청계천
복원에 따른 주변지역 개발에 관심이 모아지고 있는 가운데, 서울시가 시의회에 제출한 <서울시 도시계획조례 조정안>의 안건처리를
앞두고 시민단체를 중심으로 도심 고밀개발과 난개발을 우려하는 목소리가 거세게 일고 있다.

올해 2003년 1월1일부터 시행에 들어간 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토계획법)에 의거한 이 개정 조정안은 자연환경보전과 지속 가능한
발전을 도시의 계획 및 관리의 기본으로 삼겠다는 취지다. 그러나 시민의 삶의 질 향상과 쾌적성을 담보하기보다 고밀도 도심개발과 난개발을
부추기고 있다는 비난을 받고 있다.

서울 도심 고층 고밀화 우려

서울시는 “도심공동화 문제를 해결하고 도심 재개발을 활성화하기 위해 용적률을 높여야 한다”고 주장하는 한편, 시민단체들은 “초고층 주상복합건물
건축으로 도심 미관이 훼손될 뿐 아니라 청계천 복원의 효과가 퇴색할 것”이라고 반론을 제기한다.

조례 개정안은 ▲주거비율이 높아지면 용적률 허용치를 낮추는 용도용적제 폐지▲올해까지 되어있는 4대문 안 용적률 800% 완화 적용 기간을
3년 더 연장▲재래시장 재개발·재건축시 용적률, 높이 제한 완화▲수변경관지구 및 조망경관지구 내 건축제한 완화라는 내용을 담고 있다.

서울시가 마련한 2020년 도시계획기본은 서울이 ‘자연과 인간, 역사와 첨단이 어우러진 세계도시’로 탈바꿈하는 미래와 철학을 담고 있다.
따라서 60%로 규정된 도심재개발사업의 건폐율을 80~90%로 높여주고 재래시장 재개발 및 재건축의 용적률과 높이제한을 완화해준다는 도시계획조례
개정안은 도시과밀화를 조장하는 것으로, 이는 쾌적한 서울 만들기와 배치된다는 것이다.

경실련 도시개혁센터, 서울환경연합 등 5개 시민단체는 성명서를 내고 “시의 조례개정안은 과도한 도심개발을 유도하고 인구증가에 따른 과밀화와
난개발을 초래할 수 있다”고 반대의사를 표명했다. 또 “용적률 완화 등에 따른 고층 건물 건립은 주변 주거지역의 생활환경을 더욱 악화시킬
것”이라며 서명운동과 항의집회 등을 열었다. 지난 23일, 서울시청 앞에서는 경실련과 환경운동연합 등 시민단체들이 서울시 도시계획조례 개정안에
대해 수정을 촉구하는 공동집회가 열렸다.

이에 앞서 지난 3일 민주화운동기념사업회 강당에서 경실련 도시개혁센터와 서울환경연합 주최로 열린 ‘서울시 도시계획조례 개정안에 대한 토론회’에서
백인길 교수(대진대 도시공학과)는 “개정안이 도심 과밀화와 난개발을 초래할 수 있다”고 주장했다. 그는 “재래시장 주변 아파트는 용적률이
최대 250%까지 가능한데 재래시장은 재개발 재건축이라는 명목아래 용적률을 420%까지 허용하고 있다”면서 “주변과의 형평성 문제가 불거지고
교통체증을 초래해 주변의 주거환경까지 열악하게 만들 수 있다”고 비판했다.

문제점 분석

그렇다면 <서울시 도시계획조례 조정안>으로 야기되는 문제점은 무엇인가.

▲용도용적제 폐지-우선 용도용적제가 폐지되면 주거복합건물에 주거비율이 90%라도 상업지역의 최대용적률을 일괄적으로 적용하게 되고, 강남
도곡동 타워팰리스(69층)와 같은 초고층 주상복합건물이 들어설 수 있게 된다.

서울시는 청계천 복원사업과 함께 민간투자를 유치해 주변지역을 재개발한다는 계획이기 때문에 민간 개발이익을 위해 최대한 규제를 완화하게 되고
서울시의 고밀개발을 야기한다는 것. 또 개발업자들은 일반 아파트보다는 높은 용적률을 허용 받는 주거복합건물 선호하게 되고, 도심 안쪽이라는
유리한 입지조건으로 초고층, 호화 주거복합건물을 우점할 것이라는 것은 당연한 일이다. 도심은 청계천이 복원되더라도 주변이 고층건물로 막혀
주변경관과의 조화는 깨지고 무분별한 고밀도 개발만 야기시킨다.

▲4대문 안 용적률 800% 적용 3년 연장-용적률 완화는 곧, 건물 높이규제를 완화한다는 뜻으로 서울의 최고층 건물인 63빌딩의 용적률이
738%다. 용적률 800%란, 청계천 복원과 맞물려 도심 재개발사업이 이뤄진다는 사실을 감안하면, 800%적용 3년 연장은 사실상 대부분의
재개발 사업 규제 완화한다는 것이 된다.

용적율이 완화되면 4대문 안은 63빌딩 높이의 건물이 빽빽이 들어서는 고밀도 개발을 야기시키고, 이러한 개발로 주변 자연경관은 훼손되고
주거환경은 더욱 더 악화될 우려가 있다.또 교통체증 증가, 사고·재난시 취약성 노출, 육체적·정신적 건강악화, 빌딩바람에 의한 강풍피해
등 부작용도 심각해진다.

▲재래시장의 재개발·재건축 용적률, 높이 완화- 이것은 일반주거지역(400%) 및 준주거지역(450%)에 대해 용적률을 완화하고 2종 일반주거지역의
경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐 15층까지 허용한다는 것이다. 하지만 시민단체는 “현재 재래시장의 쇠퇴원인이 유통시장의 개방과 더불어
국민 소득수준의 향상으로 인한 문화의 변화에 있기 때문에 재래시장의 활성화는 재개발·재건축으로 해결할 수 있는 사안이 아니며 오히려 재개발·재건축이
재래시장을 파괴하는 결과를 초래한다”고 지적이다. 즉, 완화된 용적률을 허용하면 주변지역과의 조화롭지 못한 개발로 인해 난개발을 초래한다는
것이다.

재래시장 재개발·재건축시 지금은 일반거주지역이나 준주거지역할 것 없이 주상복합건물 용적률이 500%까지 가능하고 2종 일반주거지역은 12층까지
지을 수 있는데 개정안은 준주거지역은 600%까지 허용하고 2종 일반주거지역은 15층까지 건축할 수 있게 된다. 따라서 주상복합건물의 주거비율
상한치 70%(도심지역인 경우 앞으로 90%)를 적용하면 순수 주거기능 용적률만 일반주거지역은 350%(0.7×500%)이고 준주거지역은
420%가 된다.

시는 이에 대해 “재래시장의 경우 중소기업 지원 및 재래시장 활성화에 관한 특별조치법이 최근 고쳐져 하위법이 반영될 수 밖에 없다”며 “도심지역의
경우 도심공동화 방지 등을 고려해 주거기능이 90%이상인 도심 재개발에만 허용할 방침”이라고 해명했다.

▲수변경관지구와 조망경관지구 내 건축물 높이 제한이 완화-한강 및 그 지천 주변은 각종 난개발 야기한다는 우려가 높다. 사실상 모든 종류의
건물이 높이만 충족시키면 건축이 가능하다. 15층 이상의 고층아파트도 건축가능하다. 때문에 한강 및 지천 주변에 아파트 및 숙박시설을 포함한
각종 위락시설이 큰 제한 없이 들어서게 되고, 한강변에서는 더 이상 남산을 볼 수 없게 될 것이며 산림과 하천으로 이어지는 녹지축 단절,
이에 따라 바람 길도 끊기게 된다.

개정안, 규정 절차 준수 안했다

하지만 서울시 도시계획조례 개정안에 대한 수정을 촉구하고 있는 경실련과 환경운동연합 등 시민단체는 “이 개정안이 공청회를 거치지 않은 위법이므로
취소 가능성도 있다”고 문제를 제기하고 나섰다. 이 안이 <국토의계획및이용에관한특별법률>에서 규정하고 있는 절차를 준수하지 못한
것으로 안건으로 상정되는 것 자체가 문제가 있다는 주장이다.

서울시는 지난 4월28일 2020 서울도시기본계획안(이하 2020안) 공청회 개최를 공고한 뒤, 5월 13일 공청회를 개최했다. 그 뒤
2020 안과는 별도로 청계천복원사업 추진을 위한 2011 서울 도시기본계획변경안에 대한 의견청취를 거쳐 안건으로 상정됐다. 문제는 도시기본계획
변경과 관련한 주민의사 수렴의 핵심절차인 공청회를 서울시는 2020안에 대한 공청회를 2011안에 대한 공청회로 간주하고 있다는 것이다.
경실련은 “공청회가 공고 목적을 벗어나 편법으로 이용됐고 시민들은 2011년 도시기본계획이 변경됐는지조차 알지 못한 채 행정절차가 진행되고
있는 것”이라고 말했다.

홍경희 기자 khhong04@sisa-news.com