[시사뉴스 김수정 기자] ‘양도세 한파’가 거세다. 4월부터 다주택자를 겨냥한 양도세 중과 조치가 발효되자 아파트 거래건수가 급락하고, 강남 4구를 비롯한 서울의 아파트의 거래는 반토막 나면서 우려했던 ‘거래 절벽’은 이미 현실화되고 있다.
게다가 보유세 도입 등 추가 악재가 대기하고 있어 부동산 시장의 장기 침체가 우려된다. 시장의 불확실성이 커지면서 시장 전망 역시 불투명해졌다. 전문가들은 보유세 도입, 금리 인상 등 악재만 남아 부동산 장기 침체가 이어질 것으로 보고 있지만 이로 인해 집값이 하락할지, 아니면 관망세가 유지될지는 예측하기 어려운 상황이다.
강남권 아파트 거래 ‘반토막’
서울부동산정보광장에 따르면 4월 들어 서울 아파트 1일 평균거래량은 210건 수준으로 지난 3월 450건에 비해 절반 넘게 급감한 것으로 조사됐다. 이는 작년 4월 하루 평균 거래량(약 257건)보다 18.6% 줄었고, 지난달 일 평균 거래량(약 449건)과 비교하면 53.3% 줄어든 수준이다.
이달부터는 양도세가 중과가 시행됐다. 이는 현행 양도소득세 기본세율 6~40%에 추가적으로 10~20%p를 추가 과세하는 것이다. 서울 전역을 비롯해 전국의 조정대상지역의 다주택자를 대상으로 한다. 이에 다주택자가 보유주택을 매도할 경우 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p 추가 중과된다.
이러한 시장 압박은 먹혀드는 분위기다. 양도세 중과로 인해 집값이 가장 비싼 강남 4구의 거래량은 전년 동기 대비 ‘반토막’ 수준으로 급감했다. 이달 14일까지 신고된 강남구 아파트 거래량은 총 88건으로 하루 평균 6.3건에 그쳤다. 지난해 4월 일 평균 16건, 올해 3월 25.3건이 거래된 것과 비교해 각각 60.6%, 75.1%나 크게 감소했다. 서초구는 지난해 4월 352건이 거래돼 하루 평균 11.7건이었지만 올해는 76건에 머물러 평균 4.8건 수준이었다. 송파구도 지난해 4월 569건 거래돼 하루 평균 19건에 달했다.
서초구 반포동의 한 공인중개소는 “4월 이후로 거래는 사실상 없는 상황”이라면 “매수자와 매도자 모두 관망세를 보이고 있어 실제 거래로 이어지긴 힘들어 보인다”고 전했다. 이는 양도세 규제 시행과 함께 급매물은 사라지고 가격 하락을 기대한 매수자들도 일제히 관망세로 돌아서며 거래가 끊겼기 때문이다.
당분간 거래절벽 현상 유지될 듯
이러한 거래 절벽 현상은 당분간 이어질 것으로 전망된다. 전문가들은 양도세 규제 시행과 함께 급매물이 사라지고 가격 하락을 기대한 매수자들도 일제히 관망세로 돌아서면서 거래가 끊기고 있기 때문이다.
서울 송파구 잠실의 한 공인중개소는 “아파트 매물 자체가 없다보니 거래도 거의 전무하다”면서 “거래가 없으니 호가도 없고 눈치 보기만 이어진다”고 말했다. 강남의 한 공인중개소도 “다주택자들이 세금 부담을 피해 내놨던 급매물을 거둬들이면서 매도 물건이 줄고 거래 절벽이 이어졌다”면서 “가격 조정 압박을 받고 있는 상황이지만 매도자들이 버티면서 매수자들도 관망하고 있는 중”이라고 전했다.
아파트 거래가 줄어들면서 본격적인 가격 하락도 이어질 것으로 전망된다. 한국감정원의 4월 2주차 주간 아파트 매매가격지수 변동률 조사에 따르면 강남구는 －0.01%를 기록해 올해 첫 마이너스를 기록했다. 서초구(－0.02%), 성동구(－0.07%), 노원구(－0.07%) 등 다른 지역 아파트 매매가격 변동률도 하락했다.
업계에서는 여름 비수기와 지방선거도 머지않아 당분간 시장 상승을 견인할만한 호재가 없고 부동산 규제와 대출규제, 금리인상 등이 맞물리면서 가격 하락 분위기는 이어질 것으로 보고 있다.
5월 이후로 예상하는 재건축 부담금 부과와 보유세 개편 움직임도 부동산시장을 위축하는 요인이다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있는데 어느 것을 개편하든 세금은 인상 될 것이라는 게 전문가들의 관측이다.
실제 한국개발연구원(KDI)이 공개한 부동산시장 전문가 설문조사에서도 전문가들의 48%는 1년 뒤 주택 매매가격이 현재보다 하락할 것으로 전망했다. 현재보다 상승할 것이라고 내다본 이들은 19%에 머물렀다.
업계 관계자는 “양도세 중과에 보유세가 추가되면 체감하는 세금 부담은 가중 될 수밖에 없다”면서 “소유자들의 매도 심리를 높이면 매물 증가로 이어지고 이는 공급을 늘려 집값이 떨어질 가능성이 크다”고 설명했다.
보유세 인상 여부에 집값 달렸다
하지만 일각에서는 이러한 거래절벽이 집값 하락으로 직결될지는 미지수라는 의견도 상당하다. 다주택자들이 양도세 중과 회피를 위한 매물을 내놓고 ‘버티기’에 들어간 상황이라 쉽게 가격을 낮춰서 내놓지 않는 상황이기 때문이다. 수요자들 역시 가격 하락을 기대하며 눈치보기가 심한 상황이라 갑자기 집값이 폭락하지는 않을 것으로 보인다.
특히 서울의 경우는 여전히 수도권 외곽의 대기 수요가 존재하고 있어 아파트 쏠림 현상은 계속될 것으로 보인다. 이에 전문가들 역시 큰 변수가 없는 한 당분간 보합이나 약보합세를 지속하다 하반기 보유세 인상, 추가 금리인상 등에 따라 본격적인 하락 여부가 판가름 날 것으로 보고 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “거래절벽 장기화와 이에 따른 관망세, 가격 조정과 하락 가능성이 높은 상황에서 매도자와 매수자 간 눈치 보기 장세는 계속될 것”이라며 “보유세 개편 방향이나 금리인상 시기가 어느 정도 가닥이 잡힐 때까지 상황을 지켜봐야할 것”이라고 전했다.
