서울 시내 오피스 빌딩 임대료가 2000년 이래로 가장 큰 상승률을 기록했다. 특히 1분기에 임대료 인상률이 높았던 상위 10개 빌딩의 경우 2008년 한 해 동안 15~18%까지의 상승률이 예상된다. 부동산 종합 컨설팅 전문 기업 Savills-BHP Korea(세빌스-비에이치피코리아는 2008년 1분기 서울 프라임 오피스 빌딩의 임대료가 지난 4분기 대비 3.6% 인상 됐다고 밝혔다.
Savills-BHP Korea가 2008년 3월 기준, 서울의 주요 권역 (도심, 강남, 여의도)에 위치하고 외부임대를 주로 하는 10,000m² 이상의 오피스 빌딩 82개를 대상으로 오피스 동향을 조사한 결과를 발표했다. 1분기 서울 오피스빌딩의 ㎡당 임대료(전환임대료: 임대면적 기준)는 22,210원으로 지난 4분기 보다 3.6% 상승했다. CBD지역은 2.6%, TBD지역과 YBD지역의 평균 임대료는 각각 4.7%씩 올랐다. 이는 2006년 이후 지속적으로 공실률이 하락하면서 수요는 증가한 것에 반해 공급이 부족해 일어난 현상으로 분석된다.
2007년 1분기에는 40개 빌딩이 임대료를 인상했으나 올 1분기에는 51개나 인상하였고 그 중 인상률이 높은 상위 10개 빌딩의 평균 임대료는 작년 1분기 7.1% 대비 4%p 상회한 11.3%를 기록했다. 2008년 임대료 시장은 빌딩의 등급별 차이 없이 고르게 인상되고 있으며 1분기부터 관측되는 활발한 인상 움직임으로 볼 때 연 인상률은 전년도의 2배 수준인 8~10%가 예상된다. 특히 임대료 상승률 순위 중 상위 10개 빌딩의 인상률은 15~18%가 전망된다.
공급 부족, 누적된 수요로 오피스 임대료 인상률은 2009년까지 10%대 추정
임대료 인상률과 공실률에 큰 영향을 미치는 신규 오피스 공급은 올 해 610,000m²(약180,000평)으로 예상된다. 이 중 30,000m² 이상의 빌딩(A와B 등급)은 삼성서초프로젝트(1분기에 이미 준공), 금호제2사옥, 대한생명서초타워 등 3개로 총 290,000m²(약 88,000평)이나 자사 사용이 대부분이고 외부 임대는 19,000m²(약 6,000평)에 불과할 것으로 추정된다. 그러나 30,000m² 이하의 오피스가 320,000m²(약 97,000평)으로 A, B등급 전체보다 많이 공급되며 좋은 입지의 빌딩은 공급과 동시에 임대가 완료 될 가능성이 높다
사실상 공실이 전혀 없는 프라임 오피스 시장으로 인해 신규공급의 경우 등급에 상관없이 공급과 동시에 또는 공급 이전에 임대가 완료되는 경우도 발생하고 있다. 제한된 공급과 누적 수요로 인해 오피스 시장의 임대료 인상률은 2009년에도 10%대에 이를 것으로 예측된다.
2008년 1분기 서울 시내 오피스 빌딩 공실률은 1.1%로 직전 분기 대비 0.3%p 상승했다. TBD지역(강남) 1분기 공실률은 2.2%로 지난 4분기 대비 0.7%p 상승해 가장 큰 상승폭을 보였으며 CBD지역(도심)은 전분기와 동일한 0.5%, YBD지역(여의도)은 17개의 조사빌딩에서 공실이 전혀 없는 것으로 파악 되었다. 2008년 2분기 서울 오피스 빌딩의 평균 공실률은 2%대로 1분기 보다 1%p 정도 증가할 것으로 보인다.
Savills-BHP Korea 마켓리서치팀의 홍지은 팀장은 “2008년 2분기 서울 오피스의 평균 임대료는 1분기에 비해서 소폭 상승될 것으로 예상된다”며 “대다수 빌딩이 연초에 임대료를 올렸으나 2분기에 올릴 계획을 가지고 있는 빌딩들도 있는 것으로 조사돼, 향후 임대료 인상 계획까지 고려할 때 2008년 연간 임대료 상승률은 전년도의 4.2%보다 높은 8~10%가 될 것으로 예상한다”고 말했다.
