국내 부동산에 대한 외국자본 유입이 줄을 잇고 있다. 외국자본은 국내 부동산 등에 대한 투자를 통해 얻은 이익을 기반으로 기업인수까지 뛰어들고 있는 상황이다. 국내 기업을 인수하는데 자본을 마련하는 장소가 부동산인 셈이다.
이 때문에 외국인의 국내 부동산 투자에 대한 규제가 필요하다는 지적이 일고 있다. 토지의 경우 ‘외국인 토지 관리법’에 의해 건설교통부가 별도 통계를 내서 관리하고 있지만, 건물의 경우 제대로 집계조차 되지 않고 있는 실정이다.
여의도 20배 외국인 땅
외국인이 지난 1997년 이후 국내에서 매입한 토지는 올 1·4분기 현재 2만6,152건으로 23조6,932억원에 이른다. 이들이 보유하고 있는 면적은 자그만치 1억6.006만 평방미터로 여의도 면적(8.5㎢)의 18.8배에 이르고 충북 청주시 면적(153.4㎢) 보다도 넓은 규모다.
건설교통부에 따르면 외환위기 당시인 지난 1998년 외국인이 보유한 국내 토지는 3,797만㎡와 5,091만㎡에 불과했다. 그러나, 1999년부터 외국자본의 토지에 대한 투자가 급증하기 시작한 것으로 나타났다.
1999년 8,230만㎡로 외국인 명의의 토지가 증가한 이후 매년 최고치를 경신하면서 올 1·4분기에는 사상 최고치인 1억6,006만㎡로 8년 만에 421% 급증한 것이다. 용도별로는 주거용지는 20%안팎에 불과한 반면 상업용지와 공장용지가 각각 58.0% 15.2%에 달했다.
상업·공장용지가 타 토지에 비해 재매각이 쉽다는 점과 단기간에 수익을 거둬들일 수 있다는 부분이 매력적인 요소로 작용된 것으로 관측된다.
외국인의 토지처분현황도 이 같은 상황을 뒷받침하고 있다. 1·4분기 현재 외국인이 처분한 82만762㎡의 토지 가운데 기타용도가 70만7,096㎡로 가장 많았지만, 금액으로는 74억원에 불과했다.
외국인이 매각한 공장용지는 10만3,002㎡로 354억원에 달했고, 상업용지 981㎡(188억원) 순이었다. 공장용지와 상업용지는 금액기준 542억원으로 이 기간동안 총 매각금액 706억원의 3분의 2에 육박했다.
외국인 토지매입의 또 다른 특징은 이른바, 금융선진국으로 일컬어지는 미국과 유럽지역의 자금이 집중돼 있다는 부분이다.
미국인의 경우 이 기간 동안 267만2,190㎡를 매입하고, 59만5,529㎡를 팔아 가장 활발한 토지거래를 보였다. 어어 영국·프랑스·독일인이 4만4,333㎡를 사서 2,607㎡를 처분했고, 기타 유럽인은 6만7,259㎡를 매입 4만9,495㎡를 처분했다.
빌딩투자 5년새 6천억 벌어
외국인이 국내 부동산 처분을 통해 얼마나 이익을 올렸는지 명확하게 알려지지 않았지만, 이미 완성된 건물의 경우는 그 이익이 천문학적인 것으로 나타났다. 외국 자본이 국내에 유입됨과 동시에 건물에 대한 투자도 상당수여서 이를 통한 수익은 상당할 것이라는 의견이 지배적이다.
올 초 국내 증권사가 지난 5년간 외국자본이 빌딩투자로 벌어들인 자금이 6,000억원에 달한다는 분석결과를 내놨다.
신영에셋이 수도권일대 연면적 1,000평 이상 오피스텔 매매를 조사한 결과 총 39건 2조7,700억원이 거래된 것으로 나타났다. 이 가운데 외국자본이 유입된 곳은 모두 16건. 금액으론 70%에 육박하는 2조원에 달한다.
더욱이 연면적 1만평 이상의 대형빌딩은 외국인의 주요 표적대상이었다.
싱가포르 투자청은 지난 2000년 서울파이낸스센터를 3,550억원에 매입한데 이어 중구 회현동 프라임타워(옛 아시아나빌딩)를 490억원에 매입했다. 이어 지난해 1월 8,918평에 이르는 코오롱빌딩을 830억원에 매입 강남·북의 거점을 빌딩소유와 함께 확보한 셈이다.
독일의 데카(DEKA)는 1만1,712평에 이르는 여의도 서울증권빌딩을 947억5,000만원에 인수했고 서울이동통신사옥(1만456평)은 로담코에 팔렸다. 영국계인 푸르덴셜그룹은 1,120억원에 1만380평의 종로구 노스게이트 타워를 매입했다.
이어 도이치방크는 지난해 5월 HSBC빌딩과 삼성생명의 충무로·삼성동·여의도 빌딩을 속속 사들였고, GE리얼에스테이트는 브릿지증권 여의도·을지로 사옥을 지난해 4월 각각 매입했다.
금융권 통한 기본정보 활용
외국자본의 국내 부동산 공략이 본격화 되면서 이에 대한 긍정적인 시각과 부정적인 시각이 엇갈리고 있다.
일각에서는 외환위기 이후 외국자본이 국내에 들어와 각 기업의 부실채권을 대량으로 매입한 이후 이에 대한 수익을 부동산에 재투자하면서 막대한 차익을 얻고 있어 국부유출이라는 얘기까지 흘러나오고 있는 실정이다.
외국인들의 투자는 여기에 그치지 않고, 제일은행과 외환은행 한국씨티은행(구 한미은행) 등 국내 금융기관을 매입함으로써 국가 산업의 근간을 흔들고 있다는 지적이다. 여기에 그동안 금융기관을 보유하면서 얻은 정보를 제2, 제3의 기업사냥에 활용하는 것으로 전문가들은 추정하고 있다.
지난 2003년 론스타는 자신들이 최대주주인 외환은행이 주채권은행으로 있었던 동아건설의 파산채권 입찰에 참여하려다 내부정보를 이용했다는 논란이 일자 중도에 포기했다. 동아건설 파산채권은 국내 최대물류기업인 대한통운이 동아건설에 보증을 선 상태였다. 결국 채권을 매입하는 측에선 대한통운까지 인수할 수 있는 유리한 위치를 차지하는 결과를 낳게 된다.
론스타는 외환은행 주식 의무 보유기간이 끝나는 올 말부터 지분을 팔 예정으로, 실질 은행경영에서 한 발 물러날 것으로 전망된다. 그러나, 현재 워크아웃 기업가운데 하이닉스와 현대건설을 포함한 굵직굵직한 기업들의 주 채권은행이 외환은행으로 돼 있다.
최근 한미은행을 매각해 막대한 차익을 얻은 칼라일은 올해 저평가된 국내 기업을 매입하기 위해 5천억원의 자금을 확보했고, JP모건에쿼티파트너스도 한국과 중국시장을 대상으로 5억~10억달러 규모의 펀드를 구성한 것으로 전해졌다. 제일은행과 외환은행으로 톡톡히 재미를 본 뉴브릿지캐피탈과 론스타 등도 국내 기업을 겨냥한 자금을 1조원 가량 확보한 것으로 알려졌다.
정부 세금탈루 조사 나서
외국자본의 국내진출에 대한 불안감이 가시지 않은 가운데 또 다른 문제점으로 지적되는 것이 외국인들의 탈세의혹이다. 그동안 각 시민단체와 전문가들은 외국계 자본이 정상적인 세금을 거치지 않고 주식을 양도하는 형식 등을 이용 탈세 가능성을 제시해왔다.
국세청은 이 때문에 지난달 외국자본에 대한 대대적인 세무조사에 나서 관심이 모아지고 있다. 국세청은 외국자본이 해당국가의 조세협약을 악용 제3국에 페이퍼컴퍼니를 설립해 조세피난처로 활용했는지 여부를 파악하고 있는 것으로 알려졌다.
이에 앞서 국세청은 지난달 콘스타와 칼라일 등 외국계 펀드들의 세무신고기한인 지난 3월말까지 면세신고서조차 내지 않아 강도 높은 세무조사를 실시했다. 론스타와 칼라일 펀드는 강남 스타타워 빌딩과 한미은행을 매각 3,000억원과 6,617억원의 시세차익을 각각 올렸다.
제일은행 매각으로 1조1,500억원의 차익을 올린 뉴브리지캐피탈에 대해 ‘페이퍼 컴퍼니’여부를 조사해 과세여부를 결정할 계획으로 전해졌다. 정부의 이러한 움직임은 국내 자본시장에서 외국자본이 적법한 거래를 한다는 것은 용인하더라도, 비정상적인 거래에 대해서는 자금을 추적하겠다는 의미로 풀이된다.
