‘추가 금리 인상’ 변수
공급부족 등 상승 요인 여전히 많아
[시사뉴스 김성훈 기자] 고공행진을 거듭하던 서울 아파트값 오름세가 주춤하면서 주택시장에 미묘한 파장을 낳고 있다.
서울 주택시장의 '거래 절벽'이 갈수록 심해지고 있으나, 오히려 집값은 상승하는 기현상이 나타나고 있다. 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표다. 통상적으로 거래량이 증가하면서 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨진다. 하지만 올해 들어 거래량이 급감했으나, 집값이 되레 상승하는 비정상적인 흐름이 이어지고 있다.
또 일부 지역에서는 시세보다 수억원 떨어진 급매물이 거래되면서 가격 조정이 이뤄지는가 하면, 또 다른 지역에서는 신고가를 경신하는 거래가 성사되는 등 혼조세를 보이고 있다.
주택시장에선 대출 규제 등 정부의 부동산 잇단 규제에 따른 집값 하락을 예고하는 '신호탄'이라는 의견과 집값 급등에 따른 피로도가 반영된 '일시적 조정'이라는 주장이 엇갈리고 있다.
서울 아파트값 상승세가 2주 연속 둔화됐다. 한국부동산원은 9월 넷째 주(27일 기준) 서울의 아파트값 0.19%로 올라, 지난주(0.20%)보다 0.01%p(포인트) 상승 폭이 줄었다. 서울 아파트값은 지난주까지 8주 연속 0.2%대 상승률을 기록하다, 최근 2주 연속 상승 폭이 둔화하며 0.1%대로 하락했다.
강북지역에선 노원구(0.23%)는 공릉·월계동 위주로, 용산구(0.23%)는 리모델링 기대감 있는 이촌동 위주로, 은평구(0.20%)는 정비사업 기대감 있는 불광·대조동 위주로 상승했다.
강남지역에선 강남구(0.25%)는 도곡동과 개포동 인기단지 위주로, 서초구(0.25%)는 반포·서초동 위주로, 송파구(0.24%)는 신천동 재건축과 장지동 일대 위주로, 강동구(0.19%)는 암사동 신축 위주로 올랐다.
부동산원 관계자는 "규제완화 기대감 있는 재건축과 중저가 위주로 상승했으나, 은행권 주택담보대출 금리 인상 및 한도 축소, 추석연휴 영향 등으로 2주 연속 상승폭 축소했다"고 설명했다.
일부 단지에서는 기존 가격보다 낮은 가격에 거래가 성사됐다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌3차(전용면적 135㎡)는 지난달 16일 30억9000만원에 거래됐다. 지난 8월 31억900만원에 거래된 것과 비교하면 한 달여 만에 1억원 하락했다. 또 지난 7월 8억9900만원에 거래된 상계주공11(전용면적 68㎡)은 지난달 24일 8억5000만원에 거래가 성사됐다.
아파트 매매수급지수도 위축됐다. 부동산원에 따르면, 서울 아파트 매매수급 지수는 102.9로 지난주(104.2)보다 1.3p 하락하면서 3주 연속 하락세를 기록했다.
3기 신도시 등 대규모 주택 공급 계획이 담긴 2·4대책 발표 이후 공급 기대감에 매수 심리가 진정되면서 4월 첫째 주 이 지수가 기준선 밑으로 내려갔으나, 한 주 만에 반등해 4월 둘째 주부터 이번 주까지 25주 연속 기준선을 웃돌고 있다. 이 지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.
주택시장에선 거래 감소와 일부 호가를 낮춘 거래만으로 본격적인 집값 하락의 신호로 보기 어렵다는 게 중론이다. 여전히 강남권에선 재건축 단지와 외곽지역 중저가 단지에 대한 매수세가 이어지고 있기 때문이다.
이에 따라 추가 금리 인상 여부와 대출 규제 강화 등이 향후 집값을 결정하는 중요 변수가 될 것으로 보인다. 다만, 금리 인상이 집값에 하방 압력으로 작용하나, 지금의 집값 급등은 금리보다는 공급 부족에 따른 수급 불균형 장기화와 풍부한 유동자금 등 다른 요인에 따른 영향이 크기 때문에 금리 인상만으로 한계가 있다는 분석이 나온다.
전문가들은 기존 거래가보다 낮은 가격으로 거래된 일부 사례만 가지고 집값 하락을 예단하는 것은 쉽지 않다고 설명했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "추가 금리 인상 가능성과 대출규제 등의 영향으로 지난 2주간 집값 상승세가 다소 둔화됐으나, 여전히 집값 상승 요인들이 아직 많기 때문에 집값 하락으로 보기에는 무리가 있다"며 "거래절벽에 따른 부작용을 최소화하기 위해 단기간에 공급 부족을 해소할 대책이 나와야 한다"고 강조했다.
권 교수는 "집값 급등에 따른 피로감과 보유세 부담 강화, 주택담보대출 금리 인상 등의 복합적인 요인으로 관망세가 짙어지면서 주택 거래 전체가 위축됐다"며 "일부 거래만으로 집값 하락을 예단하는 건 무리고, 단기간에 집값이 하락세로 돌아서긴 쉽지 않다"고 덧붙였다.
