집값 급등 피로 누적·대출 규제·금리 인상…매도·매수자 눈치싸움
거래 절벽·매물 증가 등 주요 지표 하락…"고개 드는 집값 하락론"
만성적 수급불균형·전셋값 상승·임대 수요 증가…상승 불씨 여전
[시사뉴스 김성훈 기자] 집값 상승세가 주춤하고 있다. 서울 아파트값 상승폭 둔화세가 한 달째 이어지고, 전국 집값 상승세도 지난달 첫째 주 이후 6주 연속 둔화하고 있다.
단기간 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 가운데, 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 맞물리면서 매수심리가 한풀 꺾였다. 금융당국이 본격적인 돈줄 옥죄기에 나서면서 매도·매수자 모두 관망세다.
특히 집값 상승세가 둔화되면서 거래량이 눈에 띄게 줄고, 서울을 비롯한 수도권에서 매물이 증가하고 있는 등 집값 관련 주요 지표들이 집값 조정을 가리키고 있다. 이 때문에 집값이 숨 고르기에 이후 조정 국면으로 전환될 것이라는 관측이 나온다.
다만, 전셋값이 여전히 오르고 있고, 만성적인 공급 부족 문제 등 집값 상승의 불씨는 여전한 만큼, 단기간에 집값이 하락세로 돌아서긴 어렵다는 분석이 맞서고 있다.
◆거래 절벽 현실화…서울 아파트값 4주 연속 상승세 둔화
거래 절벽 현상은 갈수록 심해지고 있다. 서울 아파트 거래량은 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 1978건(19일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 거래가 가장 많았던 지난 1월(5796건)에 3818건이나 감소했다.
구체적으로 보면 ▲1월 5796건 ▲2월 3875건 ▲3월 3792건 ▲4월 3670건 ▲5월 4894건 ▲6월 3943건 ▲7월 4701건 ▲8월4189건 ▲9월 2696건 ▲10월 1978건으로 집계됐다.
거래량이 줄면서 아파트값 상승세도 주춤하고 있다. 서울 아파트값은 4주 연속 상승 폭이 둔화됐다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(15일 기준) 서울의 아파트값은 전주 대비 0.18% 상승했다. 서울 아파트값 주간 상승폭은 10월3주(0.17%)→10월4주(0.16%)→11월1주(0.15%)→11월2주(0.14%)→11월3주(0.13%) 4주 연속 둔화했다.
강남권에서는 서초구(0.21%)는 방배·서초동 (준)신축 위주로, 송파구(0.19%)는 잠실·문정동 상대적 저평가 단지 위주로, 강남구(0.18%)는 개포동 위주로, 강동구(0.14%)는 고덕동 신축 위주로 상승했다.
강북권에서는 용산구(0.25%)는 정비사업 기대감 있는 이촌·한남동 위주로, 마포구(0.20%)는 직주근접한 공덕·상수동 대단지 위주로, 종로구(0.15%)는 홍파·교북동 신축 위주로 올랐다.
부동산원 관계자는 "가계부채 관리 강화 기조와 금리 인상 우려, 계절적 비수기 등 다양한 하방압력으로 매수심리 낮아지고, 거래활동이 감소하며 상승 폭이 축소됐다"고 설명했다.
◆"팔 사람이 더 많다"…서울 아파트 7개월 만에 '매도 우위' 전환
일부 지역에서는 하락 거래가 이어지고 있다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌3차(전용면적 135㎡)는 지난 9월16일 30억9000만원에 거래됐다. 지난 8월 31억900만원에 거래된 것과 비교하면 한 달여 만에 1억원 하락했다. 또 지난 7월 8억9900만원에 거래된 상계주공11(전용면적 68㎡)은 지난달 24일 8억5000만원에 거래가 성사됐다.
서울 아파트 매매시장이 7개월 만에 집을 팔려는 매도자가 집을 사려는 매수자보다 많아졌다. 한국부동산원에 따르면 이번 주(15일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 99.6을 기록했다. 매매수급지수가 100 이하로 떨어진 것은 지난 4월 5일 96.1을 기록한 후 7개월 만이다.
매매수급지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.
권역별로 종로·중구 등이 포함된 도심권(103.4→103.5)만 유일하게 100 이상을 유지했다. 서북권(97.9→97.6)과 동북권(101.0→99.4), 서남권(100.9→99.7), 동남권(101.5→99.5)은 모두 100 이하를 기록했다.
매수 심리가 위축되면서 서울 아파트 매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터업체 아파트실거래가에 따르면 19일 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만4687건으로 전달 대비 6.7% 증가했다.
◆집값 하락 예단 '시기상조'…공급 부족·임대 증가 등 불씨 여전
주택시장에선 지금의 집값이 변곡점에 이르렀다는 분석이 나온다. 최근 거래량 감소와 집값 상승세 둔화, 기존 호가 보다 낮은 매물 출회 등의 영향으로 집값 하락세가 현실화할 것이라는 분석이다. 또 종합부동산세 부과와 추가 금리 인상 등 하방 압력으로 집값 하락이 더욱 거세질 것으로 예상하고 있다.
다만 본격적인 집값 하락세가 시작됐다고 보기는 어렵다는 분석도 있다. 금융당국이 집값 안정과 가계부채 축소를 위해 돈줄 옥죄기에 나서면서 일시적인 '숨 고르기'라는 평가다. 또 공급 부족에 따른 수급불균형이 장기화하고, 내년 대선을 앞두고 재건축 등 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감이 겹치면서 집값 하락을 예단하기 어렵다는 것이다.
임대차시장 불안도 집값 상승의 불씨다. 새 임대차법 시행 2년이 되는 내년 8월에 계약갱신청구권이 만료된 물량이 주변 시세에 맞춰 '키 맞추기'에 나설 가능성이 크다. 임대차3법 시행 2년을 앞두고 전셋값이 안정되지 않을 경우, 매맷값이 다시 자극받을 수 있다.
또 정부의 사전청약 확대도 불안 요소다. 사전청약에 당첨된 무주택자가 입주 전까지 최소 5년 이상 임대시장에 머물면서 전세난이 가중될 것이란 우려도 적지 않다. 전세를 구하지 못한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 중저가 아파트 매수에 나설 경우 집값이 다시 요동칠 가능성을 배제할 수 없다. 정부가 오는 2024년까지 공급하기로 한 사전청약 물량이 총 16만9000가구에 이른다.
전문가들은 집값 하락을 예단하기에는 시기상조라고 지적했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값이 단기간에 급등하면서 피로감이 누적됐고, 대출 규제와 금리 인상 등 수요 억제책이 이어지면서 주택 수요자들이 관망세로 돌아서서 거래가 사실상 끊기고, 집값 상승세도 주춤하고 있다"며 "정부의 금융 규제로 단기간에 집값이 하락하기보다는 연말까지 숨고르기 장세가 이어질 것"이라고 진단했다.
권 교수는 "집값 상승세가 둔화됐으나, 재건축 등 정비사업 기대감이 있거나 인기 단지에서는 상승세가 여전하다"며 "만성적인 수급불균형을 해소하지 못하면 집값 안정 효과는 제한적"이라고 덧붙였다.
