[시사뉴스 김수정 기자] 후분양제 도입 여부가 4월 임시국회에서 논의될 것으로 예상되는 가운데 규제 시행을 두고 찬반 여론이 팽팽하게 엇갈리고 있다. 과거 후분양제가 도입됐던 시기로 거슬러 올라가 장단점을 생생하게 짚어봤다.
2003년 시장과열 억제 위한 후분양제 도입
업계와 부동산인포에 따르면 도시인구가 급증하던 1977년 부족한 주택 공급을 위해 선분양제가 도입된다. 아파트를 건설할 때 분양 전반에 걸쳐 막대한 자금이 들어가는데 선분양제는 부지만 확보하면 분양수요자를 모집해 이들이 내는 분양대금으로 공정을 마무리 지을 수 있다.
자금 여력이 없는 중견건설사도 분양에 참여할 수 있어 주택공급을 늘리는데 유리하지만 계약금만 내고 막대한 시세차익을 챙기려는 투자자들이 분양시장에 유입되면서 시장 과열이 사회문제화 됐고, 정부는 시장 안정을 위해 후분양제 카드를 꺼내 든다.
후분양제는 말 그대로 아파트 등의 완공 시기를 얼마 안 남기고 분양하는 제도다. 참여정부는 2003년 부동산 투기를 방지하고 부실시공에 따른 우려, 분양가 적정성 논란 등의 이유로 후분양제를 도입한다.
후분양제 활성화 방안에는 △2003~2007년 선도단계 △2008년~2012년 활성화 단계 △2012년 이후 정착단계라는 로드맵을 담고 있다. 정권의 교체로 선도단계에서 사업이 멈춰 주로 후분양제가 적용돼 일반에 공급된 단지는 투기과열지구 내 재건축 단지와 공공부문의 인천 동양지구에 불과했다.
MB정부, 서울 공급 역대 최저치
후분양제 시행 시 공급 감소에 대한 우려가 높아지고 있다. 당시 투기과열지구 중 그나마 서울에서 재건축아파트가 간간히 이뤄진 만큼 서울지역의 공급추이를 놓고 살펴본다면 2001년까지 역대 최대치 분양을 기록한 후 2006년까지 공급물량이 급감하게 된다.
경기로 옮겨가는 서울 엑소더스 현상, 택지지구 택지 고갈, 부동산 규제 등이 공급 감소의 이유로 꼽힌다. 아이러니하게도 역대 공급 최저치를 기록했던 시기는 규제 폭탄이 쏟아졌던 참여정부가 아닌 MB정부의 2008년~2010년이다. 즉, 규제보다 시장 침체의 위력이 더 컸던 셈.
후분양제가 시행되면 시세차익을 건설사가 다 가져가고, 분양가 부담이 커진다는 우려가 높다. 선분양제 하에서 분양을 받을 때 시장이 호황이라면 차익 실현을 극대화할 수 있지만 침체기라면 마이너스 프리미엄을 떠안고 하우스푸어로 전락할 위험이 상존한다. 한편 후분양제는 주택업계가 입주 후까지 미분양으로 남는 것을 막기 위해 분양가를 끌어내리고 평면, 설계 등 상품가치를 끌어올리는데 애를 쓰게 된다.
실제로 2008년~2009년 랜드마크 아파트답게 고자세로 분양했던 후분양아파트 반포자이, 반포 래미안퍼스트지는 수요자들의 외면을 받게 된다. 이를 반면교사 삼은 후속 단지들이 분양가와 제품력을 수요자의 눈높이로 끌어올린 결과 1순위 청약경쟁률이 ‘역삼동 래미안 그레이튼’ 18대1, ‘반포 힐스테이트’ 8대1까지 치솟는다. 계약 후 6개월~1년 만에 잔금을 완납해야 해 청약수요자가 실수요자 중심으로 압축될 수밖에 없는 것을 감안하면 대단한 인기였다.
대형사 독식체제 심화
2003년 5.23대책을 통해 후분양제를 도입한 후 민영의 일반분양이 이뤄지기까지 약 4년여의 시간이 흘러 2008년부터 본격적으로 일반에 공급되기 시작한다. 투기과열지구로 후분양제 적용이 한정됐는데 시장 침체를 딛고 분양을 감행할 수 있는 지역은 강남권에 불과했다. 콧대 높은 서울 재건축 시장은 원래부터 중견건설사들의 진입을 허용하지 않아 대형사 독식체제가 심화될 것이란 우려는 현실화되지 않았다.
후분양제 시행에 따른 건설사 줄도산 위기도 점쳐졌다. 분양가 상한제를 피해 고분양가의 분양물량이 역대급으로 쏟아지고 설상가상으로 글로벌 금융위기가 겹치면서 미분양 적체가 심화되자 정부는 2009년 부실 건설사의 구조조정을 단행하게 된다.
부동산인포 관계자는 “우리나라 부동산 시장은 건설경기가 산업 전반을 좌우하고, 주변 산업에 미치는 영향이 지대해 철저하게 공급자 위주의 시장을 형성해왔다. 어찌 보면 당연한 얘기이고, 단기간에 눈부신 국가 발전을 이뤄낼 수 있는 원동력인 셈”이라면서도 “경기 부양이라는 미명하에 후분양제, 분양가상한제, 청약가점제 등 친 서민 정책이 역사 속으로 사라졌다가 다시 등장하기를 반복하는 것은 소비자의 권익 침해에 해당될 수 있다”고 설명했다.
이어 “후분양제 도입을 고려하되 시장 위축을 막기 위해 공정률을 50%까지 끌어내린다거나 적용 지역을 인기지역으로만 제한하는 등의 탄력적인 운영이 요구된다. 무엇보다도 여론과 시장 상황에 따라 규제 도입과 폐지를 오가는 즉흥적인 규제를 지양하고 장기적인 플랜을 갖고 일관되고 정책을 구현하는데 힘을 모을 때다”라고 말했다.
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