부동산 불패 신화는 아직도 끝나지 않은 모양이다. 법원 경매를 가보면 부동산 투자 열기는 여전하다. ‘꾼’이 아니면 섣불리 덤벼들기 어려운 분야라고 생각하던 때가 있었지만 이제는 아니다. 시중가보다 최대 40%까지 싸게 살 수 있다는 점 때문에 부동산 경매 시장은 연일 호황이다. 단순 투기보다 내집마련 차원에서 뛰어드는 ‘초짜’들의 기웃거림도 잦다.
강북권 경매 불꽃 튀네
낙찰율은 높아지고 응찰가도 상승하는 추세다. 경매투자의 꽃인 아파트 뿐 만이 아니다. 연립주택, 다가구, 다세대주택, 오피스텔 등 종류를 가리지 않는다. 부동산 경매업체 지지옥션이 지난 2월7일부터 20일까지 조사한 결과 서울지역에서 진행된 경매 아파트는 낙찰률은 49.1%(169건 중 83건 낙찰)이고 낙찰가율은 86.8%, 평균 응찰자수는 7.0명인 것으로 나타났다. 서울 5대권역(강남 강서 강동 강북 도심권) 중에서는 강동권을 제외한 모든 지역이 상승세를 기록했다. 가장 높은 낙찰가율 상승은 강북권이 주도했다. 평균 응찰자수도 11.3명으로 전체 평균 경쟁률 7.0명보다도 4.3명이나 많았다. 강북권(강북 노원 도봉 성북 은평구)의 낙찰가율은 96.4%로 1개월 전의 85.9%보다 10.5% 상승했다.
지난 2월18일 서울북부법원에서 경매된 서울 노원구 상계동 407-7 충효파크타운 OOO호 전용면적 78㎡ 아파트의 경우 7명의 응찰자가 입찰했다. 열띤 경쟁 속에 감정가 1억8000만원 보다 115% 높은 2억788만원에 낙찰됐다. 서울 도봉구 창동 805 동아그린 103동 OOO호 전용면적 60㎡ 아파트는 무려 30명의 응찰자가 몰렸다. 낙찰자는 감정가 2억3000만원보다 높은 2억3139만원을 적어내 소유자가 됐다.
경매 열기는 한동안 찬밥신세를 면치 못했던 고가 아파트에서도 나타난다. 1월24일 서울중앙법원에서 진행된 타워팰리스 238㎡ (72평형)가 28억2300만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 감정가 33억원에 재경매 돼 감정가의 85.5%에 달하는 가격에 팔렸다. 인근 공인중개소에서 말하는 시세는 29~32억원 선으로 급매물 가격 수준이다. 대선 전 6억 이상 고가 아파트의 낙찰가율이 70%대 후반이었던 것에 비하면 이번 경매는 대선 이후 회복되는 고가아파트에 대한 관심을 반영한 것으로 볼 수 있다고 전문가들은 분석한다.
이 기간 동안 가장 두드러진 특징은 강서권(강서 관악 금천 동작 양천 영등포구)의 연립, 다세대 낙찰가율이 146.9%까지 높게 상승했다는 점이다. 지난 2월14일 서울남부 법원에서 경매된 서울 구로구 개봉동 337-8 동원네스트빌 1층 OOO호 전용면적 47㎡, 대지지분 25㎡ 다세대 주택은 총 35명의 응찰자가 몰려 불꽃 튀는 경쟁을 벌였다. 이번 경매의 행운아는 감정가 6000만원보다 176% 높은 1억589만원에 낙찰됐다. 또 지난 2월12일 서울중앙법원에서 경매된 서울 동작구 상도동 22-20 유진빌라 OOO호 전용면적 37㎡, 대지지분 26㎡ 다세대 주택은 24명이 응찰해 감정가 1억원보다 141% 높은 1억4139만원에 낙찰됐다.
이처럼 강서권 연립, 다세대 낙찰가율이 상승한 이유는 각종 개발호재에도 불구하고 구로구 금천구 등 다른 지역에 비해 저평가 됐다는 인식이 확산되면서 투자자들이 많이 몰렸기 때문으로 풀이된다.
연립, 다세대, 오피스텔 인기 ‘상종가’
연립, 다세대 주택의 인기는 서울 이외의 수도권 전반적인 현상으로 나타난다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 명도관계가 복잡하다는 단점을 극복하고, 최근엔 재개발, 재건축의 희망과 투자율이 높지 않다는 장점 때문에 경쟁률이 치솟고 있다.
같은 기간 경기지역에서 경매로 진행된 연립, 다세대 주택의 낙찰률은 63.4%, 낙찰가율 111.9%, 평균 응찰자수 5.9명으로 기록됐다. 지지옥션은 이같은 현상을 “서울 이외의 수도권 연립, 다세대의 경우 1억원 이하의 소액투자자들의 재개발, 뉴타운에 대한 투자 쏠림 현상과 이로 인해 낙찰가율 및 경쟁률에서도 극심한 기복을 나타내기 때문”으로 분석했다.
여기에 최근 오피스텔 경매 과열은 가히 ‘위험’ 수위에 달하고 있다. 지난 1월19일 인천지방법원에서 경매가 진행된 7호선 온수역 근처 전용면적 31.59㎡ 오피스텔은 감정가 6500만원을 넘는 6507만원에 낙찰됐다. 18명의 응찰자가 몰렸으나 2등과의 낙찰가격 차이가 단돈 7만원이라는 사실이 치열한 경쟁임을 증명한다. 불과 2~3년 전만 해도 오피스텔은 감정가의 50~60%에 낙찰되는 경우가 많았다. 임대가격이 경매 낙찰가격을 넘는 경우도 드물었다.
오피스텔의 경우 ‘감정가=시세’로 볼 수 없다는 것이 중론. 때문에 인근 시세와 임대가격 등을 감안하면 일부 오피스텔의 경우 턱없이 높은 가격에 낙찰되고 있는 것이다. 하지만 경매 고수들은 최근 오피스텔 경매를 ‘계륵’으로 표현한다. 오피스텔 투자자의 경우 시세차익보다 안정적인 임대수입을 목적으로 하려는 투자자가 많다. 각종 대출규제와 전매제한 예정 등 심리적 불안감으로 기존 오피스텔의 기대치가 높아지고 있기 때문이다.
하지만 오피스텔은 재개발 재건축을 기대할 수 없고 주변 개발, 수요와 맞물려 있기 때문에철저한 임대수익률에 의한 투자가 아니라면 재고해 볼 여지가 있다. 내집마련정보사 관계자는 “아파트의 경우 노후화되더라도 재건축과 리모델링 등으로 매력이 있지만 오피스텔은 감가상각을 고려해야 한다”고 조언한다.
최근 경매시장에 투자자가 몰리는 이유는 시세보다 낮은 가격에 집을 살 수 있기 때문이다. 각종 경매정보 사이트에서 웬만한 권리분석 서비스가 제공되기 때문에 유치권, 선순위 세입자, 법정지상권 등 권리상의 특별한 하자가 없는 경우 누구라도 쉽게 경매시장에 뛰어들 수 있다. 특히 연립, 다세대 빌라의 경우 향후 시세 차익을 노릴 수 있는데다 일반 매물조차 줄어들어 경매로 집을 사려는 사람들이 늘고 있다.
참여정부 5년간, 전국 집값 35% 상승
참여정부 최대의 화두였던 ‘집값 잡기’는 실패로 돌아갔다. 굵직한 정책들만 12건이 넘게 발표되는 정책의 홍수를 이뤘지만 되레 집값을 올려놓는 아이러니를 낳았다. 스피드뱅크에 따르면 참여정부가 들어선 2003년 2월 이후 현재까지 전국의 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 아파트 값은 평균 34.85% 상승한 것으로 조사됐다.
특히 신도시 지역이 56.13%로 서울(43.35%)을 제치고 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 경기도가 37.7%, 충남이 31.98%로 뒤를 이었다. 행정복합도시 및 고속철도 개통 등 각종 개발 수혜를 입은 것으로 분석된다. 각 시군구 별로 볼 때 수도권에서 아파트값 상승폭이 가장 큰 곳은 78.44%가 오른 ‘분당’으로 나타났다. 이어 강남구가 71.05%, 송파구 70.96%, 용인시가 68.17% 순으로 나타났다.
특히 참여정부 내내 부동산 대책의 집중 포화를 가장 많이 받았던 ‘재건축 아파트’는 가장 두드러진 상승세를 기록해 씁쓸함을 남겼다. 서울 재건축 아파트 값은 53.82% 올랐는데, 특히 송파구 119.24%, 강남구 82.60%, 강동구 71.29% 상승하는 등 재건축 아파트 값이 전체 시세를 주도한 것으로 나타났다.
