주택시장과 함께 토지시장도 침체가 심하다. 참여정부 때 시행된 각종 규제정책 여파에다 경기불황이 화근이다. 특히 토지거래허가제와 부재지주 양도세 60%, 종합부동산세 부과가 직격탄을 날린 것이다. 하지만 이명박 실용정부가 들어서면서 대통령 공약사항을 중심으로 국토의 지각변동을 일으킬만한 메가트렌드급 대형호재가 토지시장을 달굴 것이다. 토지는 자산가치 상승목적의 소위, 자본이득형 투자의 대명사이자 장기투자의 보물이다. 앞으로 국토변화와 토지시장의 향방, 그리고 투자자 입장에서는 어떤 토지에 관심을 갖고 투자 전략을 다시 짜야 할지 등에 대해 자세히 살펴보자.
장기투자관점에서 ‘선점전략’
먼저, 과거의 경험을 뒤돌아보자. 요즘처럼 토지시장침체에다 정책의 변동성및 국토계획의 대변혁 과정을 보면서 과거의 교훈을 되새길 필요가 있기 때문이다.
지난 97년 말 외환위기 때 토지가격은 각종 급매물 출회로 수도권, 지방 할 것 없이 50%이상 급락세를 면치 못했다. 하지만 이때 알짜 토지 혹은 요지의 땅을 바닥권에서 매집한 사람들의 운명은 어떠했는가. 외환위기 이후 김대중 정부의 경제회생정책에 힘입어 주택과 토지시장은 채 2년도 안되어 곧 안정세를 찾았다. 덕택에 알짜지역, 요지의 토지를 시세이하 급매물을 매수한 사람들은 큰돈을 벌수밖에 없었다는 점을 명심하자. 토지를 급등 뒤 뒤늦게 꼭짓점에서 매입, 소위 뒷북투자를 하기보다는 하락기 내지 급락기를 이용하여 저가 급매물을 노려보자는 뜻이다. 요컨대 역발상의 관점에서는 “멀리 보면서 한발 앞선 정보와 기회의 선점투자”가 정답이다.
그렇다면 이명박 정부의 부동산 정책방향 내지는 국토개발의 밑그림은 무엇일까. 토지는 정책영향력이 큰 만큼 실용정부의 청사진이라고 할 수 있는 대선공약과 함께 ‘국토종합계획’ 또는 균형발전계획을 들여다보는 것이 순서다.
첫째, 5+2광역경제권역 개발추진계획을 들 수 있다. 소위 ‘한국형 뉴딜’로 불리는 이 사업은 전국의 시·도간 벽을 허물어 광역경제권으로 통합하려는 정책이다. 수도권(서울, 인천, 경기도), 충청권(대전, 충남·북도), 호남권(광주, 전남·북도), 대경권(대구, 경북), 동남권(부산, 울산, 경남)의 5대 광역경제권과 강원권(강원도), 제주권(제주특별자치도)의 2대 특별경제권으로 나눈다. 하나의 경제권이 국제경쟁력을 갖출 수 있는 500만명 정도의 인구와 지역기반을 바탕으로 지속적 경제성장, 지역 간 공동발전, 실질적 지방분권 즉, 창조적 광역발전프로젝트라고 할 수 있다.
실례로 OECD회원국의 통계에 의하면(2005년), 광역경제권은 이미 대세로 판단된다. OECD국가 전체인구 중 53%가 대도시권 지역(Urban Regions)에 거주하며, 이 같은 도시경제구조 현상으로 광역경제권이 만들어졌다. 예컨대 중국의 주강삼각주나 일본 큐슈경제권등도 광역권중심으로 재편되고 있다. 21세기는 국가와 국가의 경쟁이 아닌 도시와 도시의 경쟁시대로 예측된다. 이렇게 되면 수도권을 제외한 전국 160개 시?군에서 진행되고 있는 150여개 소규모 국고보조사업 중에서 중복되는 것들을 통폐합하여 30여개로 압축한 뒤, 포괄적지원이 가능해질 전망이다.
MB정부의 국토개발 밑그림
둘째, ‘4대 초광역구역개발사업’ 계획이다. 전국을 7개 구역으로 묶어도 인구의 절반이 몰려있어 공룡화가 된 수도권과 경쟁하기는 사실상 힘들다. 이 때문에 등장한 것이 4대 초광역구역개발사업이다. 이것은 2~3개 광역경제권을 한번 더 묶어 특성산업을 집중 지원·육성하려는 것이다. 이를테면 남해안 선벨트, 서해안 산업벨트, 동해안 에너지·관광벨트, 남북교류휴전선 접경지역벨트가 대상이다. 남해안 선벨트(Sun Belt: 햇빛 풍부지역)는 남해안지역을 목포권, 남중경제자유지역(전남 순천ㆍ여수ㆍ광양시와 경남 사천시ㆍ남해시ㆍ하동군 등 6개 시ㆍ군지역), 부산권 등 3개 지역으로 나눠 공업단지와 연구ㆍ개발단지 중심으로 육성하게 된다.
동해안 에너지·관광벨트는 신재생에너지와 에너지클러스터 중심으로, 서해안 산업벨트는 인천경제자유구역과 새만금사업지구를 축으로 IT(정보기술) 자동차 철강산업이 집중 육성된다. 그리고 남북교류접경 벨트는 휴전선 인근 비무장지대(DMZ)내에 남북교류단지와 생태환경보전지구로 만들어 관광지화 등을 통해 지역경제를 살리기 위한 구상이다.
셋째, ‘MB노믹스’를 위한 정책적 지원을 들 수 있다. 신정부는 경제구조 변화에 따른 택지와 산업지의 공급확대를 위해, 비합리적인 규제를 풀어 개발 가능한 땅을 최대한 늘리는 것을 목표로 하고 있다. 이를 통해 수도권 집값안정과 공장용지·등의 공급을 늘려 국가경쟁력 업그레이드하겠다는 전략이다. 대표적 사례로 여의도면적 109배 가량의 군사시설보호구역중 319㎢가 추가해제 또는 완화를 들 수 있다. 이는 주택과 공장 신·증축, 도로·교량 설치 등을 자유롭게 하겠다는 뜻이다. 현재 군사분계선으로부터 15㎞까지인 통제보호구역을 10㎞ 이내로 줄여 규제 수위가 낮은 제한보호구역으로 완화하고, 제한보호구역을 보호구역에서 제외하기로 했다.
토지투자 사전점검 및 확인절차 중요
그리고 개발이 제한되던 농·산지전용 등이 한층 쉽도록 바뀌었다. 소유규제 완화, 이용절차 간소화, 이용촉진을 위한 제도들이 마련되었다. 농업진흥지역내의 ‘대체농지 지정 의무제’ 폐지, 전용허가권한의 지자체 위임 등이 그것이다. 이를테면 지금은 부산과 울산의 경우 플랜트, 조선 등의 호황으로 생산설비 확장이 필요했지만 부지확보의 어려움으로 여의치가 못했다. 하지만 앞으로는 농지·산지전용을 통한 공장부지마련이 한결 쉬워진다는 말이다.
이밖에도 도심지 전용면적 85㎡이하 서민용주택공급 확대를 위해 수도권그린벨트의 추가 해제가 검토되고 있다. 현재 2001년 정해진 2020년까지 해제할 그린벨트의 총량은 수도권의 경우 124㎢ 이다. 이중 98㎢가 풀리고 26㎢가 남았다. 하지만 이 같은 총량규제를 풀어 서민주택 공급을 확대하는 방안이 곧 나온다. 요컨대 집값안정화를 위해선 싼 택지를 얼마만큼 확보하느냐가 관건인 바, 도심지 주변의 보전가치가 떨어지는 그린벨트를 활용하겠다는 것이다. 이에 따라 최근 수도권 도심과 가까운 곳의 그린벨트 등에 관심이 증폭되고 있다.
토지투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식과 경험을 요하는 만큼 반드시 사전점검 및 확인 절차가 매우 중요하다. 일단 계약서에 도장을 찍고 나면 되물리기가 어렵거나 손실이 발생하는 만큼 계약 전에 신중한 검토와 종합적인 분석능력이 요구된다.
가치가 높은 토지를 선택하기 위해선 마치 그림을 그리는 듯한 과정이 요구된다. 그림을 그리기 위해선 먼저 스케치를 해야 하고, 큰 부분에서 작은 부분으로 작업이 진행되어야 한다. 내재가치, 미래가치, 희소가치를 제대로 분석하기 위해선 해당지역의 변화 원동력과 특성 등을 먼저 살펴보는 게 투자의 정석이다.