최근 이명박 대통령이 공급확대를 통한 집값안정, 무주택자를 위한 주거복지정책 등을 제시, 재건축·재개발의 활성화 방침에 대해 분명한 입장을 밝히고 있다. 이에 따라 향후 정책의 시장 지배력이 커지면서 정책변화로 인해 재건축·재개발 시장은 급물살을 탈것으로 보인다. 이명박 대통령의 공언처럼 도시재생을 선도할 것으로 예상되는 재건축·재개발 시장이 어디로 향할 것인가.
규제완화 시나리오별 유망단지
재개발, 재건축에 대한 정부의 정책변화에 따라 특히, 재건축시장에 대한 재조명과 투자관심도, 포트롤리오 조정, 유망투자처의 발굴 등 자산관리 관점에서의 투자전략 수정이 긴요한 시점이 도래했다. 향후 중장기적으로 투자하기 좋을 만한 재건축 지역이나 단지는 어디일까.
현재 서울시내에서 재건축 조합설립인가를 받은 단지는 64개 단지 3만6000여 가구이다. 이중에서 압구정현대, 잠실주공, 개포주공, 고덕주공 등 대표적인 재건축 추진단지를 중심으로 재건축규제완화가 어떤 영향을 미칠 것인지 분석해 본다. 편의상 예상되는 규제완화 시나리오별로 재료에 따른 유망단지를 선별, 예시했다.
조합원지위 양도 금지가 풀릴 경우
주택투기지역이나 투기과열지구 내에선 재건축 조합설립시점에 2004년 이전에 조합설립인가를 받은 곳은 한차례 조합원자격을 전매할 수 있다. 하지만 2004년 이후 인가가 난 곳은 원칙적으로 조합원자격이 나오지 않는다. 다시 말해 명의변경이 불가능하고 재건축된 새아파트가 아닌 현금청산대상만 되었다. 때문에 2004년 이후 조합설립인가를 받은 재건축아파트는 입주권을 받으려면 입주 때까지 보유하는 수밖에 없다. 따라서 앞으로 조합원명의변경 금지(분양권 전매금지)가 해제될 경우 2004년 이후 조합이 설립된 단지, 즉 14곳 4500여가구가 수혜를 입을 전망이다. 대표적인 곳이 용산구 이촌동 일대 렉스, 삼익, 강변, 광진구 자양, 역삼동 개나리5차, 공릉동 태능 현대, 화곡동 홍진, 성내동 미주, 둔촌동 진흥등 2004년 이후 조합설립인가를 받은 재건축아파트들이다.
안전진단에 대한 규제가 완화될 경우
2006년 시,군,구 평가위원회에서 했던 예비안전진단(예비평가)을 한국시설안전기술공단등 공공기관이 하도록 하고 장관과 시도지사가 재검증의뢰가 가능하도록 강화시켰다. 이 결과 안전진단이 까다로워져 웬만한 단지는 재건축 판정을 받기 힘들게 되었다. 그런데 지난 8.21 부동산 대책에서 앞으로 안전진단을 2회에서 1회로 축소, 안전진단과 정비계획 수립절차 통합 및 육안검사등으로 규제 완화를 예고했다. 이에 따라 안전진단 미통과로 재건축이 불확실했던 단지들의 재건축이 본격 추진될 전망이다. 이로 수도권 34개 2만3000여가구의 재건축 물꼬가 트일 것으로 기대된다.
대표적인 단지를 알아보자. 개포주공 1, 개포 시영, 대치은마, 신천동 미성, 장미, 고덕주공 2, 3단지. 고덕시영, 잠실5단지, 신천동 장미 1,2차, 반포 주공1단지등이 수혜단지이다. 특히, 잠실주공5단지는 제2롯데월드의 초고층건립을 허용과 맞물릴 경우 장미아파트와 함께 대표적인 유망단지로 점쳐진다. 대치은마아파트도 대단지 프리미엄을 톡톡히 누릴 것으로 보인다. 그리고 단독주택재건축지역은 안전진단 절차가 없고 예정구역지정만으로 재건축 판정을 받은 셈이 되므로 역시 가속도가 붙을 것으로 예상된다.
△층고제한에 대한 규제가 조정될 경우
2종 일반거주지역은 최고층수가 15층에서 평균18층으로의 완화되자 3종지역의 경우는 35층까지 재건축이 가능해진다. 게다가 서울시가 최근 한강변아파트에 대해선 전체부지의 25% 기부체납을 조건으로 50~60층의 초고층을 허용하려는 움직임도 감지된다. 층고제한 완화시 수혜단지는 어디일까. 단연 조망권이 뛰어난 한강변 중층 중고아파트 단지가 그대상이다. 압구정동 한양7차, 구현대등 압구정동일대, 서초구 한신2,3차, 반포한양, 대치동 은마, 잠실5단지, 이촌동 렉슬, 원효로4가 산호, 여의도 시범, 서울, 반포주공1단지이다. 용적률을 그대로 유지한다고 해도 층고높이기 만으로도 한강변 아파트의 가치가 그렇지 않은 아파트에 비해 30~50%이상 높은 시세를 감안할 경우 집값 상승에 다른 투자가치 증가는 명약관화하다.
용적률 제한규제 혹은 소형의무비율이 완화될 경우
현재 용적률제한은 1종 주거지역에선 170%, 2종 주거지역에선 190%, 3종 주거지역에선 210~230%로 정해져 있다. 기준용적률에다 기부채납에 따른 용적률 인센티브를 부과하는 방식이 적용된다. 향후 규제완화로 용적률이 증가하게 될 경우 용적률 제한으로 사업이 지지부진한 단지가 큰 혜택을 받을 것이다. 예컨대 개포주공 1단지, 대치동 청실, 삼성동 홍실，강동구 고덕주공1단지，명일동 삼익그린, 서초구 삼호1차，잠원동 일대, 가락시영 1,2차, 송파구 진주ㆍ장미, 잠실5단지, 둔촌주공, 압구정 일대, 대치동 은마 등이다.
특히 소형주택으로만 이뤄진 개포주공 등 저층재건축단지는 물론이고 중대형으로 구성돼 재건축을 보류했던 반포주공1단지 등이 유망단지로 부상할 것이다.
이밖에도 올해부터 재건축 가능연한이 된 1983년에 입주한 아파트들 중 역세권 위주로 관심을 갖는 것도 유리한 방안이다. 추후 1가구 1주택자 양도세비과세 거주요건 강화로 주택시장의 패러다임이 ‘투자’에서 ‘실거주’로 바뀌면 이들 지역의 내재가치 및 희소성은 더욱 빛을 발할 것이다.
재개발 관심지역은 뉴타운, 도촉지구
재개발은 뉴타운및 도시재정비촉진사업 활성화로 재건축과 달리 시장자체는 활력을 띄었다. 거래도 늘고 가격도 고공행진 한점만 보아도 쉽게 이해된다. 다만 투기과열- 지분급등으로 사업자체의 진행 속도가 더디다고 할까. 재개발 유망지역을 알아보자. 재건축만큼 커다란 정책변화는 예견되지 않고 있고, 지분값이 급등한 만큼 장기적으로 혹은 실수요자 관점에서 시장에 참여하는 게 좋겠다.
첫째, 우선 한강 조망권, 풍부한 녹지 갖춘 동작구 흑석지구를 보자. 한강변의 고지대에 위치해 한강 조망권을 지닌 동시에 강남권과 가까워 강남권 주택수요를 분산시킬 수 있는 고급 대체 주거지역이다.
둘째, 용산역세권 개발프로젝트의 최대 수혜지인 한남뉴타운이다. 용산구 한남, 보광, 이태원, 서빙고, 동빙고 일대 109만㎡ 규모로 개발되는 지역으로 사업기간이나 건립규모 등은 아직 미정이다. 하지만 곧 재정비촉진계획에 대한 주민공람이 임박했고, 실제 지난 5월에 용산구가 외부용역을 마친 것으로 알려졌다.
셋째, 상암지구 개발 효과 기대되는 수색·증산지구도 매력적이다.
사통팔달 입지가 최대 장점이다. 내부순환도로와 강변북로를 통해 경기 일산, 서울 신촌, 용산, 강남 등으로 이동하기 편하다.
넷째, 여의도의 대표적 배후도시인 영등포구 신길지구이다.
중심업무지역인 여의도의 주저지 역할을 하는 지역 가운데 하나로, 지하철 7호선 신풍역을 통해 강남구청역까지 30분 안에 닿을 수 있는 장점을 지녔다.