5.23 조치 그 후…집
살까 말까?
투자신중, 8월 중순까지 관망세 유지해야
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| 송파구 잠실의 한 모델하우스. 분양금 전매금지로 전에 없이 한산한 모습이다. |
정부의 ‘5.23 부동산 안정대책’
이후 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편되고 있다. 아파트 매매시장은 거래가 급감하고 가격도 소폭내림·안정세를 취하고 있다. 특히 투기수단의
1순위로 지목됐던 재건축 아파트 가격이 내림세로 돌아섰고, 분양시장에서도 일명 ‘떴다방’이 자취를 감췄다. 이는 투기지역과 투기과열지구
확대, 분양권 전매금지, 재건축 80% 공정 후 일반분양, 조합아파트 전매 제한, 세무조사 등 정부의 강도높은 부동산 대책이 과열된 투기를
잠재우고 있기 때문으로 분석된다.
부동산 정책, 이렇게 바뀌었다
부동산 가격을 안정시키려는 정부의 의지가 강하고, 현재 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편되고 있는만큼, 실수요자에게 호기로 작용하고
있는 건 사실이다. 하지만 수시로 변하는 정책들로 혼란이 우려되기 때문에 실수요자라면 정확한 정책을 알고 투자에 임해야 한다.
우선 투기지역은 양도세를 실거래가로 과세한다. 하지만 3년 보유 1가구 1주택자 등 비과세 요건을 갖춘다면 양도소득세가 면제된다. 집을
구할때는 투기지역 지정여부나 양도소득세 면제조건이 되는지를 반드시 고려한다.
또 수도권과 대전·천안 등 투기과열지구로 지정된 곳은 분양권 전매가 금지된다. 이로써, 실수요자가 많지 않은 비인기지역에선 미분양 사태가
속출할 전망이다.
투기과열지구내 재건축아파트는 후 분양제도가 시행된다. 공정 80% 이후 분양하기로 해 재건축 조합의 금융비용이 크게 증가한다. 인기지역은
조합들이 분양가에 금융비용을 정가할 것으로 보여 분양가 인상이 예상되는 한편, 비인기지역은 조합원들의 추가부담금이 급증할 전망이어서 가격
약세도 예상된다.
또 투기과열지구 내 300가구 이상 주상복합도 분양권 전매가 금지된다. 때문에 앞으로는 주상복합 아파트도 청약통장을 갖고 있어야 분양받을
수 있다.
정부는 7월부터 건축·도시관련 규제를 대폭 강화한다. 서울의 경우, 용적률이 250%까지 가능했던 일반거주지역이 150·200·250%로
차등적용된다. 대지면적 대비 건물 연면적 비율인 용적률이 낮을수록 개발이익이 줄어든다. 재건축은 물론, 단독주택 상가나 대지를 구입할 때
용적률 확인은 필수다. 또 7월부터 ‘도시 및 주거환경정비법’이 실시됨에 따라 재건축 추진 절차가 늦은 단지들은 착공이 상당히 지연될 전망이다.
‘풍선효과’도 주춤
아파트에 대한 강력한 규제를 노리는 투자가 때문이다. 토지나 상가로 관심을 돌리고 있다는 말들도 있다. 정부의 규제를 피해 토지거래허가구역에서
제외된 지역이나 한계농지, 농가주택 등 정부규제가 풀리고 있는 농지로 투자처를 옮기고 있다는 것. 하지만 정부의 부동산 가격 안정의지가
강하므로, 아직은 투자자들도 관망세를 유지하고 있다는 게 전문가들의 관측이다. 부동산 정보업체 부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “정부의 잇따른
규제 강화로 상대적으로 규제가 덜한 토지나 상가로 관심을 돌리고 있긴 하지만 실제로 거래가 눈에 띌 정도로 늘거나 하지는 않았다”면서 “그쪽도
지켜보면서 투자를 신중히하고 있는 형상”이라고 말했다.
부동산 전문가들은 “토지는 환금성이 떨어지는 만큼 묻지마 투자는 손실로 직결될 수 있고, 상가도 한번 거품이 빠지면 회복하기 힘들어 주위시장에
편승해 투자했다가는 큰 낭패를 보기 십상”이라고 충고한다.
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| 부동산 안정대책 이후, 일선 중개업소에 손님의 발길이 눈에 띄게 줄어들었다. |
“투자심리 꺾였다”
지금은 부동산시장의 혼란기다. 어찌됐든 “투자심리가 한풀 꺾였다”는 데는 이견이 없으나, 실제로 아파트 가격이 떨어졌는지에 대해서는 의견이
분분하다. 정부는 “가격이 떨어졌다”고 주장한 반면, 현장의 중개업소와 부동산 업체에선 “호가조정일 뿐 가격하락은 거의 없고 일부 지역은
오히려 상승했다”고 주장한다.
하지만 일단 “부동산 투기가 수그러들었고, 정부의 시장 안정의지가 강하므로 안정세는 지속될 것”이라는 의견이 지배적이다. 6~7월은 본격적인
비수기인데다, 지난 7일부터 시행중인 분양권 전매금지나 7월부터 시행될 ‘도시 및 주거환경정비법’은 분양권과 재건축 시장에 변화의 계기를
촉발할 수 있는 정책이기 때문이다.
향후 부동산시장, 과열 진정될 듯
따라서 향후 주택시장은 본격적으로 비수기에 접어들어 시기적으로나 거래량, 정부의 안정대책 등으로 과열양상이 진정될 가능성이 크다. 제도적으로
6월 중순 이후 시행되는 정책들로 신규 분양시장은 위축될 것으로 보이고 재건축 시장도 7월 도시 및 주거환경정비법의 시행으로 상승 모멘텀이
약화될 가능성도 있다.
그동안 재건축 조합원분은 전매규제가 없어 반사이익을 보기도 했으나, 앞으로는 시장 전체의 투자심리가 부정적인 측면으로 갈 수 있다는 지적도
있다. 실제로 일반분양분의 후분양제 전환으로 프리미엄 기대치가 떨어질 전망이다.
또 정부의 부동산시장 안정의지를 볼 때, 시장상황에 따라 재건축 조합원분에 대한 분양권 전매금지 등의 강도높은 처방이 뒤따를 가능성도 배제할
수 없다는 분석도 있다.
7월 이전에 사업승인을 완료하거나 사업승인 신청을 하기 어려운 단지는 시세차익 목적으로 안이하게 투자해서는 안된다. 후분양제 적용으로 환금성이
떨어질 수 있고, 7월 이후 도정법이 시행되고 분양권 전매금지까지 적용돼 악재의 영향에서 벗어나기 힘들기 때문. 스피드뱅크 강현구팀장은
“사업승인이 나 용적률 등 사업계획이 확정된 단지 중 입지여건이 좋은 곳에 한정해 관심을 갖는 게 좋다”고 조언한다.
무엇보다 5.23 안정대책으로 6월 중순 이후 분양되는 아파트는 상당한 타격을 받을 전망이다. 분양권 전매가 금지되기 때문에 단기 시세차익을
노린 가수요가 크게 줄 수 밖에 없기 때문이다.
주상복합의 경우 청약자의 상당수가 전매 차익을 겨냥한 가수요인 만큼 계약률이 급감할 소지가 있다. 결국 신규 분양시장은 청약률과 계약률이
하락하면서 실수요자 위주로 재편되고 입지여건에 따라 극심한 차별화가 전개될 전망이다.
지속적 안정대책 없으면 재상승 가능
하반기 주택시장은 정부 부동산 투기 억제책의 효과가 본격적으로 나타나 전국적으로 매매가가 0.2% 하락하는 가운데 수도권은 0.5~1.1%
상승할 것이라는 예측도 있다. 닥터아파트는 “정부의 잇단 규제로 하반기에는 집값 상승세가 크게 둔화되면서 1~2%정도 상승하는 보합세를
유지할 것으로 보인다”고 전망했다. 부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “여름 휴가철이 끝나는 8월 중순까지는 자신의 자금계획이나 관심지역을 살피면서
시장을 관망하는 것이 바람직하다”고 말했다.
하지만 아직 변수가 많아 현 부동산 시장에 대한 결론을 내리기에는 어려움이 따를 것으로 보인다. 부동산뱅크 관계자는 “최근 정부정책 때문에
부동산 투자에 부담을 느끼는 사람이 늘고 있다”며 “이 중 일부는 주식시장 등으로 옮아가고 있고 일부는 부동산 시장에 미련을 가지고 관망세를
유지하고 있다”고 말했다. 때문에 시중의 부동자금이 아직 부동산 시장을 맴돌고 있고, 이 자금이 주식시장 등 다른 투자처로 옮겨 물꼬가
트이지 않으면 주택시장이 불안해질 우려도 남아있다.
최근의 부동산 시장은 매도와 매수가 자연적인 흐름 상태가 아니라, 부동산 시장에 정부가 개입돼 있는 상태로 정상적으로 보기 어렵기 때문이다.
홍경희 기자 khhong04@sisa-news.com
◆ 정부의
부동산 시장 안정대책 ◆
현행 | 개정 | 적용지역 | |
재건축 아파트 | 선분양 후시공 | 공정 80%후 분양 | 투기과열지구 |
지역·직장조합주택 | 분양권 전매제한없음 | 분양권 전매금지 | 투기과열지구 |
주상복합건물 | 분양권 전매제한없음 | 분양권 전매금지 | 투기과열지구 |
청약자격 제한없음 | 청약 통장 가입자만 청약가능 | 전국 300가구 이상 | |
주택담보대출인정비율 | 60% | 50% | 투기과열지구 |
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