최근 서울 강서구, 노원구 등 소형아파트 전셋값이 오르고 있다. 부동산 시장의 불확실성과 9월 청약가점제를 앞두고 전세를 선호하는 것으로 분석된다. 게다가 올 가을 결혼시즌을 앞두고 미리 신혼집을 구하려 다니는 전세수요까지 가세하면서 소형아파트 전셋값이 오름세를 보이고 있다. 하지만 전 세계에서 한국에만 존재하는 ‘전세’는 내 집 마련을 위한 주춧돌이다. 하지만 법보다 관례에 따라 적용되는 경우가 많아 잘 따져보고 선택해야 한다.
부동산정보업체 내집마련정보사의 도움으로 좋은 전셋집을 고르는 요령을 알아봤다.
가등기, 가처분 설정 등 문제 있는 집은 무조건 피해라!
전셋집을 고를 때 가장 먼저 생각해야 할 것이 ‘법률상의 안정성’이다. 집주인의 대부분은 전세를 안고 대출을 받아 집을 산 경우도 적지 않다. 이럴 때 나중에 사정이 잘못돼서 집이 경매에 넘어간다면 전세입자가 전세금의 일부 혹은 전부를 받지 못하는 상황도 벌어진다. 이런 상황을 피하려면 가등기, 가처분, 가압류, 근저당권 등이 설정돼 있는 집은 애시당초 피하는 것이 좋다.
전세입자가 많은 경우도 관심 주택에서 제외시켜라. 집값보다 전세입자의 보증금 합계가 높거나 비슷하면 경매시 전세금을 받지 못할 수도 있다. 이때는 주택의 매맷값과 세입자 전체의 보증금을 따져봐서 집값의 감정가액이 세입자 전체의 보증금보다 낮거나 비슷하다면 전세를 포기하는 것이 낫다. 예를 들어 감정가액이 4억 원인 다가구주택에 보증금 5천만 원의 전세입자가 5세대라면 보증금 총액은 2억 5천만 원이다. 이 경우 주택의 경매가 진행되면 낙찰가는 대략 2억 4천만~2억 8천만 원으로, 전세금 일부를 회수할 수 없게 된다. 전셋값이 지나치게 높은 경우 자칫 집값이 하락하면 낭패를 볼 수 있기 때문에 되도록 피하는 게 좋다. 물론 집의 구조상으로도 안전해야 한다. 도둑이나 사생활 침해 등에 대비해야 하기 때문이다.
전셋집은 투자수익이란 것이 따로 없다. 무리해서 구입할 필요 없이 자신의 자금 상황에 맞춰 구입하는 것이 바람직하다. 차라리 조금 덜 마음에 들더라도 남는 돈을 다른 곳에 투자하는 것이 더 현명하다 하겠다.
하지만 거주의 목적이 강하므로 편리성과 주거환경을 배제해선 안된다. 크기나 향후 가치보다는 편리한 교통, 생활권 인접, 쾌적함 등을 따지는 것이 우선이다. 반드시 아파트로 고집할 필요도 없다. 작은 집이라도 역세권이나 교통편이 다양한 지역의 주택이 좋고, 직장 등의 접근이 쉬워야 시간과 비용을 절감할 수 있다.
무엇보다 환금성을 고려하지 않을 수 없다. 계약이 만료된 뒤 전세금을 돌려받지 못해 곤란을 겪는 경우는 피해야 한다. 집주인이 전세금을 주면 다행이지만 보통은 새로운 전세입자를 구하고 나서 전세금을 돌려주기 때문이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “전세금을 받지 않고 이사를 가더라도 동일한 대항력과 우선변제권이 생기는 임차권 등기명령제도라는 것이 있기는 하지만 대부분은 전세금을 활용해야 하기 때문에 이마저도 만만치 않다”고 환금성을 강조한다.
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