수도권 최고 주거단지로 새롭게 부상하고 있는 '판교 신도시'. 오는 11월 일괄분양이 시작되는 판교분양에 청약 과열과 높은 분양가, 부동산 투기 등 각종 부작용을 우려하는 목소리가 높다.
하지만 진짜 내 집 마련을 원하는 성남과 수도권지역 실수요자들은 이번 분양에 큰 기대를 걸고 있다. 분양시기가 점점 다가오고 있는 판교에 대한 정확한 정보는 없을까? 판교에 대해 한번 알아보자.
정부, 모두 2만6,800여 가구 공급
판교 신도시는 성남을 관통하는 경부고속도로를 중심으로 분당과 맞닿아 있는 동쪽의 동판교와 서쪽으로 남서울골프장과 정신문화연구원이 들어서 있는 서판교 지역으로 나눌 수 있다.
정부는 이곳에 모두 2만6,800여 가구의 주택을 건설할 예정인데, 토지이용 효율성을 높여 서울 강남의 주택수요를 흡수하기 위해 용적률과 인구밀도 등을 상향 조정했다. 따라서 판교는 인구밀도가 ha당 96명으로 계획돼 건설되는데, 이는 기존에 지어진 신도시인 분당의 인구밀도 198명/ha, 녹지율 27%, 일산 인구밀도 176명/ha, 녹지율 24%에 비해 월등한 수준이다.
특히 판교에 들어설 임대주택단지의 수는 1만여 가구(동판교 7,000여 가구, 서판교 3,000여 가구)로 신도시 전체의 36%에 이른다. 이는 16%를 차지하고 있는 분당의 임대아파트 비율보다 높은 수준이며 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 아파트는 전체의 24%만 지어진다.
또 신도시의 34%가 녹지로 조성되고 3개의 공원과 2개의 하천이 들어선다.
기존 신도시 교통문제 말끔히 해소
신도시의 가장 큰 문제점인 교통 불편도 크게 해소될 전망이다. 인근에 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 수서~양재간 고속화도로, 내곡~분당간 고속화도로가 있을 뿐만 아니라 영덕~양재간 고속화도로가 향후 건설될 예정이기 때문이다. 또 오는 2008년 준공예정인 지하철 신분당선을 통해 강남역까지 10분대 도달이 가능할 것으로 보여진다.
이에 더해 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트의 경우 평당 약 900만원 전후, 채권·분양가 병행 입찰제의 적용을 받는 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 아파트의 경우 평당 약 1500만원선에서 분양가가 결정될 것으로 예상되고 있다.
장·단점 내재 "투자에는 신중하라"
만일 당첨이 된다면, 현재 강남권 아파트의 매매가가 평당 2,000만~3,000만원임을 감안할 때 상당한 프리미엄이 보장된다고 할 수 있다.
하지만 판교가 잘 발달된 도로망으로 편리한 교통과 쾌적한 주거환경이란 프리미엄이 있는 반면 올해부터 시행되는 분양가 상한제와 채권·분양가 병행 입찰제의 첫 번째 적용대상 지역이고 더불어 투기과열지역에 속하기 때문에 중대형 아파트는 입주 시까지 전매가 금지된다.
또 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하의 아파트도 분양 후 5년간 전매가 금지되므로 환금성이 떨어지는 단점이 있다. 이것이 투자를 위한 분양엔 큰 걸림돌로 작용할 것으로 보여진다.
또 판교의 청약경쟁률은 '로또'에 비유될 만큼 치열하다. 따라서 판교는 기존의 분당 신도시 이후 강남을 대체할 수 있는 입지여건을 가진 신도시라는 장점 외에 단점도 지니고 있으므로 투자에 앞서 이에 대한 신중한 분석이 필요하다.
