[시사뉴스 김철우 기자] 정부가 이달 말 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토하기로 하면서 어느 지역이 해제될지 관심이 집중되고 있다.

국토교통부는 지난 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 새 정부 제1차 부동산 관계 장관회의에서 발표한 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에서 이달 말 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토하기로 했다고 밝혔다.

국토부는 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려해 이달 말 주거정책심의위원회를 열어 일부 지역의 해제를 검토할 계획이다.

현재 전국 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있다. 대출 규제 강화와 금리 인상 등의 여파로 주택 거래가 급감하고, 집값이 하락하는 지역이 늘어나고 있다. 이에 따라 해당 규제지역 지방자치단체들은 지정 해제를 요구하고 있다.

현재까지 대구광역시를 비롯해 ▲울산 남구 ▲경기도 양주·파주·김포시 ▲충북 청주시 ▲전북 전주시 등 조정대상지역 해제 요청이 잇따르고 있다. 최근에 이들 지역 집값은 떨어지고, 미분양아파트가 쌓이면서 규제지역 지정요건을 벗어났다.

국토부 주거정책심의위원회(주정심)는 어느 특정 지역의 부동산시장이 과열되면 조정대상지역으로, 투기가 성행할 경우 투기과열지구로 지정한다. 조정이나 투기지구로 지정되면 대출과 세금, 청약 등에 규제 강도가 높아지고, 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제도 한층 까다롭다.

조정대상지역은 시세 9억원 주택을 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과는 30%로 제한된다. 분양권 전매제한과 1순위 청약자격 강화, 다주택자 양도소득세 중과 조치도 가중된다.

조정대상지역으로 지정되려면 반드시 최근 3개월 간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상이어야 한다. 또 ▲2개월간 월평균 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲3개월 간 분양권 전매 거래량의 전년 동기 대비 증가 ▲주택보급률·자가주택비율 전국 평균 이하 등 3가지 가운데 1개 이상에 해당해야 한다.

투기과열지구로 지정도 비슷하다. 반드시 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률과 비교해 1.5배 이상 높아야 한다. 여기에 ▲2개월 간 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲분양물량의 전월 대비 30% 이상 감소 ▲인허가 물량의 전년 대비 50%이상 감소 ▲해당지역의 주택보급률 및 자가보급률이 전국 평균 이하 등과 같은 4가지 항목 중 1개 이상을 충족해야만 한다.

해제 여부는 각종 객관적인 지표에 대한 검토인 정량평가와 시장 과열 우려에 대한 정성평가로 진행된다. 정성평가는 부동산시장의 과열, 투기 성행 여부 등을 파악한다.

지난해 하반기부터 대출 규제가 강화되고, 기준금리 인상이 더해지면서 주택 거래가 급감하고, 집값이 하락했다. 또 대구 등 일부 지역에서 미분양 물량도 쌓이고 있다. 이에 따라 서울 등 수도권 지역보다 지방을 중심으로 해제될 것으로 예상된다.

대구에서 미분양 아파트 물량이 급증했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 대구 미분양 주택 6572가구로 집계됐다. 1년 전인 2021년 3월 153건과 비교하면 43배 늘어났다. 지난 2021년 12월 2000건 아래였던 대구의 미분양 아파트가 늘어났다. 또 대구 아파트 청약 경쟁률도 뚝 떨어졌다. 지난 3월 기준 아파트 청약률은 1.3%로, 지난 2021년 5월 10.8%와 비교해 8분의 1로 줄었다.

부동산 시장에선 공급 과잉으로 미분양 물량이 크게 늘었다는 분석이 나온다. 올해 대구에 공급 예정인 아파트는 2만5000여가구로, 평년 공급물량 1만2000가구의 2배가 넘어 미분양 사태는 더욱 심화할 것으로 보인다. 또 분양시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 준공 후 미분양으로 남는 악성 미분양을 우려하는 목소리도 점차 커지고 있다.

또 세종지역 집값은 지난해 7월 이후 47주간 내림세를 이어가고 있다. 집값 하락률은 전국 17개 시도 가운데 가장 높은 7%에 달한다. 대구와 세종 이외에 경기와 인천도 일부 지역도 조정지역 해제를 위한 필수 요건을 갖췄다.

다만 정부는 다른 지역과의 형평성 문제와 풍선효과 등을 우려로 해제 여부에 신중하다. 규제지역 해제 여부는 정량적 지표만 보고 결정하는 게 아니라, 해당 지역의 시장 상황 등을 종합적으로 판단해야 한다는 게 정부의 설명이다.

부동산 시장에선 수도권보다 지방을 중심으로 읍·면·동 단위로 세분화해 규제지역을 해제할 것이라는 관측이 나온다. 우선 일부 지역에 대해 해제한 뒤 결과를 지켜본 뒤 점진적으로 확대하는 방식이 유력하다는 것이다.

전문가들은 규제지역 일부를 해제하더라도 금리 인상 기조로 시장이 예전처럼 과열되지 않을 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "해제 요건을 갖춘 지방을 중심으로 대폭 해제될 가능성이 있다"며 "금리 인상 기조가 유효한 만큼 집값이 예전처럼 급등하기 어렵다"고 설명했다.

권 교수는 "수도권의 경우 풍선효과가 발생할 우려가 있는 지역에 대해서는 해제가 쉽지 않을 것"이라며 "시장 상황을 고려한 단계적 해제 방식이 유력하다"고 덧붙였다.