넘어야 할 산이 많아 실제 주택공급으로 이어질 지 미지수

[시사뉴스 김성훈 기자] 부동산 규제 완화를 강조해온 오세훈 서울시장 취임 이후 강남과 목동 등 주요 재건축 시장의 기대감이 커지면서 건설사들이 재건축 수주를 위한 '새 판짜기'에 시동을 걸고 있다.

서울시장 선거를 기점으로 지지부진하던 민간 정비사업의 속도가 빨라지고, 한강변 아파트에 적용한 35층 층고 제한 규제가 완화될 가능성이 크기 때문이다.

실제로 오 시장의 당선으로 박원순 전 시장 시절 한강변 등 주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한하는 '서울 2030플랜'이 일부 수정되거나 폐기될 가능성이 커지면서 재건축 단지를 중심으로 정비사업에 탄력을 받을 것이라는 분위기가 우세하다.

특히 교통량이 많은 올림픽대로와 강변북로 등과 접한 한강변 아파트는 유동 인구가 많아 자사 브랜드 가치와 회사 이미지 제고는 물론, 향후 재건축 수주에도 유리한 홍보 수단으로 활용될 수 있다는 점도 한몫하고 있다.

정부의 초과이익환수제 등 잇단 고강도 부동산 규제로 재건축 단지들이 시공사 선정을 미루는 등 재건축·재개발 수주전의 열기가 한풀 꺾인 상황에서 규제 완화는 새로운 돌파구로 작용할 수 있다는 얘기다.

'재건축 속도전'을 앞세워 10년 만에 서울시장직에 복귀한 오 시장은 주택 공급 확대를 위해 지지부진하던 재건축·재개발 정비사업을 속도감 있기 추진하고, 한강변 아파트 35층 제한 규제를 완화하겠다고 공약했다.

또 ▲1년 내 서울시 도시계획규제 혁파 ▲재개발·재건축 정상화로 18만5000가구 추진동력 확보 ▲도심형 타운하우스 모아주택 도입으로 3만 가구 공급 ▲상생주택으로 7만 가구 공급 등도 내걸었다.

한강변 35층 층고 제한 규제 완화가 추진될 가능성이 커지면서 '강남3구(강남·서초·송파구)' 집값이 꿈틀거리고 있다. 한국부동산원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 4월 첫째 주(5일) 기준 서울 집값은 0.05% 올라 지난주와 같은 상승률을 기록했다.

송파구(0.10%)는 방이동 재건축과 문정·신천동 역세권 단지 위주로, 강남구(0.08%)는 압구정·개포동 재건축 단지 위주로, 서초구(0.08%)는 방배·서초동 주요단지 위주로, 강동구(0.04%)는 상일·명일동 역세권 위주로 상승했다. 서울시장 보궐선거에 따른 규제 완화 기대감이 재건축 단지 중심의 매수세로 이어진 것으로 분석된다.

강남 재건축 단지를 중심으로 신고가 경신도 이어지고 있다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면 강남구 압구정동 현대아파트1차(전용면적 196.21㎡)는 지난달 15일 63억원(10층)에 거래됐다. 한 달 전 실거래가격 51억5000만원보다 10억원 이상 상승했다.

또 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 76.79㎡)의 경우 지난 1월 21억7000만원에 2월에는 22억원, 지난달 2일에는 22억4000만원에 거래되면서 신고가를 잇따라 경신했다.

건설사들은 실제 규제 완화에 따른 정비사업 변화에 대비하기 위해 재건축 단지별로 사업성을 놓고 저울질을 하거나, 조합 측의 유리한 조건을 제시하기 위해 고심하고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "한강변 재건축 단지들의 위치 등을 고려할 때 랜드마크로 자리 잡을 수 있고, 자사 브랜드를 알리는 홍보 효과가 상당할 것으로 예상된다"며 "서울의 향후 재건축 수주를 위한 교두보가 될 수 있다는 점에서 사업성 분석 등 시공권 확보를 위한 다각도의 검토를 진행하고 있다"고 말했다.

또 다른 대형 건설사 관계자는 "서울시장 선거 전후에 서울의 대표적인 재건축 단지들의 시공권 확보를 위해 대형 건설사들의 물밑 경쟁이 이미 시작됐다"며 "단지 외관부터 재건축 조합원들이 원하는 바가 무엇인지 파악하고, 맞춤형 제안서를 어떻게 구상할지 논의하고 있다"고 전했다.

다만, 민간 정비사업이 활성화되기 위해서는 넘어야 할 산이 많아 실제 주택공급으로 이어질 지 여부는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 나왔다. 오 시장의 임기가 1년3개월에 불과한 데다, 재건축 초과이익환수제와 민간택지 분양가 상한제 등 정비사업에 반드시 필요한 규제 완화 권한은 중앙정부가 쥐고 있기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 "층고 제한 폐지와 용적률 완화를 통한 민간 정비사업을 활성화하겠다는 서울시장의 방향성은 긍정적"이라면서도 "1년3개월 정도의 임기와 공공개발을 추진 중인 중앙정부와의 갈등 등으로 실제 민간 정비사업이 이뤄질 때까지 상당한 시간이 필요해 보인다"고 내다봤다.

한 중견건설사 관계자는 "이번 서울시장 선거를 기점으로 정비사업 관련 규제가 완화된다면 건설사들의 수주 경쟁이 치열해질 것"이라며 "한국토지주택공사(LH) 임직원들의 땅 투기 의혹으로 공공개발에 대한 차질이 불가피할 것으로 예상되면서 민간 정비사업에 대한 관심이 많아진 게 사실이지만, 정비사업의 주요 권한은 여전히 중앙정부가 쥐고 있다는 점에서 좀 더 지켜봐야 할 것 같다"고 전했다.

일부 건설사들은 공공재개발 사업에 눈독을 들이고 있다. 노원구 상계3구역 등 사업성을 어느 정도 확보한 지역을 중심으로 물밑 작업을 진행하고 있다. 공공재개발 사업은 LH나 서울주택도시공사(SH)가 사업을 추진하지만, 시공사는 주민들의 원하는 민간 건설사를 선택할 수 있기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 "LH 사태로 공공재개발이 타격을 입었지만, 주민 간 찬반이 심하지 않은 지역은 공공재개발이 빠르게 추진될 가능성이 있다"며 "정부의 잇단 규제로 도심 내 민간 정비사업이 사실상 끊긴 상태에서 공공재개발이라는 비교적 안정된 사업지를 선점하는 것도 필요한 상황"이라고 전했다.

부동산 시장에서는 용적률을 완화하더라도 분양가 상한제 등의 권한이 있는 중앙정부의 협력 없이 민간 재건축을 활성화하기 쉽지 않을 것이라는 게 중론이다. 또 재건축 단지의 집값이 꿈틀거리면서 주변 집값을 다시 자극하는 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 적지 않다.

전문가들은 이같은 이유를 들어 서울시의 부동산 정책 기조가 크게 달라지지 않을 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민간 재건축 활성화를 위해서는 서울시의회의 동의가 필수적인데, 여당이 절대 다수를 차지고 있어 쉽지 않을 것"이라며 "1년여 짧은 임기 동안 공약한 부동산 정책을 추진하기가 현실적으로 어렵다"고 진단했다.

권 교수는 "한강변 35층 층고 규제 완화는 선거과정에서 여당 후보가 동의했고, 정부의 공공주도 정비사업과 결이 비슷한 만큼 서울시 도시계획위원회의 심의를 통과할 가능성이 있다"며 "서울시가 정부와 갈등을 빚기보다 역세권 개발 등 정부의 공공 정비사업에 협조하면서 민간 재건축 관련 규제 완화를 얻어낼 필요가 있다"고 덧붙였다