[시사뉴스 김수정 기자] 쾌적한 환경을 보장하는 ‘조망권’ 단지 가치가 점점 더 높아지고 있다. 조망권에 따라 아파트 위상이 달라지고 ‘억’ 소리 나는 가격차를 보이기도 한다. 보이는 만큼 비싸지는 조망권 프리미엄 시대가 도달한 것이다. 조망권 프리미엄의 위력에 대해 살펴봤다.
뷰(View)가 곧 돈이다
업계와 부동산인포에 따르면 조망권의 가치는 집값의 20~30%로 추정한다. 어떤 위치에서 얼마만큼의 조망이 나오느냐에 따라 같은 단지 내라도 집값이 적게는 수천만원에서 많게는 수억원까지 차이를 보이기도 한다. 북향인 집이라도 조망이 좋다면 남향보다도 더 가격이 높게 형성되는 경향까지도 나타난다. 한강을 조망하려면 집 방향이 북향이어야 하는 강남에서는 많은 사람이 남향을 포기하는 대신 한강 조망권을 선택하는 경우가 많다.
실제로 강남구 청담동에 위치한 ‘청담 래미안 로이뷰’는 같은 단지라도 북동향 아파트 가격이 남동향보다 1억~2억원 가량 비싸다. 한강 조망이 되는 전용면적 110㎡ 북동향 아파트는 20억~22억원의 시세를 보이는 반면 한강 조망이 안 되는 남동향은 17~19억원에 가격이 형성돼 있다. 아예 남향이 없는 아파트도 있다. ‘청담 자이’나 ‘미사강변 리버뷰 자이’는 애초부터 한강 조망을 즐길 수 있게 북동향으로만 설계했다.
최근엔 산이나 강, 공원과 호수 등을 동시에 볼 수 있는 ‘더블 조망권’, ‘트리플 조망권’, ‘영구 조망권’, ‘파노라마 뷰’라는 말까지 등장했다. 역시나 조망권 프리미엄이 붙어 거래된다. 송도국제도시 미추홀공원 조망이 가능한 단지를 그 예로 들 수 있다. ‘송도웰카운티 3단지’(전용 101㎡ 기준)는 지난 1월 5억9400만원에 실거래 됐지만 ‘송도웰카운티 1단지’(전용 101㎡ 기준)가 5억2600만원에 거래됐다.
건설사들도 아파트 가치를 높일 수 있는 조망권 확보에 심혈을 기울이는 모습이다. 하지만 자연환경은 한정적이다. 그렇기 때문에 전문가들은 “그 희소성으로 인해 조망권 프리미엄이 점점 더 올라갈 것”이라 전망하고 있다.
보이는 만큼 비싸다
상황이 이렇다 보니 아직 짓지도 않은 공원 조망권에도 미래가치 프리미엄이 붙어 몸값이 치솟고 있다. 대표적인 예로 미군기지 이전에 따라 국내 최대 규모의 센트럴파크로 탈바꿈할 용산공원을 들 수 있다. 집 안팎에서 너른 녹지대의 그린프리미엄을 만끽할 수 있는 용산공원 예정지 인근 대로변에 들어선 ‘파크타워, ‘용산 시티파크’, ‘용산 아스테리움’ 등의 고층 주상복합 아파트값과 거래량이 이를 방증한다.
실제 용산공원 예정지가 바로 코앞인 ‘파크타워’의 국토부 실거래가격을 보면 1년새 1억원 이상 올랐다. 이 단지 전용 100㎡는 작년 2월 12억5000만원에 매매가 이뤄졌지만, 넉 달 후인 6월에는 13억4000만원에 팔렸다. 작년 말인 12월에는 14억원, 그리고 올 1월엔 15억5000만원에 거래됐다. 작년 1분기만 해도 3건에 불과했던 실거래량도 올 1월 한 달에만 16건이나 계약될 정도로 급증했다.
조망권이 최고의 프리미엄으로 꼽히며 인기가도를 달리는 건 신규 분양시장 청약경쟁률에서도 확인할 수 있다. 지난 한해 분양한 단지 중 1순위 평균 청약경쟁률이 높았던 상위 1~5위 단지가 숲이나 대형공원을 볼 수 있는 등 자연 조망권 프리미엄이 붙은 단지였다. 작년 가장 많은 청약자가 몰려든 부산 수영구 민락동의 ‘e편한세상 오션테라스 2단지(E3)’와 5위에 랭크된 ‘e편한세상 오션테라스 3단지(E4)’의 경우 광안리 해변 조망이 가능한데다 민락공원이 인접해있다. 2위를 차지한 대구 수성구 범어동 ‘범어네거리서한이다음’은 범어시민체육공원, 3위와 4위의 ‘대신 2차 푸르지오’와 ‘부산 연지 꿈에 그린’의 경우는 각각 야미산과 백양산 조망이 가능하다.
조망권이 곧 돈이란 인식이 확산하면서 건설사들도 다양한 조망권 특화 설계를 내놓고 있다. 일례로 지난해 4월 경기 일산동구 고양관광문화단지 M4블록에 분양한 ‘힐스테이트 킨텍스 레이크뷰’는 단지 앞의 한류천과 북동쪽의 호수공원 조망을 극대화하기 위해 3면 개방형 주동 배치로 설계했다.
독점적 권리로서 인정은 받지 못해
하지만 여기서 염두에 둬야 할 것이 있다. 바로 아파트를 선택할 때에는 그 조망권이 미래에도 유지될 수 있는 것인지, 언젠가 훼손될 가능성이 있는지도 생각해야 한다. 지금 당장은 아무리 조망권이 좋아도 조망권을 약화시킬 건물이 들어설 여지가 있는지 없는지를 살펴봐야 한다. 조망권은 독점적 권리로서 인정을 받지 못하기 때문이다.
실제로 2007년 서울 이촌동 리버뷰 아파트 주민들이 집 앞에 아파트가 건설되는 바람에 한강 조망권을 침해당했다며 GS건설과 이수건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 대법원은 “한강 조망권은 법적 보호대상이 아니다”라고 판결을 내린 바 있다.
또한 영구 조망권을 확보했다하더라도 가격 수준에 대해서는 유의해야 한다. 조망권 프리미엄이 분양가에 과다하게 반영되지는 않았는지 등을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다. 하지만 영구 조망권이 아파트의 가치를 결정짓는 중요한 요소임은 부인할 수 없는 사실이다. 업계 관계자나 부동산 전문가들은 조망권의 이러한 움직임은 계속될 것이라고 전망하면서, 수요자들도 이러한 입지를 갖춘 단지를 눈여겨봐야 한다고 조언한다.
부동산인포 관계자는 “아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 더 우월한 조망권을 확보하기 위해선 무엇보다 현장을 방문해 직접 눈으로 확인해보는 것이 좋다”며 “조망권 프리미엄 시대가 도래했고 앞으로 그 가치 비중이 점점 더 커질 것은 분명하나 조망권 프리미엄의 희비가 엇갈리는 경우도 심심찮게 있으니 꼼꼼하게 따져봐야 한다”고 조언했다.
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