관심집중! 부동산투자회사

저금리시대에 적합, 소액투자 가능

사상 유례없는 저금리로
투자처를 찾지 못하고 있는 부동자금이 2백50조원에 달하고 있다. 경기악화와 저금리로 인하여 묶여 있는 자금을 원할이 유통시키기 위해 은행권에서
내놓은 부동산투자신탁, 주택저당채권. 자산유동화증권 등의 상품이 인기를 끌고 있는 가운데, 건설교통부가 주관하는 부동산투자회사와 구조조정부동산펀드가
올 7월부터 선보일 예정이다. 건교부는 이미 부동산투자회사(리츠)법을 입법 예고해 부동산투자회사에 대한 투자에 관심이 모아지고 있다.

수익금의 90%를 투자자에게

부동산투자회사(REITs, 또는 리츠)는 투자자들에게 지분을 팔아 마련한 자금으로 부동산을 사들여 세놓거나 개발사업에 투자해 얻은 수익금의
90% 이상을 투자자에게 되돌려주는 투자전문회사이다. 리츠는 회사주식을 주식시장에 상장, 유동성을 확보하고, 주식을 가진 투자자들이 주주로
경영에 참여할 수 있다는 점이 기존 부동산신탁과 다르다.

기존 부동산신탁은 부동산 소유자가 부동산의 개발·관리·처분을 신탁회사에 의뢰, 수익을 얻는 방식이며, 금융 기관의 부동산 신탁은 수익
증권이 상장되지 않아 투자자들이 수익자의 지위에 불과하다는 점에서 부동산투자회사와 다르다.

건교부가 밝힌 시행령에 따르면 부동산투자회사를 설립하기 위해서는 투자회사 발기인이 자본금의 10%이상을 출자해야 한다. 발기인들은 자본금
10% 이상의 주식을 인수하는 방식으로 자본금을 출자해야 하며, 현물로 출자하는 부동산은 주변 부동산의 시세 비교 방식이 아닌 임대료를 근거로
하는 수익방식으로 평가하도록 했다.

부동산투자회사는 발기인이 10%이상의 자본금 출자에 이어 일반인의 공모를 받는다. 공모는 부동산투자회사가 주간사인 증권사를 정해 계좌를
개설하며, 투자자들은 일반 주식공모와 같이 공모주 청약을 하는 방식으로 참여할 수 있다.

부동산투자회사는 공모에 이어 3∼6개월간 상장 절차를 마무리한 뒤 주식을 시장에 상장한다. 상장 후 투자회사는 부동산 임대소득·개발이익·매매
차익 등 부동산 투자수익과 이자수입 등으로 수익을 내고 수익의 90% 이상을 배당하도록 돼 있다. 건교부는 배당수익률이 연 6∼10%에 이를
것으로 보고 있다.

부동산투자회사는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하도록 돼 있고, 비교적 위험도가 높은 부동산 개발사업의 경우 자기자본의 30%
이내에 투자하도록 투자범위가 한정돼 있다. 따라서 리츠상품은 수익이 대부분 부동산 임대수익에서 발생하기 때문에, 장기간에 걸쳐 안정적인 수익을
거둘 수 있는 장기채권과 비슷한 성격을 갖고 있다.

부동산시장의 양성화와 선진화 주도

리츠제도의 도입은
부동산 시장에는 일단 호재다. 전문가들은 부동산업의 구조가 재편될 것으로 보고 있다. 개별 건설회사가 자금을 끌어들여 토지를 개발하는 방식은
서서히 없어지고, 일반 투자자금을 활용한 부동산 사업이 활발해질 것으로 전망했다.

또한 자본시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 연구기관들은 5∼6년 안에 증권화할 수 있는 부동산이 30조원에 이를 것이라고 말한다.
이는 주식시장에 그만큼의 돈이 몰려들 수 있음을 뜻한다.

부동산 값은 당분간 오를 가능성이 높다. 그러나 리츠가 사들인 부동산을 일정 기간 보유해야 하므로 장기적으로는 부동산 값을 안정시키는
효과가 있으며, 개별 부동산의 수익률이 낱낱이 공표돼 이를 통한 합리적인 가격 결정이 가능해 질 수 있다.

리츠투자 빌딩보다 병원, 호텔 선호

리츠(부동산투자회사) 도입을 앞두고, 다양한 리츠상품 개발이 활발하다. 해외의 경우, 리츠 투자대상으로 업무용빌딩이 주목받았다. 그러나
국내 빌딩의 임대수익률이 대부분 10%선에 못 미쳐, 리츠 투자대상으로 부적합하다는 지적이 많다. 최근 빌딩 값마저 오름세를 타고 있어 리츠업체들이
빌딩에 투자하여 수익률을 높이기에는 어려운 실정이어서, 리츠 준비 업체들은 업무용 빌딩 대신 병원, 호텔, 상가 등으로 눈을 돌리고 있다.

그 중 가장 눈에 띄는 것이 의료시설 리츠이다. 국내 병원 신축 및 증개축 규모는 작년 3000억으로 매년 50% 가까운 성장률을 보이고
있다. 의약분업에 따라 새롭고 전문화된 서비스를 해야하기 때문에 병원의 증개축이 많아져 리츠의 투자폭이 넓어졌다. 의료시설 리츠는 병원, 실버타운,
재활치료소, 보조생활시설, 건강관리센터 등을 개발하거나 조성, 임대해 수익을 투자자에게 돌려주는 방식이다. 의료시설 리츠가 병원에 대한 경영
법률자문, 세무 컨설팅, 마케팅 및 홍보까지 책임진다면 단순 빌딩 임대보다 높은 수익률을 기대할 수 있다는 것이 전문가의 지적이다.

호텔 리츠도 주목받고 있다. 2002년 월드컵 등 각종 국제행사에 비해 국내 호텔 객실은 만성적인 부족상태에 놓여 있다. 2010년까지
국내에 부족한 객실이 9만실에 이를 것으로 예상하고 있어 호텔 리츠에 대한 투자여건이 좋다. 투자 대상으로는 중저가 비즈니스호텔이 첫 손에
꼽힌다. 특급호텔은 투자비가 수천억원에 달해 리츠회사로서는 자금 확보가 쉽지 않다. 반면 200실 규모 비즈니스호텔은 100억∼200억원의
자금으로 투자할 수 있고, 투자비 회수도 비교적 빠르다. 업계는 체인형 비즈니스호텔에 투자하면 리츠의 투자수익률이 연간 15%를 웃돌 것으로
보고 있다.

복합상가나 할인점 등에 투자하는 판매시설 리츠는 분양방식이나 시기, 대상, 지역을 어떻게 선정하느냐에 따라 가장 높은 투자수익률이 예상되는
리츠상품으로 꼽힌다. 최근 업체들이 준비하는 방식은 임차인을 확보한 후 판매시설을 짓거나 매입하는 추세다. 임차인을 확보한 후 개발한 판매시설에
투자하면 투자의 안정성을 높일 수 있으며, 임차인에 대해 부동산권리분석 상권분석 세금 등에 관한 종합 컨설팅을 통해 높은 임대료와 수익률을
기대할 수 있기 때문이다.

투자는 신중히

리츠는 설립할 때 발행주식의 30% 이상을 공모한다. 일반 투자자는 리츠 설립 때 주주로 참여하거나 회사가 코스닥·거래소 등에 등록 또는
상장하게 되면 주식을 사는 방식으로 투자하면 된다.

리츠 설립 때, 투자할 경우 매우 신중해야 한다. 지난해 벤처기업에 대한 투자에서 증명됐듯 분석 없는 ‘묻지마 투자’는 실패로 이어질
수 밖에 없다. 우선 투자하려는 리츠가 정부의 인가를 받은 업체인지를 확인해야 한다. 발기인과 경영진이 믿을 수 있는 사람인가를 알아보는 것도
빼놓아선 안된다. 발기인의 부동산투자운용 경력, 시장에서 인지도, 신용상태 등을 고루 살핀 뒤 투자해도 늦지 않다. 지나치게 높은 수익률을
내걸거나 확정수익률을 보장하는 회사는 조심해야 한다. 리츠나 펀드의 주식은 원금의 손실이 발생할 수 있는 상품이다. 공모시 제시하는 사업계획이
실현 가능한지를 따지는 것은 필수다.

리츠가 성공하려면

저금리 체제로 시중의 자금이 투자처를 찾지 못하고 있는 터에 리츠상품이 본격적으로 쏟아지면 부동산시장이 활기를 뛸 것이란 전망이 많다.
그간 은행이 발매한 부동산투자신탁의 잇단 성공도 이를 예고하고 있다. 그러나 전문가들은 리츠의 성공 조건으로 세금 혜택, 수익률 보장, 시장의
투명성 확보 등을 들고 있다.

전문가들은 “리츠는 자산운용수익의 90%이상을 투자자에게 배분하고 있기에 법인세 감면 등 세제혜택이어야 한다”고 지적했다. 또한 “법인세가
면제되지 않으면 리츠회사가 투자자에게 보장할 수 있는 수익이 3분의 1정도 줄어들고, 정부가 예상하는 리츠 수익률(6∼10%)도 확보할 수
없게 된다”고 분석했다.

또 위장 리츠사 및 자산관리회사(AMC)의 난립 규제해야 한다. AMC는 자본금 30억원 이상, 전문가 5명을 갖추면, 리츠사의 자산관리를
대행할 수 있다. 이는 금융기관이나 건설회사 등이 AMC를 만든 뒤 리츠를 명목회사로 운영할 수도 있다는 얘기다. 이렇게 되면 기업이 갖고
있는 인기없는 부동산을 ‘위장 리츠사’에 넘기는 방식으로 처분하는 편법이 동원될 가능성이 크다. 반대로 아까운 부동산은 자사 계열의 AMC에
관리를 맡겨 재산을 지킬 수도 있다. 이런 형태의‘위장 리츠사’와 AMC사가 대량 생겨나 자산관리가 부실해질 소지도 적지 않다고 전문가들은
우려한다.

리츠가 제자리를 잡기 위한 첫 조건은 수익률을 높여한다. 비관론자들은 리츠가 투자자를 모으려면 해마다 7% 이상은 배당을 해야 하고,
이를 위해 연 10%대의 투자수익률을 달성해야 하는데, 서울 도심의 일부 빌딩을 빼면 이 정도의 수익을 낼만 한 부동산이 없다고 지적한다.
또한 국내 빌딩의 투자수익률은 조사기관에 따라 5%부터 15%까지 차이가 커 리츠가 투명하게 운영될 수 있을 지에 의문을 제기하고 있다. 반면
낙관론자들은 리모델링이나 체계적 부동산관리를 통해 높은 임대료를 받을 수 있다고 주장한다. 호텔·병원·임대주택 등 높은 수익률이 예상되는 상품도
개발할 수 있으며, 수익률 분석업체가 늘어나 객관적 수익분석 모델이 정착할 것으로 내다보고 있다.

고병현 기자 bhgoh@sisa-news.com