외국인의 자본공세가 기업과 금융시장에 이어 부동산 시장에서도 약진이 뚜렷하다. 부동산 특성상 단기 매매가 적어 타 투자에 비해 위험성이 크지 않다는 게 일반적인 시각이다. 또 외국인의 활발한 부동산 투자는 침체된 경기회복에 긍정적이라는 견해도 있다. 하지만, 계속되는 외자의 유입이 탈세까지 이어지고 있어 이에 대한 대책이 필요하다는 지적이 일고 있다.

노른자 집중공략

서울지역에서 지난해 거래된 빌딩은 총 57곳으로 매각대금만도 3조1,282억원에 이른다. 2003년 49곳 2조1,293억원이었던 것과 비교하면 건수에서는 16.33% 증가에 그쳤지만 금액으로는 무려 46.91% 가까이 늘어난 수치다.
특히, 국내 최대의 노른자라고 할 수 있는 강남권의 경우 그에 대한 집중도가 더욱 심하다. 외국인의 투자금액 가운데 62.67%에 달하는 26건 1조9,604억 원이 강남에 밀집돼 있다. 또 중구와 종로구 등 서울도심에 12건 6,484억 원이 투자됐다. 여기에 증권사가 밀집돼 있는 여의도 마포지역 건물에도 2,452억 원을 투입 5곳을 사들였다. 이외 지역에 대한 투자가 2,767억 원에 불과한 것과 비교하면 노른자에 대한 편중이 심했다.
외국인은 금액 뿐 아니라 투자금액의 절반이 넘는 금액이 큰 건물 위주로 유입됐다. 연면적 1만평 이상 대형 빌딩 거래는 총 8곳, 1조5,959억 원에 달했다.

땅 매입서 주택건설업까지

건물뿐 아니라 땅에 대한 투자도 멈추지 않았다. 건설교통부가 집계한 외국인 토지보유현황에 의하면 지난해까지 보유하고 있는 토지는 1억5,775만㎡에 이르고 여기에 투입된 자금은 23조2,917억 원에 육박하는 것으로 나타났다. 이는 여의도 면적의 18.5배에 달하는 규모다.
지난 2003년 1억4,854만평 20조9,013억 원이었던 것과 비교하면 크게 늘어난 수치는 아니지만, 행정수도이전으로 붐을 이뤘던 충청권에 대한 집중투자가 이뤄져 투기가능성이 높다는 지적이다.

외국인이 매입한 토지가운데 충남권은 2003년 대비 17.0%가 늘어난 1,640만㎡ 1조2,747억 원에 달했다. 같은 기간 서울지역의 증가율이 4.6% 였던 것과 비교하면 증가폭이 4배에 육박했다.
충남에 이어 땅값이 저렴하고, 레저타운 개발에 적합하다는 평가를 받고 있는 강원도 지역에 대한 투자도 14.1% 늘어난 1,654만㎡ 3,768억 원에 달했다. 또 국제관광도시로 거듭나고 있는 제주도에 대한 유입도 8.2% 많아진 698만㎡ 1,611억 원이었다.
최근에는 외국계 펀드가 국내서 주택사업까지 펼치는 등 그 규모가 확대되고 있다.

세계적인 사모펀드인 워버그핀크스 등 미국 3개사는 3,500만달러를 투자해 대구에 고급주택단지를 건설키로 해 영역이 점차 넓어지고 있다.
대구시는 미국계 펀드인 ‘워버그핀스크’와 시카고 소재 건축개발사업자인 ‘JPDC9존슨앤드 파트너스 디벨로프먼트 컴퍼니)’ 부동산 투자상인 ‘OFC(프리즘파이낸스 컴퍼니)’ 등 미국계 컨소시엄 투자를 받아 동구 봉우동 일대 7만3,000여평에 단독주택 100가구, 아파트 610가구 등 모두 710가구 규모의 주택단지를 건설할 계획이다.

펀드 리츠까지 번져

부동산을 대상으로 한 리츠와 펀드 시장에서도 외국자본이 활개를 치고 있다.
구조조정리치(CR리츠)를 주도하고 있는 코람코와 RAK(리얼티 어드바이저스 코리아) 등은 빌딩과 백화점 등을 통한 리츠상품 개발에 박차를 가하고 있다.
코람코는 강남구 역삼동 데이콤빌딩을 이미 1,007억원에 매입한 상태이며 뉴코아백화점 6개를 편입한 ‘코크랩 6호’를 준비중인 것으로 알려졌다. RAK는 여의도 푸르덴셜투자증권빌등을 자산으로 한 ‘이얼티 코리아 2호’를 설립 추진중이며 건물 매입가격도 1,000억 원 선에서 협상하고 있다. RAK는 매각협상이 마무리되는 대로 상반기 중 리츠 설립을 추진할 계획이다.

자산운용회사들의 움직임도 바빠지고 있다. 실물자산과 연계해 부동산 펀드를 판매하는 것이 이들의 주요 수익원이다.
맵스자산운용은 삼성동 테헤란로의 퍼시픽빌딩을 칼라일로부터 매입했다. 또 지난해 12월에는 가락동시장의 동원증권 가락빌딩을 390억원에 사들여 부동산펀드를 판매했다. 한일 DS 해운대부동산신탁은 편드규모 1,550억 원을 선보이며 뉴코아백화점 3개를 자산으로 ‘한일뉴코아사모펀드신탁’을 판매하며 부동산시장 진출에 시동을 걸었다.

여기에 GIC와 맥쿼리은행, 도이치방크, 데카(Deca) 디파(Difa) 데기(Degi) 등 외국자본도 국내 빌딩을 노리고 있는 상황이다.
이와 관련 부동산업계 관계자는 “입지가 뛰어난 빌딩이 매물로 나올 경우 펀드, 외국계 리츠사 등이 한꺼번에 달려들어 경쟁적으로 빌딩 매입가를 올리는 상황”아리면서 “운용수익률을 맞추기 위해 높은 임대료를 책정 입주업체의 부담으로 이어지고 있다”고 우려했다.

주식매각 주식으로… 세금 못 거둬

이 같은 외국자본의 국내 부동산 유입에 대해 우려의 목소리가 커지고 있다. 건물의 경우 그 위험도가 크다는 주장이 제기되고 있다.
이는 국내 건물을 매입한 외국인 한국간 체결한 조세협약을 활용 탈세까지 저지르면서 더욱 불거지고 있는 상태다. 여기에 부동산을 매입한 외국자본 대부분이 펀드로 이뤄진 것이어서 발생하는 임대료 증가에 따른 부담은 국내 경제에 좋지 않은 영향을 미칠 수 있다는 지적까지 나오고 있다.
정부가 세계 60여 개국과 맺은 조세협약에 따르면 2중과세를 막기 위해 주식 양도의 경우 거주지 국가에서 세금을 내도록 돼 있다. 이러한 조세협약을 외국계가 부동산 거래에서도 이용함으로써 탈세에 무방비 된 것 아니냐는 지적이다.

실제 스타타워 빌딩을 매각한 론스타 펀드는 차익에 대한 세금을 내지 않았다. 국세청과 관련업계에 따르면 론스타는 지난해 말 서울 강남구 역삼동 스타타워 빌딩을 싱가포르투자청(GIC)에 매각 약 2,000여억 원의 차익을 얻은 것으로 알려졌지만, 이를 주식발행을 통해 거래함으로써 양도세를 한 푼도 내지 않았다.
이는 한·미 조세협정상 ‘주식 매도차익에 대해서는 과세할 수 없다’라고 돼 있는 규정을 악용했다는 지적이다. 비록 부동산은 아니지만, 제일은행을 매각한 뉴브리지캐피탈 또한 주식을 양도함으로써 1조1,500억 원에 달하는 시세차익 가운데 세금은 한 푼도 없었다.
이와 관련 부동산 업계 관계자는 “론스타가 조세협정 조항의 빈틈을 이용 지분매각 방식으로 빌딩을 넘기는 세테크를 한 것”이라며 “이번처럼 사실상 부동산 매각인 경우엔 과세를 할 수 있도록 규정을 바꿔야 한다”고 지적했다.
한편, 국세청 관계자는 이 같은 주장에 대해 “외국과의 조세계약은 주식의 경우 2중과세를 막기 위해 거주지에서 세금을 내도록 돼 있다”고 해명했다.

신종명기자 skc113@sisa-news.net