대책 후 집값 급등하다 새해 들어 분위기 반전 움직임
정부 "주택시장 변곡점 지나 추세적 하향 안정 국면 진입"
도심복합사업 10만 가구…1년 만에 목표물량 51% 달성
시장 "유의미한 물량 확보가 관건…높은 성과 판단 일러"

 

[시사뉴스 김도영 기자]  다음 달 4일이면 정부가 폭등하는 집값을 잡겠다며 대규모 공급물량을 쏟아낸 2·4 대책을 발표한 지 1년이 된다. 대책 발표 이후 오히려 집값이 천정부지로 치솟으며 전혀 효과를 보지 못했지만 최근 들어 저금리 기조로 급격하게 늘어난 주택수요에 신속하게 대응해 도심 공급을 확대, 시장 불안을 해소하면서 직값 하락 안정세에 기여했다는 평가다.

 

◆최근 1년 급등했지만 새해 들어 분위기 반전

30일 한국부동산원에 따르면 정부가 작년에 2·4 공급대책을 내놓은 뒤에도 서울 아파트 값은 급등세를 보였다. 주간 아파트 상승률 기준으로 3월29일 0.05%까지 줄어들었지만 이후 다시 상승폭을 확대하면서 지난 8월23일에는 0.22% 까지 치솟았다.

역대급 물량 폭탄에도 불구하고 주택 공급에 상당한 시간이 걸린다는 점 등이 불안으로 작용하면서 집값은 잡히지 않는 모습이었다. 오히려 정부가 내놓은 정책들이 집값을 자극해 서민들의 내 집 마련 꿈이 점점 더 멀어지게 했다는 아우성이 끊이지 않았다.

하지만 작년 9월 말 추석을 전후로 상승세가 한풀 꺾이면서 상승폭이 줄어들기 시작했고, 해를 넘긴 지난주(1월 24일 기준)에는 서울 아파트 값이 0.01% 하락하며 집값이 하락 반전하는 모습을 보이고 있다.

주택 매수심리 역시 진정되는 모습이다. 부동산원 조사에서 지난주 서울의 아파트 매매수급 지수는 89.3으로, 전주(91.2)보다 1.9포인트 내려갔다. 11주 연속 기준선을 밑돌며 팔려는 사람이 더 많은 상태가 유지되고 있다.

주택 거래량 역시 감소했다. 매수세가 위축되자 매물이 지속적으로 쌓이는 반면 주택 가격과 같은 방향으로 움직이는 거래량은 이례적인 수준으로 감소했다고는 게 정부의 설명이다.

지난 25일 기준으로 전국 아파트 매매 매물은 32만7000건까지 증가하며 작년 9월 이후 4개월 만에 약 30%가 늘어났다. 반면 전국 아파트 거래량은 작년 9월 5만5000건에서 12월 3만 건으로 45% 줄어 금융위기 이후 최저 수준을 보였다.

다만 이는 2·4대책 효과 보다는 집값 급등 피로감과 금리인상에 의해 나타난 현상이어서 시장에서는 '소 뒷걸음치다 쥐 잡은 격'이라는 평가도 나온다.

국토부는 공급대책 발표 1주년 성과 관련 자료를 내고 "2·4 공급대책이 시장안정에 기여했다"며 "공급확대 정책과 함께 금융, 통화정책 환경 변화 등이 맞물리면서 최근 주택시장은 변곡점을 지나 하향 안정 국면에 진입한 것"이라고 평가했다.

그러면서 "정부는 앞으로 주택 시장의 하향 안정세가 보다 뚜렷해질 수 있도록 공급 확대 및 속도 제고에 모든 역량을 집중해나가겠다"고 밝혔다.

 

 

◆도심복합사업 10만 가구…1년 만에 목표물량 51% 달성

정부가 작년에 발표한 2·4 대책은 2025년까지 전국에 83만6000가구의 주택을 공급하는 내용을 담은 역대 최대 규모 주택공급 대책이다. 서울에 32만3000가구, 인천·경기에 29만3000가구 등 수도권 물량만 61만6000가구에 달한다.

구체적인 실행 계획을 보면 역세권, 준공업지역, 단독·빌라가 밀집한 저층 주거단지를 개발하는 도심공공주택복합 사업을 통해 19만6000가구를 공급한다. 특히 도심 아파트 공급을 위해 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 시행자로 나서는 공공정비 사업을 통해 13만6000가구를 공급한다.

또 역세권, 준공업지역 중 면적이 좁은 곳은 소규모 재개발사업을 통해 14만 가구를 공급하며, 소규모 공공택지 지정 등을 통해 36만4000가구를 공급할 계획이다.

정부는 2·4대책 발표 후 1년도 되지 않아 당초 2025년까지 목표 물량인 83만6000가구의 60% 수준인 50만3000가구 후보지를 발굴했다고 설명했다.

특히 도심복합사업의 경우 목표물량(19만6000가구)의 절반(51%) 이상인 10만호(76곳) 후보지를 확보했고, 그중 55.6%가 수요가 높은 서울지역이라고 강조했다.

또한 이 중 약 1만 가구 규모(7곳)에 대해서는 지구지정을 완료했다. 정부는 올해 연말 도심복합사업 사전청약을 통해 4000가구 규모의 공급에 나설 계획이다.

국토부는 "대책 발표 후 7개월이 경과한 지난해 9월에야 시행됐음에도 불구하고 이뤄낸 성과"라며 "기존 정비사업과 비교 시 후보지~지구 지정까지 4년 이상 단축하는 등 전례 없는 속도로 후속절차를 진행 중에 있다"고 평가했다.

다만 후속 조치가 얼마나 신속하게 이뤄질지에 대한 의구심은 남아있는 상황이다. 국토부는 올해 상반기 5만 가구의 신규 후보지를 발굴하고, 본 지구 지정도 5만 가구를 목표로 사업에 속도를 낼 계획이라고 밝혔다.
 

국토부는 "현재까지 발굴한 10만 가구 후보지 중 법적 지구지정 요건인 주민 3분의 2 동의를 확보한 후보지가 26곳(3만6400가구)이라 신속한 후속절차 이행이 가능할 것으로 기대하고 있다"고 밝혔다.

공공정비사업의 경우 현재까지 35곳 3만7000가구를 선정했다. 공공재개발은 29곳 3만4000곳을 선정했지만 공공재건축은 4곳 1500가구에 불과할 정도로 참여가 저조하다.

공공재개발은 기존 정비구역 8곳 중 5곳은 주민동의 3분의 2 이상을 확보해 시행자 지정을 완료했으며, 신규 사업구역 21곳 중 15곳은 예비공공시행자와 양해각서를 체결한 상태다. 시행자 지정을 완료한 곳은 용두1-6, 신설1, 신문로2-12, 흑석2, 강북5 등 5곳이다.

공공재건축은 4곳 후보지 중 2곳(망우1, 강변강서)의 공공시행자지정을 완료했으며, 나머지 2곳(신길13, 중곡A)도 1분기 중 공공시행자 지정을 완료한다는 게 정부 계획이다.

국토부 노형욱 장관은 "거시경제 여건 등을 감안하면 통화금융·공급·인구 등 주택시장 핵심 변수의 집값 하방압력은 상당기간 지속될 전망이며, 이에 따라 이번 주택가격 하락 전환은 일시적 현상이라기보다는 시장의 추세 전환으로 보는 것이 합리적"이라고 밝혔다.

이어 "앞으로 지역별 수급변수에 따른 일시적·국지적 등락은 있을 수 있으나, 전반적인 시장의 하향안정 추세는 더욱 확고해질 것으로 기대하며 정부도 공급확대와 속도 제고에 모든 역량을 집중해나가겠다"고 밝혔다.

부동산 시장에서는 정부의 공급 확대 신호 자체는 긍정적이나 실질적인 주택 공급이 얼마나 확보할 수 있을지 불투명하고 지적한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "주택시장 문제를 강력한 규제가 아닌 수요에 맞는 공급을 통해 풀겠다는 접근법 자체는 긍정적"이라며 "주택공급 성과는 입주 가능한 실물주택이 얼마나 유의미한 물량으로 실현되느냐가 관건"이라고 말했다.

이어 "단순히 '사업지발굴'과 '지구지정'을 높은 성과로 판단하기는 아직 이르다"며 "주민동의율이 60%를 넘더라도 이들이 보유한 토지면적이 전체 사업지의 20%에 불과해 사업추진에 반대하는 목소리도 여전히 큰 상황"이라고 설명했다.