전체적인 경기침체 속 부동산 시장도 냉각되고 있다. 집값 하락이 예상되고 있는 가운데 서울 강남 재건축 시장만이 유독 오름세를 보이고 있어 관심이 집중되고 있다.
강남 집값 3주새 1억원 상승
부동산 시장을 잠시 떠나 있던 투자자들이 강남권 재건축 시장에 본격적으로 투입됐다. 부동산 중개업자들은 투자자들이 서울 수도권뿐만 아니라 부산시, 강원도 지역 등 전국 각지에서 찾아오고 있다고 분위기를 전했다. 이 같은 분위기는 1순위 투자처로 꼽혔던 일부 강남권 재건축 단지들이 버블세븐지역 지정 전으로 집값이 회귀하면서 이들 단지 매입이 보다 수월해졌기 때문으로 분석된다. 여기에 재건축 규제완화, 대출금리 인하에 이어 강남권 투기지역 해제 방안이 긍정적으로 검토되면서 수그러들었던 재건축 기대심리가 되살아난 것으로 보인다. 하지만 투자자들이 몰리면서 집값이 3주 사이 최소 1억원 이상 오르자 거래 자체는 주춤한 상태다.
부동산뱅크에 따르면 1월 셋째주 전국 아파트값은 -0.11% 하락했다. 서울은 지난주(-0.09%)와 동일한 변동률을 기록했고, 버블세븐지역과 경기지역은 각각 -0.06%p, -0.07%p 낙폭을 좁히며 -0.17%씩 하락하는 모습을 보였다. 하지만 신도시(-0.37%)는 평촌 집값이 큰 폭으로 하락하면서 지난주보다 하락폭(-0.05%p)을 벌렸고, 인천 역시 거래부진이 이어지면서 -0.11% 뒷걸음질쳤다.
같은 기간 서울 아파트 시장은 일반 아파트(-0.20%)와 주상복합단지(-0.28%)의 하락세가 계속된 데 반해 8개월 동안 마이너스장세를 연출했던 서울 재건축 아파트값이 4주 연속 올라 대조적인 모습을 보였다.
서울 재건축 아파트값은 지난해 12월 중순, 본격적으로 상승대열에 올라섰다. 특히 강남권 주요 단지들의 상승세가 거칠었는데, 집값이 바닥을 찍었다고 생각한 발 빠른 수요자들이 급급매물 위주로 집을 사들이면서 가격 하한선이 점차 상향 조정됐다. 실제, 12월 넷째주 당시 3.3㎡당 3,250만 원했던 강남 재건축 아파트값은 2006년 3월(3.3㎡당 3,280만 원) 당시와 비슷한 수준인 것으로 나타났다. 과거 강남권 재건축 단지들은 참여정부의 버블세븐 지정(2006년 5월) 이후 급속도로 하향세를 보였다가 하반기 판교신도시 낙첨자들이 투자처를 재건축 단지로 선회하는 등의 이유로 집값이 큰 폭으로 상승한 바 있다.
이처럼 지난달 중순부터 수요자들의 발길이 이어지면서 1월 둘째 주 서울 재건축 아파트값은 0.56%가 올랐다. 지역별로는 강동구가 한 주 만에 2.55%가 치솟았고, 강남구(1.21%), 송파구(0.825) 순으로 가격 상승세를 이었다.
투자자 매수문의 많아
강동구에서는 둔촌동 주공2 3단지의 상승세가 거셌다. 지난해 12월 중순만 하더라도 3억 9,000만 원 정도 했던 주공3단지 52㎡(16평형)가 현재 5억 2,000만 원까지 오른 상태며, 82㎡(25평형)의 경우 6억 1,000만 원에서 7억 5,000만 원 수준으로 가격이 새롭게 형성됐다. 둔촌동 원공인 가미 대표는 “금리 인하를 비롯해 재건축 규제를 완화하는 방향으로 정책들이 추진되면서 최근 3~4주 동안 집을 사겠다는 사람들이 부쩍 늘었다”며 “하지만 거래가 활발히 진행되면서 가격 또한 몇 주 사이 1억 원 가량이 오른 탓에 또 다시 수요자들이 주춤하고 있다”고 시장 분위기를 전했다.
강남구는 개포동 주공단지들이 집값 상승세에 일조했다. 특히, 강남권이 투기지역에서 해제될 것이라는 기대감과 더불어 집값 자체가 크게 하락한 덕에 전국 각지에서 투자자들이 매수문의를 해오는 상황이다. 개포동 정애남 공인 대표는 “여러 가지 묶여 있던 부동산 규제들이 점차 풀리게 될 기대감으로 지난달부터 수요자들이 많이 찾고 있다”며 “매수세가 몰리자 급하지 않은 집주인들이 매물을 거둬들이면서 집값이 상승세를 띠고 있다”고 전했다.
실제 개포주공 1단지 42㎡(13평형)는 5억 4,000만 원에 바닥을 찍고 현재 6억 8,000만 원으로 뛰어 올랐고, 49㎡(15평형)는 3주 사이 2억 원 정도가 올라 8억 7,000만 원에 매물이 나온 상태다.
이밖에 송파구에서는 잠실동 주공5단지의 상승세가 단연 돋보였는데, 면적별로 한 달 만에 2~3억씩 호가가 치솟은 탓에 거래 자체는 부진한 상황이다. J공인 대표는 “지난해 12월 초부터 급매물을 중심으로 거래가 꾸준히 이뤄졌다”며 “대부분 급한 집들은 거래가 이미 이뤄진 편이고, 수요가 많아지자 집주인들이 호가를 높여 매물을 내놓고 있다”고 설명했다.
이렇듯 강남권 재건축 시장은 불황이라는 그림자가 점차 사라지고 있지만 이들 단지를 제외한 일반 아파트 시장은 거래가 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 지난해 상반기 거침없는 상승세를 보였던 강북권은 강북구(-0.27%), 노원구(-0.11%), 도봉구(-0.07%)가 줄줄이 하락했고, 이밖에도 양천구(-0.61%), 영등포구(-0.31%), 금천구(-0.30%), 종로구(-0.26%) 순으로 약세를 이었다.
전반적 집값 하락 뚜렷
1월 셋째주 신도시는 평촌(-0.63%)의 낙폭이 가장 컸다. 특히, 호계동 일대 99㎡(30평형)대 아파트값이 맥을 못 췄는데, 샘임광 112㎡(34평형)가 4억 5,500만 원에서 3억 9,500만 원으로, 샘한양 109㎡(33평형)가 4억 3,500만 원에서 3억 9,000만 원으로 하향 조정됐다. 이어 일산(-0.39%)에서는 주엽동 강선금호 122㎡(5억 7,500만→5억 원)와 강선한양6단지 165㎡(8억→7억 원)가, 분당(-0.37%)에서는 야탐동 목련한신 99㎡(5억 650만→4억 2,000만 원)와 현대아이파크 152㎡(12억→10억 원)가 약세를 면치 못했다. 이밖에 산본이 -0.24%, 중동이 -0.12% 하락했다.
경기도는 과천시(-1.31%)의 약세가 두드러졌다. 특히 부림동 일대 재건축 단지인 주공 아파트들이 거래가 일절 끊기면서 집값이 계속해서 내려가는 상황이다. 9단지 89㎡(27평형)가 7억 6,000만 원에서 6억 5,000만 원으로, 8단지 102㎡(31평형)가 6억 9,000만 원에서 6억 2,500만 원으로 떨어졌다.
이천시(-0.85%)는 대월면 현대5차 69㎡(1억 1,250만→1억 250만 원), 송정동 동양 102㎡(2억 750만→1억 9,000만 원), 부발읍 삼익 105㎡(1억 9,500만→1억 8,000만 원) 등이 약세를 보였고, 의왕시(-0.49%), 광주시(-0.36%), 구리시(-0.29%), 수원시(-0.26%) 등의 순으로 집계됐다.
인천은 남동구(-0.22%)의 거래부진이 눈에 띄었다. 매수세 부족으로 간석동 금호어울림 161㎡(49평형)가 4억 5,500만 원에서 4억 1,500만 원으로 조정됐고, 만수동 주공6단지 42㎡(13평형)는 1,000만 원이 하락해 1억 2,000만 원으로 매매가가 새롭게 형성됐다. 이밖에 서구가 -0.17% 떨어졌고, 남구(-0.15%), 연수구(-0.09%), 부평구(-0.05%), 중구(-0.03%) 순으로 하락세가 이어졌다.
(자료참고: 부동산뱅크)