[시사뉴스 우동석 기자] 내달 1일부터 '주택담보대출 심사 선진화 가이드라인'이 시행된다. 갚을 수 있는 만큼만 빌려 원금과 이자를 함께 상환해 나가야 한다.

매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 털어버리던 주택담보대출 관행이 바뀌는 것이다.

담보 위주의 소득심사가 상환능력 위주의 소득심사로 바뀌고, 거치기간(이자만 갚는 기간)을 1년 이내로 설정할 수는 있으나 비거치식·분할상환이 원칙이다.

이처럼 대출 심사를 변경한 건 앞으로 주택담보대출의 증가에 따른 가계부채의 급증을 관리하겠다는 취지다. 지난해 은행권의 주택담보대출잔액은 총 78조원이나 늘었다.

대출 심사 선진화 가이드라인은 2월1일부터 수도권 은행이 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상이다. 비수도권은 5월2일부터 적용된다.

▲주택구입 자금용 대출 ▲고부담 대출 ▲주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우 ▲소득산정 시 신고소득을 적용한 대출 중 하나라도 해당되면 가이드라인의 적용 대상자다.

고부담 대출의 기준은 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)다. LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 경우 고부담 대출에 해당된다. LTV가 60%를 초과해도 DTI가 30% 이하면 예외로 한다.

은행연합회 홈페이지와 '안심주머니앱'을 통해 LTV와 DTI를 간편하게 산출할 수 있다.

다만 여러 예외 사항이 있어 본인이 가이드라인 적용 대상자인지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

아파트 분양을 먼저 받고 건설사나 시행사의 보증으로 중도금, 잔금 등을 대출받는 집단대출은 예외다.

또 ▲상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 ▲자금수요 목적이 단기인 경우 ▲예·적금 만기 도래 등 명확한 상환계획이 있는 경우 ▲불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받는 경우도 예외로 거치식이나 일시상환 대출이 가능하다.

기존의 주택담보대출자가 2018년 말 전에 동일한 은행에서 기존의 대출금액 이하로 대환(신규대출로 기존 채무 변제)하는 경우, 1회에 한해 3년간 거치기간을 연장할 수 있다. 만기일시상환 대출도 만기가 도래할 때 동일한 조건으로 연장 가능하다.

소득 심사는 까다로워진다. 이제까지는 소득을 따로 신고하지 않으면 최저생계비(4인기준 연 2000만원)를 소득으로 인정하는 등 소득 심사의 기준이 비교적 느슨했다.

앞으로는 원천징수영수증, 소득금액증명원 등의 소득증빙자료를 제출해야 한다. 증빙소득이 없으면 인정소득(국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 한 추정소득)과 신고소득(신용카드·체크카드의 사용액, 매출액, 임대소득 등)도 활용할 수 있다.

3000만원 이하의 소액대출은 기존 관행대로 최저생계비를 이용해 소득증빙을 대신해도 된다.

가이드라인은 기본적으로 모든 은행에 적용되나 금융위원회가 은행의 자율적인 판단을 최대한 존중하겠다고 거듭 밝힌 만큼, 은행마다 대출 조건이 달라질 가능성이 있다.