내집마련정보사가 작년 12월17일부터 올 1월8일까지 회원을 대상으로 설문조사한 결과, ‘2006년 내집마련 방법’에 대해 67%(225명)이 ‘청약(분양)’을, 투자하고 싶은 유망 부동산 상품에 대해서는 69%(231명)이 ‘아파트’를 선택한 사람이 가장 많은 것으로 나타났다. 이는 2006년 주거가치와 투자가치가 높은 유망택지지구에 분양물량이 많기 때문에 청약(분양)에 관심이 집중된 것으로 풀이된다.

‘내집 마련’을 꿈꾸는 실수요자들은 올해 신도시 분양을 주의깊게 눈여겨봐야 할 것 같다. 신도시는 입지여건이 뛰어나고 분양가 상한제 등이 적용돼 주변 시세보다 값이 싸다는 장점이 있다. 전문가들도 “올해 부동산 시장의 최대 화두(話頭) 중 하나는 신도시 청약‘이라며 ’청약통장 가입자들이 내집 마련을 할 수 있는 절호의 찬스”라고 입을 모은다.
올해는 장롱 속에 꼭꼭 묻어뒀던 ‘청약통장’을 사용할 수 있는 기회다. 신도시 아파트 분양을 지역별로 살펴보고, 통장별 청약전략을 짜 보자.

판교 신도시 아파트 분양이 최대 관심
3월 분양하는 판교를 시작으로 김포 파주 등 2기 신도시에서 총 3만4,000여 가구(단독주택 등 비청약물량 제외)가 쏟아진다.
| 판교 신도시 | 이 중 최대 관심지역은 역시 판교 신도시다. 3월에 전용 25.7평 이하 분양가 상한제 아파트가 먼저 첫 선을 보인다. 건영.풍성주택 등 민간 건설업체 10개사가 5,352가구를, 주택공사가 4,137가구를 내놓는다. 3월15일 모델하우스를 공개하고, 3월20~23일 사이에 청약을 시작할 계획이다.
분양가는 민영 아파트는 평당 1,100만~1,200만원선, 주공 아파트는 평당 1,000만원 안팎으로 예상된다. 오는 8월에는 판교의 채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과와 전세형 임대아파트 등 9,700여 가구가 분양된다. 중대형 평형을 채권최고액을 써내 당첨됐을 경우, 할인율(35% 예상)을 감안한 실질 분양가는 평당 1,800만원에 이를 전망이다.
| 김포 신도시 | 김포 신도시는 장기지구의 2,656가구가 첫 포문을 연다. 제일.이지.남흥건설 등 3개사가 2월말~3월초에, 이어 7월까지 신영.반도건설.우미건설 등이 차례로 분양한다.

분양가는 미정이나 전용 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용돼 평당 730만~740만원선, 중대형은 평당 900만~1,000만원대로 예상. 대부분 2월 24일 이전에 사업승인을 신청해 채권입찰제는 적용되지 않는다.
| 파주 신도시 | 하반기에는 파주 신도시가 대기 중이다. 협의양도업체 대상이 가려지지 않아 분양 시기가 다소 유동적이나 이르면 10월부터 13개 업체가 1만2,000여 가구를 쏟아낼 것으로 보인다. 파주 신도시는 중소형은 원가연동제가, 중대형은 채권입찰제가 적용된다.

통장별 청약전략은 이렇게!
| 청약저축 | 청약저축 가입자는 올해 판교 청약을 적극 노려볼 만하다. 공급물량도 많고, 3월과 8월에 2번 청약기회가 주어진다. 청약저축 가입자 중에는 5년 이상 무주택 세대주이면서 횟수를 60회 이상 불입한자 중 저축 총액이 많은 사람이 당첨확률이 높다. 청약저축 1순위이면서 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 사람도 유리하다. 노부모 우선 공급 대상으로 공급물량의 10%를 먼저 청약할 수 있다.

이런 조건에 해당되지 않는다면 전용 25.7평 이하 공공임대 아파트(1,918가구)를 노려볼 만하다. 주공 임대는 10년 후 분양전환이 되는데, 어차피 분양가 상한제가 적용되는 전용 25.7평 이하의 경우 분양 계약일로부터 10년간 사고팔 수 없기 때문에 거의 차이가 없다. 김포와 파주 신도시는 올해 청약저축 가입자를 대상으로 한 분양물량이 없을 것으로 보인다.
청약저축 가입자 중 민영아파트 청약을 원할 경우 입주자모집공고일 전까지 통장을 청약예금으로 전환하면 바로 청약할 수 있다. 전용 25.7평 이하 일반 아파트에 청약할 수 있는 청약예금(서울 기준 300만원) 및 부금 가입자 중 일반 1순위자는 판교의 경우 당첨확률이 매우 낮다. 따라서 일단 3월 판교 민영아파트에 청약해 보고 떨어지면 김포 장기지구나 파주 신도시 쪽으로 눈을 돌려보는 게 좋다.

| 청약 예.부금 | 전용 25.7평 초과 평형의 수도권 청약예금 가입자는 전용 25.7평 이하에 비해 당첨확률이 높은 편이어서 판교에 먼저 도전할 만하다. 오는 2007년 예정된 판교 주상복합 아파트(1,266가구)에 청약이 가능한 것도 장점이다. 판교 중대형은 경쟁률을 감안할 경우 채권입찰액을 상한선까지 최대한 써내야 당첨이 될 전망이다. 반면 파주는 상대적으로 인기가 낮아 채권 최고액까지 써낼 필요는 없다.
중대형 평형 청약자는 `김포 장기-판교-파주’신도시 순으로 분양돼 청약 우선지역을 미리 정해야 한다. 가령 김포 장기에 먼저 당첨되면 1순위 재당첨 제한(5년)에 걸려 판교 청약이 불가능하다.

임대아파트로 눈을 돌린다면 판교에서 주공.민영이 분양하는 전용 25.7평 초과 중대형 임대를 고려해볼 수 있다. 다만 전세형 임대주택은 공급방법이 결정되지 않았고, 분양전환도 안되므로 유의해야 한다. 판교를 제외한 김포와 파주는 내년에도 각각 1만3,000여 가구와 2만2,000여 가구의 분양이 계속되기 때문에 이 지역에 청약할 기회는 남아있다.

우선공급, 전매 제한 달라 유의
신도시와 같은 20만평 이상의 수도권(서울 제외) 택지개발지구는 지자체장의 판단에 따라 전체 공급물량의 30%를 지역 거주자에게 우선 공급하고, 70%를 수도권 거주자에게 준다. 판교.김포.파주 신도시 모두 여기에 해당된다.
이 중 전용 25.7평 이하 물량의 40%는 만 40세 이상, 10년 이상 무주택자가 최우선 당첨 권한을, 35%는 만 35세 이상, 5년 이상 무주택자가 그 다음 당첨 권한을 갖는다.

지역 우선도 살펴봐야 한다. 판교의 경우 택지개발예정지구 지정일인 2001년 12월 26일 이전 성남시 거주자여야 지역 우선 청약 자격이 있다. 김포와 파주시는 미정이다.

전매 제한 기간도 서로 달라 유의해야 한다. 분양가 상한제가 적용되는 전용 25.7평 이하의 경우 분양승인(입주자모집공고)을 올 2월24일 이전에 신청하면 전매금지 기간이 계약 후 5년, 이날 이후에 신청하면 그 2배인 10년이 된다.
판교의 경우 3월말 분양할 전용 25.7평 이하는 전매 제한이 10년이다. 2월 24일 이후 분양승인을 신청해서다. 전용 25.7평 초과는 5년이다. 결국 단기차익보다는 실 거주가 목적인 사람이 청약해야 한다.

신도시 투자 제대로 하려면…

공원·호수 보이는 단지를 잡아라
중심 상업지역 인근이 좋다
브랜드보다 입지·평면을 고려하라
강남권과 거리·학군 따져야
단독주택지도 관심을 가져라
분양일정과 본인상황에 맞는 지역을 선택하라
지역우선순위를 최대한 활용하라
1순위 판교 일단 청약에 도전하라
판교이후 순차 분양을 노려라