청약제도가 2008년부터 ‘대수술’이 예고된다. 집값 안정에 실패한 정부가, 청약제도를 대폭 손질해 무주택자에게 내집 마련의 기회를 크게 넓혀주기로 했기 때문이다. 대부분의 전문가들은 이번 제도 개편안에 긍정적인 반응이나, 부동산 시장의 위축과 소형 주택보유자들의 기회 박탈 등의 부작용도 예상돼 우려된다.

정부가 6월중 청약제도 개편안을 내놓기로 해, 청약 예정자들의 관심이 쏠리고 있다. 구체적인 세부안은 나와 봐야 알겠지만, 현재 건설교통부의 대통령 업무보고 등에 비추어 드러나는 윤곽은 ▲공공택지 내 전용 25.7평 이하는 청약예.부금, 저축 가입자를 통틀어 무주택자에게 우선 공급하는 방안과 ▲가구주의 연령이나 가구 구성원 수, 무주택 기간 등에 따라 가중치를 부여하고 이를 합산한 점수로 당첨자를 결정하는 가점제 도입 등이다. 즉, 분양시장을 무주택자 위주로 완전 재편한다는 의미다.

무주택 청약 가입자 느긋하게 청약해도
이에 따라 이르면 2008년부터 공공택지 내 모든 중소형 주택 청약 자격이 무주택자로 제한된다. 무주택 기준과 가점제에 따라 일부 청약자는 당첨 확률이 낮아지거나 청약기회조차 얻지 못할 수도 있다. 금융결제원에 따르면 지난해 말 현재 청약통장 가입자는 약 720만명에 달한다. 이에 따라 불이익이 예상되는 청약통장 가입자들은 전략을 전면 수정해야 할 것으로 보인다. 현재 공공.임대 분양을 청약하려면 청약저축이 필요하고 민영주택을 분양받으려면 예.부금에 가입해야 한다.
◇무주택자, 청약저축 가입자= 중소형 청약예.부금에 가입한 무주택자중 만 35~40세 이상, 5~10년 이상의 우선 공급 조건을 갖췄다면 청약을 서두를 필요가 없어졌다. 지금도 공공택지에서 중소형 75%가 우선 공급되지만 청약제도가 바뀌면 더 유리해지기 때문이다.

3월 분양하는 판교를 필두로 인기지역은 적극 공략해보고, 급하지 않다면 청약제도 변경 이후까지 느긋한 자세로 선별청약하면 된다. 신도시 등 공공택지에서 2008년 이후 분양될 가능성이 큰 곳은 서울 송파신도시와 김포.파주.아산신도시 2단계 사업, 수원 광교신도시 등이다.

무주택이지만 만 35~40세 이상, 5~10년 이상 무주택 요건에 약간 미달한다면 이 조건을 채울 때까지 기다려도 좋다. 무주택 우선 공급 기준이 변경된다 해도 나이나 무주택 기간이 길수록 유리해서다.
원래 무주택자만 가입할 수 있는 청약저축 통장은 인기가 더 높아질 전망이다. 청약저축과 마찬가지로 매월 일정액을 불입하는 청약부금이 사실상 무용지물이 된 까닭이다.
신규 청약통장 가입자중 중소형이나 공공아파트를 원할 경우 부금보다는 저축이 유리하다. 주공 등이 주체가 된 공공개발을 확대하는 추세고, 택지지구 내 민간건설사의 임대도 판교신도시처럼 국민주택기금을 지원받지 않으면 모두 청약저축 가입자만 대상으로 하는 등 청약 기회가 매우 많다.

◇중소형 청약예.부금 가입자= 전용 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약예금(서울 300만원)과 부금 가입자중 1주택 소유자는 이번 제도 개선으로 가장 불리해졌다. 건설교통부의 연구 용역을 수행한 주택산업연구원은 무주택의 기준을 5,000만원 미만의 초소형 및 저가 주택 소유자로 봐야 한다는 입장이다. 따라서 면적을 기준으로 하더라도 초소형만 무주택자로 간주될 것으로 보여 웬만큼 큰 주택이 있다면 공공택지 내 중소형 청약이 힘들다고 봐야 한다. 특히 서울지역은 재건축 규제 등으로 신규 공급물량이 줄고 있어 민간 사업지에도 통장 쓸 곳이 감소하는 추세다.

이에 따라 중소형 청약예.부금 가입자는 청약제도가 바뀌기 전까지 청약통장을 빨리 쓰는 게 유리할 것으로 전문가들은 분석한다. 신혼부부나 독신자 등 부양가족수나 나이, 무주택 기간 등 가점제에서 밀리는 젊은층도 단기적으로는 통장을 사용하는 게 낫다.

공공택지의 경우 청약제도 변경 전까지 판교를 비롯해 김포.파주.아산신도시 1단계 사업지와 하남 풍산, 화성 향남 등 택지지구에서 분양이 대기 중이다. 큰 평수로 증액하는 것도 방법이다. 정부가 25.7평 초과 중대형은 가점제 배점 기준을 중소형보다 완화하기로 해 상대적으로 당첨확률이 높기 때문이다. 물론 큰 평수를 분양받을 자금 능력이 있는 사람에 한해서다.

◇대형 청약예금 가입자= 전용 30.8평 이하 청약예금 가입자(서울 600만원)는 방향을 잘 잡아야 한다. 이 평형대 가입자는 최근 `전용 25.7평 초과 30.8평 이하'의 공급물량이 거의 없어 전용 25.7평 이하에 청약하는 사례가 많았다. 자신이 무주택자가 아니거나 가점제에서 불리할 경우 금액을 증액해 평수를 늘리는 게 바람직하다.
전용 30.8평 초과(서울 1,000만, 1,500만원)는 종전과 크게 달라진 게 없다. 다만 채권입찰제에서 최고액을 써내더라도 경쟁이 붙으면 가점제가 적용돼 부양가족수가 적거나 유주택자라면 불리해진다. 또 앞으로 이 평형대 통장 가입자가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 현재 본인이 처한 상황을 살펴 청약시기를 잡는 게 좋다.

‘청약 러시’ 부작용 우려
이번 개편안으로 1주택 보유 서민들은 상대적으로 불리해졌다. 특히 다세대 연립 등 자산가치가 낮은 집에 살며 생활여건이 나은 공공택지 등의 중소형 평수로 옮기기 위해 준비해 온 수요자들의 불만이 높아질 것으로 보인다. 대한주택건설협회 관계자는 “청약통장 가입자의 절반 가량은 집을 옮기려는 수요”라며 “이들을 고려한 조치가 없다면 재산권 침해와 형평성 문제가 제기될 수 있다”고 우려했다.

새 제도가 악용될 소지도 있다. 무주택자에게 공급될 공공주택이 발생시킬 시세차익은 새로운 투기요인이 될 수 있다. 소형주택의 거래가 끊기고 중.대형 수요는 증가하는 주택시장의 양극화도 우려된다.

청약제도 개편에 따라 오는 3월 판교신도시 분양 이후 서둘러 청약통장을 쓰려는 유주택자들의 ‘청약 러시’가 일어날 가능성도 점쳐지고 있다. 무주택 요건을 채우기 위해 자산가치가 떨어지는 집을 ‘투매’하려는 사례도 예상된다. 일각에서는 지방선거와 대선 등을 앞둔 정치권이 부담을 느껴 개편 일정 자체가 대선 이후로 미뤄질 가능성도 제기하고 있다.

청약제도 개편에 따른 청약전략

무주택자 1~2년 후 단계시행 따라 청약기회 갈수록 확대
종잣돈 마련하며 최적 청약지 신중히 선택
부모.자녀 등 가능한 최대 가족 수 확보
1주택자 1~2년 내 유망 분양물량 꼼꼼히 챙겨 적극 청약
자산가치 떨어지는 집 처분해 무주택자 자격 확보
다주택자 제도 전면시행 전 청약통장 서둘러 사용
청약예금 증액해 중대형 평형 겨냥
일반 매매시장을 방향 수정