부동산
이상열기가 전국을 감돌고 있다. 집값을 잡기 위해 정부가 칼날같은 정책들을 가했는데도 불구하고 되려 부동산 가격은 천정부지로 치솟고 있다.
9·5대책 이후 잠시 주춤했던 집값이 채 한달도 안돼 다시 오르고 있고 주변 지역까지 영향을 끼쳐 집값을 부추기고 있는 것이다. 집값 안정대책이
오히려 부작용을 낳고 시장내성만 키운 셈이라는 지적이다.

부동산 거품 붕괴 위기

최근 경기부진 속에 집 값이 과도하게 오르는 버블 국면을 맞고 있어, ‘버블(거품) 붕괴’ 가능성이 제기되면서 우려하는 목소리가 높아지고
있다. 부동산 거품이 붕괴되면, 그에 따른 가계 부실의 심화로 거시경제가 심각한 어려움을 겪게 되기 때문이다. 한 민간연구단체는 올해 말이나
내년 초쯤 아파트 값이 폭락하면서 부동산 거품이 붕괴될 것이라고 전망해 심각성을 경고했다.

버블 붕괴론은 90년대 부동산 가격이 폭락하면서 무려 1,000조엔대(한화 1경원)가 공중분해된 일본의 경우에서 예를 들고 있다. 지금까지
일련의 주택 시장의 현상이 일본과 거의 유사하게 흘러가고 있다는 것이 그 이유다. 삼성경제연구소는 “최근 부동산값 급등은 수도권 핵심지역에서
출발해 점차 확산됐고, 저금리하의 과도한 시중 유동성과 금융기관의 공격적 부동산 대출 확대가 원인이라는 점에서 1980년대 말 일본의 거품
팽창기와 유사하다”고 지적했다.

그러나 일본과 같은 부동산 가격 폭락은 없을 것이라는 반론도 있다. ▲ 세계 경제가 점차 회복세를 보이고 있고 ▲ 수요에 비해서 공급이
부족한 상황이며 ▲ 부동산 가격 상승의 원인이 교육에 있다는 것 등을 이유로 들어 가격폭락은 없을 것이라는 것이다.

정부도 그동안 “일본과 같은 급격한 거품 붕괴는 없을 것”이라는 입장을 고수해 왔다. 저금리로 은행담보대출이 늘어 집값이 급등하는 점은
일본과 유사하지만 일본에 비해 주택보급률과 주택금융 비중이 낮다는 것. 그리고 최악의 경우 주택가격이 급락하더라도 주택담보대출이 집값의
60% 수준에서 이뤄져 금융권의 부실로 전가되지는 않을 것이라는 주장이다.

하지만 버블 붕괴 우려에 대한 가능성이 수면위로 떠오르면서, 최근 정부 내부에서도 이를 인정하고 서둘러 추가대책을 모색하고 있다. 이는
노무현 대통령과 고건 총리 등 국정최고 책임자들이 잇따라 강도높은 추가 대책 검토를 지시함으로써 정부는 거품이 꺼진 일본의 사례를 연구해
적용시키고 있다.

일본의 ‘버블 붕괴’와 유사

우선 최근 우리의 주택시장이 1980년대 말 일본의 주택시장과 흡사하다는 건 어디에 있을까 비교해 보자. 일본은 지난 1984~1985년
5%에 근접하던 경제성장률이 엔고(円高) 여파로 수출이 급감하는 등 경기가 급랭하자, 저금리 정책을 통한 경기회복을 꾀했다. 그러자 도쿄를중심으로
부동산 가격이 폭등하기 시작했다. 이후 부동자금이 폭발적으로 증가했고 부동산 담보대출이 급증했다. 일본 정부는 서둘러 부동산 투기억제 정책을
집중적으로 펼쳤으나 부동산 버블은 계속 커져만 갔다.

지난 2~3년간 우리 정부도 금리인하를 통해 경기 부양을 꾀하고 있지만 풀린 돈이 생산적인 부분에 투자되지 않고 주택투자로만 몰리고 있다.
양도세 강화·토지거래허가구역 확대 등 투기억제 정책을 펼치고 있지만 주택가격이 계속 치솟고 있다.

두 나라 모두 저금리를 통한 경기부양책을 썼고 저금리로 인해 부동산으로 돈이 몰리고 있다는 공통점을 갖고 있다.

부동산 가격 급등에 대한 정부 대책도 비슷하다. 부동산 가격이 치솟자 일본 정부는 각종 부동산 규제책을 내놓았지만, 양도소득세 인상으로
매물이 줄어 오히려 부동산 가격 상승세에 불을 지폈다. 저금리 정책에 손을 댈 경우, 경기가 침체할 수 있다는 우려 때문에 금리인하나 대출
규제보다는 세제 등 투기억제책에 주력한 것이다.

우리 정부도 투기지역 제도를 통해 양도세를 과세하는 정책을 취하고 있지만, 오히려 매물이 줄어 집값 오름세를 부추겼다는 비판을 받고 있다.


결국 일본 정부는 1990년 이후 주택담보대출 총량제한과 금리인상이라는 특단의 조치를 취했다. 그 결과 은행들이 새 주택자금대출을 위해
기존 대출자금 회수에 들어가고 빚을 내 집을 샀던 수요자들이 이를 갚기 위해 매물을 쏟아내면서 주택가격지수가 1990년 100을 기준으로
2002년 45까지 절반 이하로 떨어졌다.

하지만 이미 부풀대로 부푼 버블이 금리·대출·세제의 전방위적인 공격을 받자 한꺼번에 무너지기 시작했다. 이 때문에 금융기관 및 개인파산
증가, 내수위축, 경기침체 심화, 부동산 가격하락의 악순환이 반복되면서 일본은 10년째 장기 불황이라는 값비싼 대가를 치르고 있다.

일본 정부가 부동산 가격 급등의 심각성을 좀더 일찍 인식하고 저금리 정책을 전환했다면 버블 형성을 막을 수 있었을 것이라고 전문가들은 지적하고
있다.

일본과 같은 험난한 길을 걷지 않으려면 이제 부동산 가격의 거품을 걷어내야 하는 시점이 아니냐는 논의가 나오고 있다. 그동안 숱한 부동산
정책을 쏟아부었는데도‘약발’이 서질 않기 때문이다.

추가 종합대책 효력 있을까

따라서 우리정부도 주택담보비율 축소 조정 및 총액제한과 금리인상, 토지거래허가면적 축소 등 사실상 주택거래 제한 등의 조치를 정부 내부에서
추가대책으로 검토중인 것으로 알려졌다.

일각에서는 초저금리 상황에다 경기 침체까지 겹쳐 400조원으로 추정되는 시중 부동자금이 부동산시장으로 계속 유입되고 있는 게 부동산값 급등의
원인이라고 지적하고, 점진적 금리 인상으로 풀어나갈 수 있다고 주장한다.

하지만 급락하는 경기를 떠받쳐야 하는 정부 입장에서 금융정책을 선택하기는 쉽지 않다. 한국은행 역시 “내수가 취약한 상황에서 금리를 올릴
경우 경기가 더 망가질 것”이라며 금리 인상에 난색을 표명하고 있다. 따라서 부동산 가격이 `반토막' 이하로 떨어진 일본 사례에서 보듯,
금리인상이 약효가 세지만 당분간 시행되지는 않을 전망이다.

따라서 정부가 마련중인 `특단'의 조치는 주택담보대출한도(LTV) 하향조정, 1인당 주택담보대출 총액제한 등 주택금융부문에서 돈줄을 억제하고
재산세 과표 현실화, 부동산 과다보유자 중과세 등 세제를 손보는 쪽으로 가닥을 잡고 있는 것으로 보인다.

즉 이미 50%로 낮춘 주택담보대출한도를 40%로 더 낮추거나 주택담보대출 총량과 은행별 대출, 또는 1인당 주택담보대출을 제한하는 등의
방안을 내놓을 것으로 분석된다. 또 강남 등 투기지역에 대한 재산세 실효세율의 3배 이상 인상과 양도세 탄력세율 15% 적용 등이 검토되고
있는 것으로 알려졌다.

그러나 이들 조치가 모두 과거와 마찬가지로 부작용을 낳거나 시장에 먹히지 않을 것이라는 부정적인 견해도 배제할 수는 없다. 부동산대책이
풍선효과처럼 부동자금이 곧 다른 부분으로 옮겨가거나 얼마안가 약효가 떨어진 게 사실이기 때문. 현상황에서는 어떤 규제책을 내놓아도 시장에서는
호재로 작용한다는 말까지 나돌고 있어 추가대책의 실효성은 미지수로 남아있다.

하지만 지금 상황에서 서서히 거품을 걷어내지 않으면 결국 `거품의 ‘빅뱅’으로 이어져 더 큰 상처를 남길 것이라는 데는 반론의 여지가 없다.


따라서 전문가들은 이번 대책도 집값 안정에 기여하지 못할 경우, 정부대책 신뢰도의 급속한 추락과 함께 부동산 시장이 통제 불능상태로 빠질
수 있다는 점에서 종합적인 대책을 내놓아야 한다고 주장하고 있다. 즉 금융·세제·교육·공급확대 등을 포함한 대책이다.

따라서 추가 종합대책에‘거품 붕괴’우려를 씻어낼 만한 특단의 조치가 이뤄질지 초미의 관심사로 떠오르고 있다.



홍경희 기자 khhong@sisa-news.com