부동산시장은 정책변수뿐만 아니라 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 우선 금리변수를 살펴보자.
2007년 시장에 가장 큰 충격을 준 요인은 금리인상과 총부채상환비율(DTI) 강화이다. 하지만 2008년에는 올해만큼 금융위력을 떨칠 가능성이 낮다. 삼성, LG, 현대 등 민간경제연구소의 2008년도 경제예측자료에 의하면 금리의 경우 돌발변수만 없다면 큰 변동성이 없을 것으로 예상된다. 금리요인이 부동산 시장에 주는 영향력은 그만큼 제한된다는 뜻이다. 또한 가수요 억제책 및 공급확대로 인해 2008년도 주택의 수급구조(수요-공급요인)면에서 살펴보아도 주택가격에 주는 변동성은 크지 않을 것이다.
정책 외에 경제, 사회변수는 안정세
그러나 경기상황은 상승요인으로 작용할 것 같다. 2008년도 예상 경제성장률이 5%대로서, 2007년 대비 4.5%(잠정치)는 물론 잠재성장률인 4%대 후반을 상회할 것으로 보인다. 일반적으로 경기상승은, 경기호황-소득증가-주택구매력 증가로 이어진다. 가처분소득을 늘려주어 개인의 유효수요, 주택의 실질구매력을 높여주는 역할을 하기 때문이다. 따라서 규제완화 기대감과 함께 경기회복세는 부동산시장에 상승 변수로 작용한다. 해외변수는 매우 유동적이며 불안한 모습이다. 미국 부동산시장은 2008년에 추가하락 가능성이 높은데다, 영국 등 유럽 부동산도 하락 전망이 지배적이기 때문이다. 최근 2~3년간 꾸준한 상승세를 기록한 일본 부동산도 2008년도에는 도심지역의 미니버블 후 숨고르기가 예상된다. 게다가 고공 행진중인 아시아 국가권의 이머징마켓 특히 중국의 부동산 가격이 베이징올림픽 후 하락 조정기에 들어설 가능성이 높다.
국제적인 동조화(커플링) 현상을 감안한다면 국내 부동산 가격도 해외시장과 연동 될 수밖에 없어 주택시장의 대외 변수만 놓고 보면 하락요인이 될 것 같다. 이상에서 주택시장에 영향을 미치는 여러 가지 변수의 움직임을 종합적으로 분석해 본 결과 상승과 하락 요인이 혼재하는 가운데 2008년도에는 특별한 상승과 하락요인 없이 중립적 요인으로 작용하는 변수가 많다.
결론적으로 2008년은 어느 한축으로 급격히 기울기보다는, 즉 급등과 급락보다는 약보합 내지 보합수준에서 3~5%이내의 등락을 보일 가능성이 높다고 전망 된다. 이를 상하반기로 구분해서 예측해 보면 2008년 상반기는 2007년도 하락추세가 이어지면서 약보합세를 , 하반기에는 참여정부 규제정책의 약발이 시장가격에 이미 반영 된데다 경기상승, 구매심리증가, 급매물소화로 인한 매물부족현상으로 강보합세로 전환될 확률이 높아 보인다.
2008년도는 대선이라는 5년마다 찾아오는 정책변수에 따른 시장의 변동성과 위험성이 그 이전 보다 훨씬 커졌다고 할 수 있다. 따라서 수요자, 투자자 입장에서는 정치권의 변화를 눈 여겨 보면서 신중하게 시장에 접근하는 수밖에 없다. 2008년도는 수익성과 위험성을 동시에 관리하면서 새로운 시장변화에 적기 대응하면서 다양한 포트폴리오를 짜는 전략이 요구되는 한해가 될 것 같다.
무주택자는 신규분양, 유주택자는 교체시기로 활용
먼저, 내집마련 시기는 언제가 적기일까. 앞서 살펴본 대로 정책변수를 제외하면 2008년 상반기 까지는 주택가격안정세가 지속될 가능성이 높아보이므로 2007년 겨울에서 2008년 여름까지가 매수적기로 추정된다. 다만 2008년도 주택시장은 2007년도에 비해 거래는 위축될 수 있어도 가격하락폭은 크지 않을 전망이다. 항간에서 애기하는 가격급락을 기다려 바닥권에서 급매물을 저가매수하려는 전략은 그리 유효해 보이지 않는 다는 뜻이다.
둘째, 내집마련 전략 혹은 방법과 관련해서는 무주택자와 유주택자로 나누어 살펴보자. 무주택자도 청약가점에 따라 청약지역과 단지를 선별해야한다. 청약통장을 통해 내집마련을 하는 것이 기존주택을 매입하는 것보다 당연히 유리하다.
그렇다면 무주택자 중에서 청약가점이 높은 수도권의 실수요자는 은평뉴타운, 광교, 청라지구 등의 인지지역의 중소형을, 반면에 가점이 낮은 무주택자는 김포, 파주, 검단 등 물량이 많은 신도시 지역 공급물량을 공략하는 게 좋겠다. 가점이 낮은 사람 중 신혼부부, 독신자 등 가점에서 절대 불리 할뿐만 아니라 자금력마저 충분하지 않다면 당분간 내집마련을 보류하고 청약저축을 이용해 5년 이상의 장기전을 펴는 것도 고려해 볼만하다. 부양가족을 제외하고는 청약가점을 높이기 어려운데다 김포, 파주, 검단 등 신도시물량과 서울과 수도권 뉴타운, 도시재정비 촉진지구의 신규 중소형 분양 물량도 5~10년에 걸쳐 꾸준히 나올 것으로 예상되기 때문이다.
예컨대, 서울지역에서 유망한 뉴타운 및 도시재정비 촉진지구는 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 구로금천 역세권지구등을 들 수 있겠다. 유주택자 중 신규분양을 통해 주택규모를 늘려나가려는 수요자는 추첨제 적용물량이 25%인 중소형보다는 50%로 높아지는 중대형 아파트를 노리는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다. 유주택라도 현재 소유하고 있는 주택의 미래가치가 높지 않다면 과감히 기존 주택을 처분하고 무주택자로의 전환하여 가점제에 동참하는 방법도 있다.
이외에도 신도시 등의 일시적 미분양을 노리거나, 거품이 어느 정도 제거된 지역의 재건축이나 재개발 지분 매입도 괜찮다. 대형개발 호재가 있는 지역, 뉴타운, 도심재정비촉진지구에 관심을 둘만 하다. 수도권은 강남-분당-용인을 연결하는 기존의 경부고속도로 축 대신 강남에서 판교 광교 죽전 수지로 이어지는 ‘제2경부고속도로 축’과 영종 송도 청라 김포 파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 향후 각광을 받을 것으로 보인다. 충청은 아산신도시, 세종특별도시가 개발 거점역할을 하며 지방대도시는 기업도시, 혁신도시가 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.