[시사뉴스 김수정 기자] 문재인 정부 출범과 함께 앞으로의 부동산정책에 대한 관심이 높아지고 있다. 출범 이전부터 자주 언급됐던 대표적인 것이 도시재생 뉴딜사업이다. 익숙한 듯 하지만 익숙하지 않은 도시재생사업. 다양한 시각이 존재하는 무재인 정부의 도시재생 뉴딜사업을 정리해봤다.
도시재생 사업이란
도시재생 사업은 2013년 6월 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법' 지정과 함께 그해 12월부터 본격적으로 시작됐다. 산업구조의 변화, 즉 도시 확장으로 인해 상대적으로 낙후된 기존 도시에 새로운 기능을 도입하고 창출함으로 쇠퇴한 도시를 새롭게 부흥시킨다는 것이 목적이다.
도시재생 사업은 경제 기반형, 근린 재생형 두 가지로 나뉜다. 경제 기반형 도시재생 사업은 쇠퇴하는 도시의 경제 활력 회복과 일자리 창출 등을 위한 목적으로 노후된 산업단지나 항만의 주변지역을 연계해 개발하는 것이고, 근린 재생형 도시재생 사업은 기존 재개발 사업처럼 낙후한 근린 주거지역의 생활환경을 개선하고 지역 특색을 살려 침체된 중심시가지를 회복하는 사업이다.
하지만 2013년부터 시작된 도시재생 사업 중 눈에 띄게 성과를 낸 사업은 드물다. 부동산시장에서 개발, 재생 등은 부동산의 가치 상승으로 연결 짓기 때문에 큰 수익이 예상되지 않는다고 판단되면 투자유치가 잘 되지 않기 때문이다. 정부의 지원도 넉넉했다고 보기 어려웠다. 단순히 새로운 건물이 올라서는 차원이 아닌 주민 커뮤니티, 문화에 비중을 두면서 기대만큼 도시재생의 시간이 짧지 않았다.
재생, 커뮤니티 전문가 역시 부족했다. 기존 도시재생 사업에는 교수, 예술가, NGO단체들만 참여해 지역의 이익을 실현시켜줄 실질적인 마케팅이나 스토리텔링 작업이 부족한 경우가 많았다. 수도권은 그마나 낫지만 지방으로 내려갈수록 지역 주민이 아닌 위장전입한 부동산 개발업자가 시민 대표로 참여해 정부 예산만 빼먹는 사례도 있다. 한 예로 2016년 목포 원도심에서 도시재생차원으로 추진했던 '남행열차 포차'는 주변 상인들과의 마찰로 이전이 결정됐다.
새 정부 도시재생 뉴딜사업은?
문재인 정부는 매년 10조원씩, 5년간 50조원의 재원을 투입해 도시재생 뉴딜사업을 추진하겠다는 입장이다. 공공기관 주도로 도시재생 사업을 확대해 해마다 100곳, 임기 내 500곳 구도심과 달동네를 서민들이 살 만한 주거지로 바꾸고 낡은 주택은 리모델링을 통해 공공임대 주택으로 재활용할 방침이다. 이를 통해 노후화된 도시를 바꾸고 공공임대 주택 확보, 중소건설업체의 일자리 창출까지 하겠다는 계획이다.
이를 위해 제시한 사업모델은 △저층 주거지 재생형 사업(기존 주택 매입 후 공공임대주택으로 활용) △정비 사업 보완형 사업(소규모 노후 주거지를 정비) △역세권 정비 사업(노후 철도역사 등 개발, 청년주택 공급) △공유재산 활용형 사업(공공청사 등 공유재산을 활용) △기타 농어촌 복지사업, 혁신공간 창출 사업 등이다.
기존 도시재생 정책과 문 정부의 뉴딜 정책과 비교했을 때 규모는 물론 틀 자체도 다르다는 평가가 나온다. 문 대통령은 기존 1500억원에 불과했던 한 해 예산을 66배가 넘는 10조원의 재정 투입을 약속했다. 이 때문에 '도시재생'에 대규모 정책사업을 뜻하는 '뉴딜'(New Deal)이라는 단어가 붙었다. 적고 빠듯한 예산으로 보여주기식 사업에 그치지 않을 것이라는 기대를 갖게 하는 대목이다. 기존 도시재생에서 지적됐던 문제점들도 답습하지 않고 거주민들을 최대한 배려하는 노력도 함께 할 것으로 예상된다.
도시재생 뉴딜사업 명암
도시재생 뉴딜사업의 장점이라면 원주민의 재정착을 높이고 쇠퇴한 구도심 또는 불량 주거지가 개선된다는 점이다. 더불어 임대주택을 늘려 주거안정을 꾀할 수 있다. 또한 건설업도 활성화되면서 39만여개의 일자리 창출도 기대된다.
물론 긍정적인 모습만 있는 것은 아니다. 가장 우려되는 점은 매년 10조원이라는 재원의 확보다. 방식은 여전히 논란이 되고 있다. 또한 전면철거를 통해 신규로 공급될 수 있는 주택이 줄어들 수 있어 기존 주택가격이 상승할 수 있다.
이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 "문 대통령이 도시재생 분야에 공공재원으로 5년 동안 50조원을 투자한다고 공약했는데 이 부분까지 감안해 재원마련이 가능할지도 살펴야 한다"며 "적절한 부지도 없는 상황에서 구체적 대안 없이 건설형을 대규모 늘린다면 공염불에 그칠 가능성이 있다"고 말했다.
이홍일 한국건설산업연구원(건산연) 연구위원은 "정부 재정 2조원과 주택도시기금, LH·SH공사 등의 재원이 연간 8조원인데 10조원 규모 마련은 쉽지 않은 수준"이라며 "LH·SH공사 등 부채가 현재 상당한데 도시재생사업 추진 시 이들 부채가 증가하면서 상대적으로 주거취약층을 위한 임대주택 공급에 차질이 생길 수 있다"고 주장했다. 이어 "지자체 및 공공기관과 공적 금융기관, 민간투자자, 정부의 재원 마련 결합이 필요하다"며 "민간 사업자 참여와 운영권 부여 등에 관한 검토가 필요하다"고 짚었다.
노후 주거지 재생과 일부 편의시설 구축에 초점이 맞춰진 것도 한계로 지적됐다. 이 연구위원은 "도심 내 상·하수도, 도시철도 등 노후 인프라와 광역도시의 교통 인프라, 방재 인프라 등도 도시재생과 도시 경쟁력 강화를 위한 중요한 요소다"라고 보완 필요성을 제시했다. 이어 "어린이집과 마을주차장, 무인택배센터 등 생활밀착형 인프라도 선진국 수준으로 공급해야 한다"고 강조했다.
부동산인포 관계자는 "이번 정부의 도시재생 뉴딜사업은 과거를 답습하지 않아야 한다"며 "기존 도시재생사업을 반면교사 삼아 주거불안에서 벗어나 안정적인 주거가 가능한 토대가 마련이 되어야 한다"고 말했다.
