, 1조990억원이 늘었다. 주택담보대출은 3월엔 2조원대까지 증가했으나, 5월에는 1조2000억원대로 8000억원 이상 감소한 것으로 집계됐다.
아파트 매매가격 변동률도 비규제지역의 변화가 눈에 띈다. 올해 1월부터 5월말까지 경기도 아파트 매매가변동률은 2.13%를 기록했다(변동률: 부동산114). 이 기간 비규제지역인 의왕시(3.89%), 안양시(3.25%), 용인시(2.31%) 등은 경기도 평균을 웃돌았다. 동탄2신도시, 다산신도시 등의 규제지역이 포함된 화성시(0.92%)와 남양주시(0.26%) 등이 경기도 평균을 하회하는 것과 대조적이다.
물론 규제지역 가운데 수요가 두터웠던 성남시(9.30%), 하남시(2.99%) 등은 경기도 평균을 웃돌았지만 규제로 위축됐다고 평가되는 현 시장분위기에서 비규제지역들의 선전이 눈에 띄고 있다. 지방에서는 비조정대상지역인 대구 수성구가 2.95% 변동률을 기록하며 대구 평균(1.54%)을 웃돌았다.
분양시장도 비규제지역이 약진 중이다. 지난 5월 경기 안양시에서 분양한 ‘평촌 어바인 퍼스트’는 1순위에서 5만8690명이 몰리면서 평균 49.1대 1 경쟁률을 기록했다. 역시 같은 달 수원시에서 분양했던 ‘화서역 파크푸르지오’는 고분양가가 논란에도 불구하고 평균 11대 1 경쟁률을 기록하며 청약을 마쳤다.
청약률은 같은 지역에서도 차이가 났다. 수원에서 지난 2월 분양한 ‘인계동 동문굿모닝힐 2차’는 공원조망, 광교신도시 생활권 등의 장점으로 평균 3.8대 1 경쟁률을 기록했다. 매우 높은 경쟁률은 아니지만 한 달도 채 안 돼 완판됐다. 적은 수지만 꼭 구입을 원하는 실수요자의 청약이 이어졌기 때문이다.
안양·용인·김포 수혜 ‘톡톡’
전매제한, 대출규제, 청약가점제 등 각종 규제가 적용되는 투기 및 투기과열지구, 조정대상지역과 달리 이런 규제에서 벗어난 수도권 일부 비조정지역 내 분양 단지에 대한 관심도 커지고 있다. 업계에 따르면 올해 5~6월 중 수도권 비조정대상지역 분양 물량은 전년 동기(1만5630가구) 대비 20.0% 증가한 1만8758가구(임대제외)에 달한다.
규제 지역에서는 소유권 이전 등기시까지 전매가 불가능하지만 비조정지역에서는 전매제한 기간이 계약 후 6개월로 짧다. 일부 단지의 경우 투자수요도 몰릴 수 있다고 내다보고 있다. 대출한도도 주택담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%로 규제지역보다 느슨하다. 청약 1순위 자격도 가입 후 1년만 지나면 되고 청약가점제 적용도 최대 40%여서 60% 이상을 추첨제로 뽑는다. 청약가점이 낮은 실수요자들도 도전해볼만 하다.
수도권 중에선 인천과 경기 안양, 수원, 김포, 용인 등이 강도 높은 주택시장 규제에 따른 반사이익을 누린 것으로 나타났다. 특히 안양은 월판선과 GTX 개통 호재까지 직격탄을 맞으면서 일대 부동산 시장을 달궜다. 부동산114에 따르면 지난 1년 간(2017년 5월~2018년 5월) 안양시 아파트 매매가는 11.35% 가량 올랐다.
안양동의 A공인중개소 관계자는 “최근 만안구 일대에 안양시 개발이 집중되고 있고, 대출규제와 전매제한 규제도 피하면서 투자를 고려하는 고객까지 관심이 쏠리고 있는 상황”이라며 “이 단지의 일반분양의 호가는 전용 59㎡ 기준 5억1000만원, 84㎡ 기준 6억1000만원의 시세가 형성돼 있는데, 공공임대분의 경우 분양 전환이 이뤄지는 10년 이후 시점에서는 집값이 어디까지 오를지 가늠할 수 없을 정도”라고 귀띔했다.
용인도 ‘풍선효과’를 톡톡히 보고 있다. 경기도 부동산포털에 따르면 지난 3월 용인시 아파트 매매건수는 2805건을 기록하며 전년 동월 대비 174% 증가했다. 이는 경기도 전체 거래건수의 17% 가량 되는 수치다. 용인은 최근 10여년간 4000~6000호의 미분양 물량을 유지해왔다. 특히 지난 2015년 11월에는 무려 8156호의 미분양 물량을 기록하며 ‘미분양의 무덤’이라는 오명을 써야했다.
그러나 지난해부터 분위기가 반전됐다. 용인테크노밸리 등 각종 첨단 산업단지 조성이 확정되면서 용인이 경부라인의 핵심 경제신도시로 도약하게 됐다.
김포도 아파트 분양권 거래가 활발하다. 국토교통부 자료에 따르면 올해 1월부터 5월까지 김포 분양권 거래량은 1609건으로 전년 같은 기간 1130건보다 약 42.39% 증가했다. 이는 같은 기간 경기도 분양권 거래량이 9.18%(1만6415건→1만7905건) 증가한 것과 비교했을 때 약 4배 이상 높은 수치이다.
업계에서는 이 같은 상황에 대해 김포시가 정부 규제대상에 포함되지 않는 비조정대상지역이라는 점이 가장 큰 영향을 미쳤을 것으로 보고 있다. 여기에 서울 접근성이 뛰어난 김포시의 교통 환경과 지리적 특성도 상승요인 중 하나로 꼽힌다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “규제가 강화될수록 비규제지역은 더 주목 받을 전망이다. 대신 규제지역은 언제든지 확대 지정될 수 있다는 점을 명심해야 한다”며 “장점이 많은 곳에서 분양을 받되 준공 이후에 현재보다 좋아질 재료를 갖춘 곳들을 선별해서 접근하는 것이 좋다”고 조언했다.
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