[시사뉴스 김성훈 기자] "양도세가 완화되기 전에는 팔 생각이 없어요."
서울과 수도권에 아파트 2채를 보유한 김모(64)씨는 최근 1채를 반전세(보증부 월세)로 돌렸다. 올해 급등한 종합부동산세가 부담됐지만, 매매할 경우 양도세를 더 많이 내야 하기 때문이다.
김씨는 "양도세 중과는 일종의 징벌적 세금"이라며 "(3월 대선 이후) 양도세가 완화될 때까지 버티겠다"고 말했다.
다주택자들이 오는 3월 대선을 앞두고 본격적인 버티기에 돌입하면서 서울 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 아파트 거래량이 2년 6개월 만에 2000건대를 기록할 정도로 거래절벽 현상이 뚜렷해지고 있다. 대출 규제와 금리 인상 등 정부의 금융 규제로 상승세가 주춤한 가운데, 일부 지역은 하락세로 전환했다.
한국부동산원에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 매매 거래량이 총 2305건(10월 2839건)으로 집계됐다. 월별 거래량이 2000건대로 떨어진 것은 2019년 4월(2469)건 이후로 2년 6개월 만이다. 정부가 대출 규제를 본격 시행한 지난해 8월 이후 감소세가 이어지고 있다.
서울 일부 지역은 집값이 하락세로 전환했다. 부동산원에 따르면 지난해 12월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트값은 0.04% 상승해 지난주(0.05%) 대비 상승 폭이 0.01% 하락했다. 서울의 25개 자치구 가운데 14곳에서 상승 폭이 줄었다. 강북구와 도봉구는 각각 -0.02%, -0.01%로, 1년 7개월 만에 하락 전환했다. 또 관악구(0.00%)는 3주, 금천구(0.00%)는 2주 연속 보합세를 유지하고 있다. 다만, 고가주택이 밀집한 강남구는 0.07%, 서초구는 0.08% 오르며 여전히 높은 상승률을 기록했다.
정부는 이를 근거로 추세적인 집값 하락을 자신했다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 최근의 주택시장 동향에 대해 "지역과 무관하게 하향 안정세로 전환에 가속도가 붙는 모습"이라고 진단했다.
홍 부총리는 지난 5일 서울 정부청사에서 열린 올해 첫 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "최근까지 가격 상승을 선도하던 서울 신축주택 가격도 지난달 넷째 주 하락 전환했다"며 이같이 말했다.
하지만 시장의 판단은 다르다. 지금의 시장 안정은 정부의 금융 규제와 대선 등으로 인한 일시적인 현상에 불과하다는 게 중론이다. 거래량이 급감한 상황에서 급매물이 거래된 몇몇 사례만 놓고, 집값 하락의 전조 증상으로 보기 어렵다는 얘기다.
수요가 있는 곳에 공급이 늘어나 안정된 것이 아니라, 정부의 수요 억제 대책과 대선을 앞두고 커진 불확실성으로 인한 '일시적 안정세'라는 지적이다. 정부의 예상만큼 매물이 늘지 않고, 집값도 실수요자가 체감할 수 있을 정도로 떨어지지 않는 이유도 이와 무관치 않다.
다주택자 양도세 중과에도 매물이 줄고, 증여가 늘었다. 한국부동산원 아파트 거래현황에 따르면 지난해 11월 서울의 아파트 증여는 531건으로 집계됐다. 지난해 9월 449건, 10월 503건에 이어 증가세가 꾸준하다. 서울 아파트 증여는 고가 주택이 밀집한 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서 집중됐다. 지난해 1월에서 11월까지 서울 전체 증여 건수 1만1838건 중 54.0%(6391건)가 강남4구에서 나왔다.
정부는 지난해 6월 1일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 조치가 시행했다. 주택을 1년 미만으로 보유한 뒤 거래하면 양도세가 기존 40%에서 70%로, 2년 미만의 경우 60%로 올렸다. 여기에 2주택자는 기본세율에 20%p(포인트), 3주택자는 경우 30%p가 더해지면서 양도세 최고세율은 75%까지 인상됐다.
정부의 금융 규제와 종부세 부담 증가, 대선 등이 집값을 결정할 주요 변수들이 맞물리면서 다주택자들이 증여로 선회한 것으로 분석된다.
부동산 시장에선 단기간에 주택 공급을 늘리기 어렵기 때문에 양도세 중과를 완화해 기존 주택이 시장에 나올 수 있도록 유도해야 한다는 목소리에 힘이 실리고 있다. 집값 안정을 위해서는 매물이 늘어나고, 적정 수준에서 거래가 이뤄져야 한다는 것이다. 여야 대선 후보 모두 다주택자 양도세 중과 한시적 유예를 공약한 이유이기도 하다.
전문가들은 한시적으로 양도세 부담을 낮춰 다주택자가 보유한 매물이 시장이 나오도록 유도하고, 부동산 거래가 정상화될 수 있도록 해야 한다고 조언했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "올해 신규 아파트 입주 물량이 줄기 때문에 시장 안정을 위해서는 양도세 부담을 한시적으로 완화해 기존 주택의 공급을 늘려야 한다"며 "정부가 뒤늦게 3기 신도시 공급과 사전청약 확대 등의 대책을 내놨지만, 실제 공급까지 일정 시간이 필요한 만큼 집값 안정을 위해 기존 주택이 시장에 나올 수 있도록 양도세를 완화해야 한다"고 설명했다.
권 교수는 "집값 안정화를 위한 꾸준한 공급 정책이 추진된다는 전제하에 공시가격 현실화에 따른 보유세를 강화하되, 양도세를 낮춰 주택 거래를 활성화할 필요가 있다"며 "당장 양도세 부담이 줄면 주택 공급이 늘어나는 효과를 기대할 수 있다"고 덧붙였다.
