[시사뉴스 김수정 기자] 연초부터 뜨겁게 달아올랐던 부동산 시장. 끓어오르는 집값 상승에 문재인 정부는 8.2대책을 포함한 세 차례의 부동산 대책을 발표한다. 대출 청약 세제를 아우르는 극약 처방의 영향으로 집값 상승이 둔화되고 거래량이 급감하는 등 시장 안정 효과를 톡톡히 보고 있다. 부동산인포와 국민은행에 따르면 연초대비 8.2대책 발표 전까지 전국의 집값이 0.85% 오른 반면 대책 발표 후 11월13일까지 100여일간 절반 이하인 0.34%로 하락했다. 서울 아파트 거래량도 8월 1만4747건에서 10월 3824건으로 1/4 수준으로 급감해 거래 절벽이 현실화됐다. 하지만 지역과 대책의 강도에 따라 집값 희비는 교차했다. 8.2대책 발표 후 100일. 울고 웃은 지역은 어디일까.
규제 ‘약발’, 상승률 둔화·거래량 급감
연초부터 8.2대책 발표 전인 7월 말까지 전국에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 3.32%의 상승률을 기록한 서울이다. 강남 개포, 반포의 재건축이 기폭제가 되어 서울 전역으로 부동산 열기가 확산됐기 때문으로 풀이된다. 다음으로는 △세종(2.67%) △부산(1.89%) △전남 (1.77%) △경기 (0.72%) 순으로 오름폭이 컸다.
8.2대책 발표 후 시장 판도는 확연히 달라진다. 뜨거운 열기를 이어왔던 서울은 대책 발표 직전인 7월 말 대비 현재 상승률이 1.44%(11월13일 기준)로 곤두박질쳤지만, 다른 지역의 하락폭이 커 가까스로 집값상승률 1위 자리를 지켰다. 초과이익환수제를 피하려는 대어급 재건축단지들의 출현이 지지대 역할을 했다는 분석이다. 개발재료가 쏟아진 △전남(0.62%) △경기(0.57%) △강원(0.45%) △광주(0.44%)는 상승행진이 이어진 반면 규제의 집중 타깃이 된 세종과 부산은 조정국면에 접어들어 대조를 보였다.
규제 직격탄 맞은 ‘세종∙부산’ 휘청
수년간 높은 집값 상승과 청약경쟁률 고공행진을 이어왔던 세종과 부산. 수백 대 1의 청약경쟁률은 기본이고, 수억원씩 웃돈이 붙은 단지들이 다시 주변 집값을 끌어올리는 악순환이 반복되자 정부는 극약 처방을 내놓게 된다.
세종시는 8.2대책에서 지방에서는 유일하게 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정되는 철퇴를 맞았다. 투기과열지구에 적용되는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 제한되고, 투기지역에 해당되는 세대당 담보대출건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐다. 빚을 내야 하는 세대의 경우 집을 한 채 밖에 소유할 수 없게 된 것이다. 집값 상승세는 멈췄고, 8.2대책 후 분양한 ‘세종 우남퍼스트빌 2차’의 청약경쟁률도 3.96대 1로 급감했다.
부산은 8.2대책 발표 후 집값 상승행진이 멈췄지만 달아오른 청약시장이 진정 기미를 보이지 않자 후속 조치가 이어졌다. 11월10일부터는 해운대구를 포함한 부산 7개 구의 분양권 전매가 소유권 이전 등기 시까지 전면 금지됐다. 최근까지 개정안을 적용 받아 분양한 단지가 없어 시장 추이를 조금 더 지켜봐야 하지만 달아올랐던 부동산 시장이 조정 국면으로 접어들 공산이 커졌다.
규제 피하고 호재 집중된 ‘전남∙강원’ 약진
좀처럼 집값 변동이 크지 않았던 전남과 강원은 대책 발표 후 상승행진이 이어지고 있다. 두 지역 모두 규제를 피한데다 개발재료가 집중된 것이 인기를 끈 것으로 보인다. 전남은 다른 지역 대비 집값이 저평가됐다는 인식이 강한 곳으로 새 정부 출범에 대한 기대감과 여수 경도의 광양만권경제구역 편입 확정, 한전공대 설립 등의 수혜를 보고 있다는 분석이다. 전남 ‘여수 웅천지웰 3차’ 전용 84.96㎡는 9월 3억5000만원(25층)에 거래됐지만, 10월에는 2400만원 오른 3억7400만원에 계약됐다.
평창동계올림픽이 성큼 다가온 강원은 분위기가 좋다. 연내 원주~강릉 고속철도가 개통될 예정인데다 지난 6월 서울~양양고속도로가 개통해 속초와 양양에서 서울까지 2시간대 이동이 가능해지는 등 교통호재가 열기를 지피고 있다. 11월17일 1순위 청약접수를 실시한 ‘속초 자이 아파트’는 641가구(특별공급 제외) 모집에 1만2337명이 접수해 평균 19.24대 1로 전 주택형이 마감되는 대기록을 세웠다.
강남 제친 ‘서울 광진구’
8.2대책 발표 직전인 7월 말 대비 전국 시∙군∙구중 집값 상승률 1위는 3.22%(11월13일 기준) 오른 광진구다. 연초 대비 상승률도 강남3구를 제친 6.78%로 전국 1위를 기록했다. 10월 말 평균 아파트값이 3.3㎡당 2552만원으로 서울 집값 6위를 기록하기도 했다. 한강을 건너면 강남이 펼쳐지고 부자아파트의 대명사로 꼽히는 워커힐 아파트를 비롯한 한강변 재건축이 활발하게 추진 중이다. 이처럼 뛰어난 입지여건과 인기에도 불구하고 강남3구는 물론 노원구 강서구까지 포함된 투기지역을 비켜가면서 반사이익을 보고 있다는 평가가 나온다.
성남∙안양∙부천 반사이익
경기는 성남 분당구, 안양 동안구, 부천 오정구도 8.2대책 이후 전국 집값상승률 10위권 내에 든 지역이다. 상대적으로 규제가 덜하거나 규제를 비켜가 반사이익을 보고 있다는 분석이다. 성남 분당구는 신도시의 맏형 격으로 서울 주요지역 대비 집값이 덜 올랐다는 인식이 강해 탄력을 받았다. 9.5대책 발표로 뒤늦게 투기과열지구에 합류했지만 상승세는 계속되고 있다.
만성적인 공급 가뭄에 시달리는 안양 동안구는 국민은행 10월 말 기준 주택지수가 106.1로 2007년 1월 전고점인 104.7 대비 1.4%p 오르는 데 그쳐 상승여력이 있다는 평가다. 인접한 과천지식타운 분양과 재건축∙재개발 활기, 월곶~판교선 기본계획 발표 등의 대형 호재도 상승세를 부추기고 있다. 경기 부천시 오정구도 양천구 등 인접한 서울 지역의 집값 상승과 소사~대곡선 개통 호재 영향으로 상승률 상위권에 올랐다.
부동산 전문가는 “정부의 강력한 부동산 규제가 효과를 보고 있는 셈이다. 강남발 재건축 불씨가 여전하지만 초과이익환수제와 다주택자 양도세 중과세 시행이 예정돼 있어 상승폭은 제한될 것”이라면서 “정부가 9.5대책을 통해 집중 모니터링 지역을 선정하고 시장이 과열될 경우 규제 상향하겠다고 경고한 만큼 ‘규제 안전지대’는 존재하지 않을 것”이라고 분석했다.
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