2009년 들어 부동산 시장이 요동치고 있다. 연초 예상과는 달리 급류를 타고 있는 바람에 일반 투자자는 물론이고 정책당국, 전문가들마저 혼란에 빠졌다. 시중부동자금이 선행하는 주식시장에 앞서 먼저 부동산시장으로 몰리면서 인기지역, 개발호재지역의 주택시장이 과열조짐을 보이고 있다. 이러한 다소 예외적인 이상 현상과 향후 시장의 추세를 어떻게 볼 것인가? 2009 부동산 시장에 나타난 통계적 지표에 근거하여 향후 시장을 지배할 새로운 트렌드 5가지를 짚어본다.
재건축단지, 부활의 날개를 달다
올해 상반기 시장의 화두는 단연 재건축단지의 화려한 부활이다. 작년 12월 이후 서울 강남권이 회복세를 주도한 가운데 재건축이 선도주 위치를 다시 탈환, 상승세를 주도했기 때문이다. 부동산114의 발표에 따르면, 상반기에만 재건축아파트는 14.6% 올랐고 이러한 급등세에 힘입어 강남3구 아파트는 2006년 말 고점대비 93%선을 회복했다. 특히 재건축 호가는 이미 2006년 말 수준을 넘어섰다. 예컨대, 개포주공 1단지전용 51㎡는 10억 6000만원에 거래돼 과거의 초고가(10억 3000만원)를 돌파했다. 송파구 잠실 주공 5단지 전용 77㎡는 13억원에 거래돼 최고가(13억 6000만원)에 가깝다.
이러한 상승추세는 한동안 더 이어질 가능성이 높다. 한강르네상스 프로젝트, 도심재생사업 등 장기적인 정책호재가 받쳐주기 때문이다. 다만, 지난 6~7개월간 단기급등에 따른 부담감이 큰데다 금리상승움직임, 대출규제강화, 세금개편보류 등 악재가 산적한 만큼 추가상승여력은 크지 않을 것으로 보인다.
고급주택, 정보·문화재로 진화
재건축 못잖게 올 상반기 부동산시장에 등장한 이변현상은 고급주택, 고가주택의 반란이다. 올해 초 분양한 서울지역 고급, 고가주택의 인기는 예상을 뒤엎고 남다른 모습을 연출했다. 예컨대, 보증금 25억원, 월임대료 430만원짜리 한남더힐 임대아파트 고가분양이 지난 2월 평균 4.3대1(최고 51대 1)의 높은 경쟁률로 순위내 마감됐다. 용산 효창파크푸르지오와 판교 푸르지오-그랑블도 20대 1이 넘는 높은 경쟁률로 그 맥을 이었다. 이런 현상은 한마디로 시장의 대이변 혹은 부자들의 반란이라고 해도 과언이 아니다. 국민소득이 1만5000불을 넘어서면 주택은 단순한 숙식공간을 넘어 ‘복합문화 오락공간’으로 탈바꿈된다. 과거의 주택이 잠자고 밥먹는 단순한 주거기능에 충실했다면, 현재의 주택은 문화와 오락기능이 중추를 이룬다. 또한, 주택이란 재화는 본래 소비재, 투자재 성격뿐 아니라 신분의 상징이다. 한편, 소득의 양극화가 주거수요의 양극화를 동시에 심화시킨다. 미래의 주거문화, 주택재화의 특징, 금리 등 금융여건, 정책기조, 소득양극화요인 등을 감안할 경우 입지적 가치가 높은 특정지역의 고급주택에 대한 수요는 어쩌면 경기호·불황과 무관하게 상당기간 지속될 가능성이 높다.
똑똑한 수요자가 분양시장의 양극화 주도
올해 초 분양에 나선 ‘청라SK뷰’ 212㎡형이 1순위에서 최고경쟁률 297대1을 기록하는 등 지금까지 이곳에서 분양한 대부분의 아파트가 순위 내 마감됐다. 내년 이후에는 전매가 가능한데다 분양가가 시세보다 낮아 시세차익이 가능해 실수요자와 투자수요가 몰린 때문이다. 서울지역도 달아올랐다. 지난 7월15일 용산‘신당e편한세상’ 모델하우스 현장은 북새통을 이뤘다. 1순위 당첨자 190가구가 이날 발표됨에 따라 분양권을 매입하기 위해 몰려든 사람들에다 한동안 사라졌던 떴다방업자들마저 재등장했다. 분양가격에다 2,000만~3,000만원정도의 프리미엄도 붙었다. 올해 서울 재개발단지 분양아파트도 '신당래미안2차'를 비롯해 1순위에서 높은 청약경쟁율로 마감되는 청약과열행진이 지속되고 있다. 반면에, 대규모 분양이 예정된 김포한강신도시 청약현장은 상대적으로 썰렁하기만 하다. 예컨대, 김포한강신도시‘KCC스위첸’아파트는 청약 1순위에서 대거 미달됐다. 앞서 김포한강신도시에서 올해 처음 분양된‘우미 린’아파트도 3순위에서 겨우 모집정원을 넘어섰다. 지방도시 분양사정은 더욱 심각하다. 지방은 40개 단지(1만1134가구)를 공급했지만 대전 학하지구 1개 사업장(704가구)을 제외하고는 39개 단지가 모두 청약 미달됐다.
강북권 전세시장, 강남권 압도
전세시장의 희대의 이변 중 하나는 강남·북 전세값 역전현상이다. 부동산 114에 따르면 강북권 전세값 상승률이 강남권을 앞지른 것이다. 7월 중순 현재 서울 지역 아파트 전셋값은 3.3㎡당 평균 634만2000원으로서, 2년 전(619만7000원)보다 평균 2.3% 상승한 것으로 조사됐다. 그런 가운데 강북 지역의 전셋값 상승폭이 강남권보다 높게 나타났다. 예컨대, 이달 초 현재 종로구의 전셋값은 3.3㎡당 708만8000원으로 2년 전(626만1000원)보다 11.7% 올랐다. 반면 강남권은 송파구를 제외하고 2년 전 수준이거나 미미한 상승 폭을 유지하는 데 머물렀다. 즉, 전세가격상승율만 놓고 보면 지난 2년간 매매시장과 달리 ‘강남 불패신화’가 깨진 것이다. 그 이유는 무엇일까.
최근 뉴타운 등 재개발사업이 강북 지역에 잇따르는 가운데 이주 수요가 인근 강북 지역으로 몰리는 데다 강남에 비해 중소 평형대 물량이 많은 점, 강남권에 비해 전세가 수준이 훨씬 낮은데다 수도권과 비슷한 가격수준으로 이사 부담이 적다는 점 등 여러 요인이 작용한 것으로 분석된다. 더 나아가 경기침체에 따른 주택 구매력 악화로 자가주택보다는 전세수요나 전세재계약을 선호하는 수요층이 증가한 점도 한 요인이다.
수도권 개발축 서남부- 동북부로
미래의 투자지형과 관련하여 최근에 수정된 수도권의 개발축의 변화를 눈여겨볼 필요도 있다. 첫째, 서울 지역의 개발축은 어디일까? 한강변과 재건축·재개발 추진 단지, 도심의 역세권이 핵심이다. 더블역세권도 개발축의 중요변수이다. 서울지역은 역세권 중심으로 도시의 공간구조가 획기적으로 바뀔 수 있기 때문이다. 예컨대, 잠실 제2롯데월드, 동대문 디자인플라자, 동북부 중량천변 지역, 광진구 구의지구 복합개발지역은 향후 5년 이내에 우리나라 대표적인 복합용도 지역이나 고급 주거지로 변모될 가능성이 높다. 둘째, 수도권은 새로 바뀐 개발축 중심으로 투자지형이 확 바뀔 전망이다. 지금까지 수도권은 경부축이 중심이었다면 앞으로는 서남부축(광명-부천-화성-안산)과 동북부축(구리-남양주-의정부-양주)이 중심으로 부각될 전망이다. 한편, 인천경제자유구역 중에선 최근 분양 열풍을 몰고온 청라지구가 관심을 끄는 한편 경기 구리시로부터 강원 춘천에 이르는 한강 일대, 하남 지역도 유망하다.
서울 북쪽의 한강 일대는 자연환경과 서울 접근성 등을 고려하면 여전히 투자가치가 높은 편이다. 청라지구도 분양가격이 낮고 인근의 송도, 서울 접근성, 한강을 고려하면 쾌적한 고급주거지가 될 것으로 보인다. 최근 보금자리주택으로 선정된 미사지구 등이 위치한 하남과 성남재개발지구, 광주지역도 개발가능성이 높다.