주택 담보대출 규제 강화로 주택 투자에 유입되는 유동자금은 지속적으로 줄어들고 있는 추세다. 청약 가점제 시행을 앞두고 내집마련 시기를 저울질이 한창이다. 이런 때 상가 분양시장에 눈을 돌려보면 어떨까. 상가 분양은 규제가 심한 주택 대출과 달리 분양금의 최고 70%까지 대출이 가능한 곳이 생기는 등 투자에 유리한 측면이 있어 최근 관심의 대상이 되고 있다.
상가정보업체 ‘상가뉴스레이다’에 따르면 대부분의 상가 대출은 분양금의 30% 수준. 하지만 최근 상가 준공이 완료되면서 대출 가능 폭이 커지거나 상가의 입지적 우수성이나 상권 독점성 등 투자가치를 인정받아 은행측에서 대출 가능 금액을 높게 책정한 곳이 많다.
대출금리보다 기대수익률 높을 때만 가능
그래서 최근 상가 투자자들은 50%이상의 분양대금 대출을 받아 투입되는 자기자본을 줄이는 방법으로 투자 수익을 올린다. 대출금액이 많아지면 투자금액 대비 수익률이 높아지는 레버리지 효과를 노린 것이다. ‘레버리지 효과’란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아서 자기자본대비 이익률을 높이는 것.
예를 들어 1억으로 1,000만원의 수익을 올린다면 자기자본 대비 수익률은 10%다. 하지만 자기자본 5,000만원에 타인자본 5,000만원을 빌려 1,000만원의 수익을 올린다면 자기자본대비 수익률은 20%가 되는 셈이다.
단, 타인자본을 유입시키는데 발생하는 금리 등의 비용보다 수익률이 높은 것으로 판단되는 경우에만 활용해야 한다. 대출 금리가 5%라면 기대 수익률이 최소 5%이상을 상회해야 한다는 얘기다.
상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 기대 수익률이 차입자금의 이자보다 높을 때 사용하는 것이 바람직하다”며 “기대수익율의 실현가능성 여부를 체크하지 않고 초기자금이 적게 든다는 장점만 믿고 투자를 했다가 임대가 맞춰지지 않으면 레버리지 효과를 통한 수익 극대화는커녕 대출금 이자 갚는 것도 힘들어질 수 있다”고 조언했다.
특히 상가투자는 ‘과장광고’와 ‘분양사기’ 등 잡음이 끊이지 않아 투자시 각별한 주의가 요구된다. 박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “상가는 법률적으로 투자자 보호장치가 미흡하기 때문에 스스로 조심해야 한다”며 “최소한의 위험요소라도 조목조목 따져본 후 투자에 나서야 실패하지 않을 것”이라고 말했다.
특히 처음 시도되는 업종이나 높은 수익률을 내세우는 상가들은 꼼꼼히 검증해 볼 필요가 있다. 전문가들은 “인근 시세와 비교해 턱없이 높은 수익률을 제시하거나 프리미엄을 보장해 팔아주겠다는 입발림에 쉽게 넘어가선 안된다”고 지적한다.
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