 한국주택금융공사가 발매한 모기지론(주택담보장기대출)이 일반 시중은행에서 판매하고 있는 주택담보대출에 비해 1~2%포인트 가량 높아 소비자들에게 부담을 쥐어준다는 지적이다. |
한국주택금융공사(이하 주택금융공사)가 발매한 모기지론(주택담보장기대출)이 그 실효성의 의문이 제기되고 있다. 금리는 일반 시중은행에서
판매하고 있는 주택담보대출에 비해 1∼2%포인트 가량 높고, 상환기간도 최장 20년으로 소비자들에게 부담을 쥐어준다는 지적이다.
이 같은 문제는 3년전 시작된 주택담보대출 만기가 도래하면서 이로인한 신용불량자 해소와 함께 채권시장 활성화라는 명분아래 발등의 불끄기
식으로 도입됐다는 우려의 목소리가 높다.
가장 큰 문제는 금리
모기지론의 가장 큰 문제점은 금리에 있다는 것이 금융권의 판단이다.
한국은행에 따르면 2002년 이후 금융시장의 금리가 하향세로 접어든 것으로 나타났다. 은행의 평균대출금리가 2002년말 6.28%를 기록한데
이어 지난해 3월에는 6.00%까지 떨어졌고, 2월말 현재 6%대(6.09%)를 유지하고 있다. 이 같은 영향은 주택담보대출에도 그대로
이어졌다.
2000년 이후 주택담보대출은 6%안팎을 유지하고 있다. 2002년 한시적으로 모기지론금리인 6.70%를 초과했으나, 초과금리가 0.09%에
불과했다. 하지만, 은행의 주택담보대출은 주택공사에서 1가주 1주택에 한 해 활용할 수 있는 모기지론과는 차이가 나는 것이어서 실제 주택구입자금대출은
이보다 낮다는 것이 업계의 시각이다.
대출금리의 지표로 사용되고 있는 CD(양도성예금증서)의 경우 2002년말 4.90%에서 계속 떨어져 3월말 현재 3.90%까지 내려갔다.
금융권에서 지표금리에 약 2%포인트 정도를 더한 금리를 대출금리로 적용하는 것을 감안하더라도 5.90%에 불과하다. 이는 공사의 모기지론
6.7%에 비해 1%포인트 가량 낮은 것이다.
최근 소비자들의 자금이 안정성을 선호하는 은행과 보험으로 몰리는 것도 금리인하를 부추기고 있다.
대출금 2억원 현실성 없어
대출한도 또한 현실성과 상당한 괴리가 있다는 지적이다. 대출한도가 자그만치 2억원에 달하지만, 과연 이를 이용해 서민들이 얼마나 활용할
수 있겠냐는 주장이다.
실제로 2억원을 20년 만기로 빌릴 경우 원리금이 150만원이 넘어 왠 만한 봉급쟁이 수준이다. 봉급생활자들에게는 부담이 갈 수밖에 없는
금액이다.
정부에 따르면 2002년 말 현재 1인당 평균 임금은 153만2,750원에 불과하다. 상대적으로 높은 보수를 받는 ‘고위 임원직 및 관리자(264만원)’와
‘전문직(205만원)’ 등을 제외하면 일반 서민들이 받는 급여는 150만원도 안된다는 것이 지배적이다. 결국 1억원을 대출받으면 급여의
절반을 대출금 갚는데 모두 부어야 할 판이어서 가계 부담으로 이어지게 된다.
재테크 전문가들이 ‘가계 빚 위험신호’를 진단하는 방법 가운데 가장 첫 손에 꼽히는 것이 △대출유지비용을 소득의 10%를 넘지 말라는
것이고 △소비성 대출에 20%이상 쓰지 말 것 △3개월 단기대출 비용을 30% 안쪽으로 묶을 것 순이다. 결과적으로 모기지론을 받는 즉시
급여의 3분의 1 가량을 대출유지비용으로 지출해야 돼 ‘가계 빚 위험수위’가 바로 시작되는 것을 의미한다.
기존 상품과 차별성 미미
<장기 주택마련대출 상품 비교> | |||||||||||||||||||||
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<자료제공 : 주택금융공사, 국민은행> | |||||||||||||||||||||
전문가들은 1주택 소유주가 평수를 넓혀갈 때는 모기지론을 검토해 볼 수 있지만 정작 6개월 이상 무주택 근로자는 ‘근로자·서민주택구입자금’을
활용하는 것이 유리하다는 의견이 우세하다.(표참조) 국민은행과 우리은행 농협만 취급하고 있는 근로자·서민주택구입자금은 기존에 있던 ‘생애
최초 주택구입자금’과 ‘근로자 주택구입자금’ ‘주택중도금 대출’ 등의 장점을 하나로 묶어 놓은 것이다.
국민은행은 대출자격이 연간 소득 3,000만원 이하에 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택자인 가구주(단독세대주 포함)이지만 근로소득자의
연간소득 산정시 상여금과 연월차수당, 교통비 식대 등 실비변상적 급여를 제외하기 때문에 실제 적용범위가 넓다는 설명이다.
대출한도가 1억원으로 모기지론(2억원)보다 작고 대출을 받을 수 있는 대상주택이 전용면적 85㎡이하 주택이나 아파트로 제한되지만, 대출금리가
연 6.0%(변동금리)로 6.7%인 모기지론 보다 0.7%포인트 가량 낮다.
상환방법 또한 20년짜리 대출시 1년 거치 19년 상환과
3년 거치 17년 상환 중 생활스타일에 따라서 선택할 수 있는 장점이 있다. 신한은행의 장기주택대출도 5.5~6.0% 대에 금리가 형성되고
있어 모기지론보다 1%포인트 가량 금리가 낮다.
이와 관련 금융권 관계자는 “은행의 기준금리라고 할 수 있는 콜금리가 3.75%를 기록하고 있는데 향후 어떻게 움직일지에 예측하는 것은
쉽지 않다”고 전제하면서도 “저금리가 세계적인 추세인 점을 감안하면 1.00%포인트 이상의 금리인상은 현실적으로 어려울 것으로 보인다”고
내다봤다.
불안한 공사 재정도 한 몫
공사의 자금력을 신뢰할 수 없다는 것도 문제점으로 지적되고 있다.
수신기능이 없는 공사의 자금조달은 MBS(주택저당증권)와 채권 발행 방법 외에 뾰족한 수가 없다. 지난해 국가 경제를 뒤흔들었던 카드사들도
수신기능이 없어 카드채를 발행해 연명(?)한 것이 터졌다는 부분도 시사하는 바가 크다.
이로인해 향후 부실가능성도 조심스럽게 점쳐지고 있다. 공사가 대출자격 심사를 강력하게 하지 않는 것도 이와 같은 가능성을 부채질하고 있다.
공사 관계자는 이와 관련 “소득증빙서류만 갖고도 대출이 가능해 문제가 있는 것은 사실이지만 국영기업체로서 대부분의 국민을 포용하려니 부실위험이
있기는 하다”고 말했다. 이 관계자는 “카드사 부실은 사용한도만을 관리해 문제가 불거진 것”이라고 규정하고 “모기지론은 채무가 확정된
상태여서 그와 같은 문제는 없을 것”이라고 해명했다.
| 한국 주택금융공사 모기지론 |
| 모기지론의 가장 큰 특징은 부동산 값의 70%까지 고정금리로 대출을 받을 수 있다는 부분이다. 20년 만기 상품을 선택했을 때 시중금리의 변동에 상관없이 6.7%의 이자를 대출기간동안 원리금을 갚아나가야 한다. 대출한도 또한 2억원에 달하고 만기가 15년 이상일 경우, 연간 이자상환액에 대해 최고 1,000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 대출자격은 만 20세 이상의 무주택자와 1주택 소유자로 가구주가 아니더라도 이용할 수 있다. 대출 상한선은 매월 갚아야할 원리금이 월평균 소득의 3분의 1를 넘지 못하도록 돼 있다. 만약 초과할 경우 담보비율을 70%에서 하양조정하게 된다. 대출금액을 더욱 많이 받기를 원할 경우 보증인을 세워 활용할 수 있는데 보증인은 배우자에 국한하게 된다. 이럴 경우 배우자의 소득도 대출한도에 포함돼 차주와 보증인 월 소득 합산금액의 3분의 1까지 대출이 가능하다. |
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