서울 주요 단지 국토부 실거래가 자료 분석
계약갱신청구권-신규계약 사이 중간값 까지 등장
[시사뉴스 김성훈 기자] 임대차법(전월세상한제, 계약갱신청구권) 시행 1년이 지나면서 전세시장의 이중가격 형성이 고착화되고 있다.
최근 전세시장에서는 이중가격을 넘어 삼중가격이 등장하는 등 전세보증금이 계단식으로 상승하는 이상 현상이 나타나고 있다.
임대차법 시행 이후 같은 아파트 단지, 동일 평형 내에서 계약갱신청구권이 행사된 계약과 신규계약 간 차이가 최대 2배까지 벌어지는 것에 더해 이제는 계약갱신청구권을 행사하는 대신 시세의 60~80% 수준으로 임대료를 인상한 것으로 추정되는 계약들도 연이어 등장하고 있다.
전문가들은 임대차시장 투명화와 세입자 보호를 위해 임대차법이 시행됐지만 오히려 전세가격이 급등하고, 이상 가격이 등장하는 등 혼란이 가중되고 있다고 지적한다.
4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강동구 고덕그라시움 84㎡형은 지난달 13일 11억원(3층)에 전세계약 됐다. 그런데 같은 달 28일에는 5억7750만원(10층)에 실거래됐다.
같은 아파트 동일 평형의 전세 보증금이 약 2배가량 차이가 나는 것이다. 업계에서는 5억원대 전세는 계약갱신청구권이 행사된 계약으로 보고 있다.
그런데 지난 6월19일에는 같은 평형 7층이 8억5000만원에 계약됐다. 같은 아파트, 같은 평형대 전세보증금이 5억대, 8억대, 11억대로 형성된 것이다.
고덕그라시움 인근 A공인중개업소 대표는 "최근 해당 평형 신규계약은 10억원대이고, 5억원대 계약은 계약갱신청구권이 행사된 것으로 보면 된다"며 "재계약의 경우 집주인과 협의하기 나름이긴 하지만 8~9억원대에 재계약되는 경우가 많다"고 설명했다.
이어 "재계약을 해야 하는 세입자도 집주인이 8~9억대를 요구하면 주변 아파트 전세가격이 워낙 많이 올랐기 때문에 받아들이는 경우도 종종 있다"고 덧붙였다.
임대차법에 따르면 2년의 임대기간이 지난 세입자의 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있지만 집주인은 '실거주'를 이유로 이를 거부할 수 있다.
재계약을 앞두고 집주인이 '임대료를 시세의 60~80% 수준으로 올려주지 않으면 실거주하겠다'고 으름장을 놓으면 임차인은 울며 겨자 먹기 식으로 이를 받아들일 수밖에 없다는 것이다.
이미 주변 전세가격이 크게 올라 신규계약의 경우 임대보증금이 더 비싸질 수밖에 없고 집주인이 실거주 하겠다고 해도 이를 당장 확인할 길이 없기 때문이다.
임대차법이 시행되기 전과 비교해보면 전세시장의 이상가격 현상은 더욱 뚜렷하게 드러난다.
국토부 실거래가 자료에 따르면 임대차법이 시행되기 전인 2020년 1월부터 5월까지 고덕그라시움 84㎡형 전세계약은 총 18건(반전세 제외)이다.
이 중 지난해 2월 전세보증금 3억원에 거래된 계약 한 건을 제외하고는 모두 5~6억원 선에서 전세계약이 체결됐다. 최저가는 5억2000만원이고, 최고가 거래는 6억5000만원으로 나타났다.
지난해 초만 해도 전세보증금이 5~6억원대였는데 최근에는 5억대와 8억대, 11억원대 등으로 가격이 형성된 것이다.
강남구 대치동 은마아파트 84㎡의 경우에도 지난 6월 5억2000만원(14층)에 거래됐는데 7월5일에는 7억3000만원(4층), 같은 달 24일에는 10억원(13층)에 거래됐다. 같은 평형대 전세보증금이 5억대, 7억대, 10억대 등 계단식으로 형성되는 현상이 뚜렷이 나타났다.
성북구 래미안길음센터피스의 경우에도 84㎡가 지난 4월13일 10억원(14층)에 전세계약 됐는데 5월에는 5억8275만원(36층), 나흘 뒤인 29일에는 8억원(30층)에 거래됐다.
이 같은 전세시장의 이중, 삼중가격 현상은 계약갱신청구권이 행사된 계약과 신규계약, 또 임대인과 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않는 대신 시세의 60~80% 내에서 임대료를 인상한 계약 등이 혼재됐기 때문으로 분석된다.
계약갱신청구권이 행사된 계약은 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 만큼 세입자의 주거 안정성을 개선하는 효과가 있다고 볼 수 있다.
반면 집주인들이 임대차법에 따른 임대료 상승 제한을 보전하기 위해 신규 계약에서는 임대료를 크게 인상하면서 최대 2배까지 가격이 벌어졌다.
일부에서는 세입자와 집주인이 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 시세의 60~80% 수준으로 인상된 임대료로 재계약을 체결하고 있는 것으로 보인다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "임대차 시장에 규제가 가해지면서 매수자와 매도자간 합의에 따른 가격들이 새로운 균형가격으로 나오는 현상이 나타나고 있다"며 "계약갱신청구권에 따라 5% 이내로 형성된 가격과 신규계약, 이렇게 두 가지여야 하는데 중간지대에 새로운 시장가격이 생긴 것으로 보인다"고 설명했다.
김 실장은 "임대차법 시행 이후 (집을 비우는 조건으로) 이주비를 지원하겠다는 임대인들도 있다고 하는데 이주비를 준다면 결국 다음 임차인에게 그 비용을 보전 받을 수밖에 없다"며 "임대차 시장을 투명하게 하자는 것이 법의 취지인데 오히려 투명하지 않은 거래가 더 생길 수 있다"고 지적했다.
이 같이 임대차법 시행 1년 만에 다양한 문제점들이 등장하면서 야당은 물론 여당에서도 보완입법 필요성이 제기되고 있는 상황이다.
전문가들은 임대차법이 적용되는 대상 주택을 축소하는 방향으로의 개정이 필요하다고 강조한다.
김덕례 실장은 "임대차법이 전국의 모든 주택에 적용되고 있는데 적용 범위를 줄여야 할 것"이라며 "특히 향후 입주가 시작되는 신축아파트의 경우 실거주 요건을 해제하고, 임대차법 적용도 일단 보류해야 한다"고 밝혔다
