판교, 꿈의 도시인가. 8·31정책과 맞물려 올해 부동산 시장의 최대 화두는 아마도 ‘판교 시도시 분양’일 듯 싶다. 판교 청약에 당첨돼 누가 행운의 주인공이 될지 조마조마 기다리는 심정이다. 수도권 아파트 1순위자 모두가 청약한다고 가정할 경우, 당첨 확률이 가장 높은 성남시 거주 청약저축 1순위자가 45대 1로 가장 낮았고 수도권 청약예.부금(전용 85m2 이하) 가입자는 2,315대 1로 가장 높아 당첨이 사실상 불가능할 전망이다.

판교 ‘입성’, 가능성은 열려 있다
특히 청약예금과 부금(서울 기준 300만원)가입자는 아무리 경쟁률을 낮게 잡아도 1,400대 1에 달할 것으로 보여 대체 투자처로 눈을 돌리는 편이 낫다고 전문가들은 조언한다. 그렇다면 어디가 유리할까.
일단 중대형 청약예금 가입자는 대형이 많은 용인 일대 민간 아파트가 유리하다. 서울 거주자라면 향후 발전 가능성이 높은 뉴타운 예정지 아파트도 관심 가져볼만하다. 현행 청약제도로 보면 주택공사가 공영개발을 주도하는 택지개발지구에선 청약저축 가입자가 일방적으로 유리하다. 주공아파트는 분양이든 임대든 저축 가입자만 청약의 기회가 주어지기 때문이다. 무주택자에게 청약저축은 ‘주택 보험’과 같다. 공동택지의 중대형 확대로 예금 가입자(서울 기준 300만원 이상)도 불리하지는 않다고. 반면 청약부금과 예금(서울 기준 300만원) 가입자는 청약이 가능한 아파트가 갈수록 감소하고 있어 예치금액을 높이는 게 유리하다.

또 판교 입성이 꼭 분양 아파트에만 기회가 열려 있는 건 아니다. 살짝 눈을 돌리면 주변 지역의 신규분양 단지는 물론, 일반 아파트 외에 주상복합, 단독주택용지, 상업용지에 관심을 가져볼 만하다. 아파트에 비해 일반 수요자에게 해당되는 물량도 적은데다, 자금이 많이 든다는 단점이 있긴 하지만, 판교 입성 대비 투자가치는 있다고 전문가들은 말한다.
3월 공급되는 계약일로부터 10년간 전매가 제한되고 분양 전환이 되지 않는 일반분양과 10년 후 분양이 전환되는 임대아파트는 기간상 별 차이가 없기 때문이다. 자금 측면에서도 임대보증금만 있으면 입주할 수 있어 자금 부담이 없고, 청약 저축자라면 입주 후 분양전환 받는 것을 고려하면 훨씬 가능성이 높다는 것이다.
또한 판교에는 전용 25.7평 초과 중대형 주상복합 아파트 1,266가구가 공급될 예정이다. 내년 분양이 예정된 주상복합은 그러나, 5년간 전매가 제한된다. 판교 청약에 떨어진 청약저축 수요자 중 자금부담 능력이 된다면 청약예금으로 전환, 주상복합에 도전해 보는 게 어떨까.
단독주택용지는 아직 구체적으로 확정되지 않았지만 2,600여 세대 이상의 단독주택이 공급될 예정이다. 일반 단독주택은 판교지역 원거주민, 토지소유자에게 공급되고 나머지는 건설업체에 먼저 용지를 공급한 뒤 추후 일반 분양된다. 협의양도인 택지는 원주민에게서 매입할 수도 있는데, 이 경우 시행사와 공급계약이 체결되지 않은 상태에서 웃돈을 주고 받는 거래(불법전매행위)로 피해를 볼 수 있어 거래시 주의해야 한다.
내년 상반기 분양 예정인 판교의 상업용지 분양권에도 관심을 가져볼만하다. 부동산 전문가들은 동판교에 대규모 중심상업시설이 들어선다는 점과 판교의 발전 가능성을 고려하면 향후 상업용지 수익률은 상당한 수준일 것이라고 기대한다. 상업용지 분양권은 판교 지구에서 영업을 해 온 사람들에게 공급되는데, 8평 정도를 분양받을 수 있다. 하지만 아직 명확한 명부가 마련되지 않아 역시 섣부른 매입은 금물이다.

판교 청약자, ‘실거주’보다 ‘투기성’

지난 7일 전경련회관 국제회의실에서 부동산 114가 주최한 ‘판교신도시 당첨전략 설명회’가 열렸다. 판교 분양이 ‘로또’와 같다는 말이 맞는 모양이다. 3월 판교 청약이 임박해지면서, 어떻게 하면 되나 다들 호기심으로 몰려든 것이다. 앉을 자리도 모자라 지나가는 통로에 신문지를 깔고 않거나 서서 설명을 듣는 사람들로 회의실은 꽉 차 있었다.
하지만 무주택자나 성남권의 실수요자보다는 ‘투자’ 목적으로 찾는 이들이 대부분인 듯 보였다. 설명 중에 한 강연자가 “판교로 내집마련 하러 오신 분들은 별로 없을 거”라고 확신에 찬 말로, 그런 분들 손 한번 들어보라 하자, 손 든 사람은 3분의 1도 되지 않았고 군데 군데 어색한 웃음만 터져 나왔다.
이날 조선일보 부동산팀 유하룡 기자가 ‘올해 부동산 시장 전망’을 주제로 강연을 하고, 저스트알 김우희 상무이사의 ‘부동산 시장의 흐름과 분석, 향후 전망’을 맛깔 나는 입담으로 청중을 사로잡았고, 마지막으로 부동산 114 김희선 전무이사의 ‘판교 당첨 전략’이 소개됐다.
강연자들의 한결같은 말은 “정부의 부동산 정책이 시장 논리를 벗어나고 있다”였다. 저스트알 김우희 상무이사는 “현 정부의 부동산 정책은 ‘늑대’같은 정책”이라면서 “진동만 크지 집값은 계속 오르고 있다”고 비판했다.
따라서 “서민들의 내집 마련에 대한 강한 욕구는 집이 없어서가 아니라 지역별 양극화가 심해서” 라고 강연자들은 입을 모은다. ‘부동산 재테크’라는 말이 따로 나올 정도로 부동산으로 돈 깨나 벌었다는 사람들이 나오면서 ‘살 집’이 아닌 ‘투자를 목적’으로 사기 때문이라는 설명이다.
또 공통적인 부분은 “판교만이 살길이 아니다”라는 것이다. 실상 소문난 잔치에 먹을 것 없다고 너도 나도 ‘판교 로또’라는 말에 덤벼들지만, 실상 뚜껑을 까보면 그렇지도 않다는 것이다. 다른 곳에 비해 분양가가 적게 든다는 장점이 있지만, 당첨이 되더라도 10년 전매라는 제한이 있다. 판교가 실거주를 목적보다 대부분 투기 목적으로 분양받아 전.월세를 놓을 것으로 보인다. 그렇다면 바늘 같은 경쟁률을 뚫고 어렵사리 당첨이 돼도 판교에 10년간 묶여 있다면 그 새 강남과 용인 등 기타 지역에서도 그동안 집값이 계속 오를 것이기 때문에 별 이득이 없다는 설명이다. 특히나 무리한 대출은 오히려 손해 보기 십상이다.
더군다나 8월 분양되는 판교 신도시 청약은 중.대형 평형 중심으로, 채권입찰제가 적용돼 투자가치가 크지 않다고 한다. 때문에 판교 청약에만 매달리지 말고, 김포. 파주 신도시나 서울 강남권으로 차라리 눈을 돌리는 것도 한 방법이 될 수 있다.