[시사뉴스 박성태 대표 겸 대기자] 내년 3월 대선을 앞두고 국민의 가장 관심을 끌고 있는 이슈는 부동산 문제 해결일 것입니다.

 

문재인 정부의 부동산 정책 실패의 핵심적 원인은 누가 뭐라 그래도 집값 폭등입니다.

 

집값 폭등은 결국 매물 실종, 전세값 폭등, 계층간 불균형 심화 등의 주거 참사를 불러왔고 거의 전 국민이 부동산문제에 불만을 갖게 되었습니다. 집값이 올랐으면 감사할 일이지 왠 불만들이냐고 얘기하는 사람들이 있습니다. 심지어 정부와 여당 관계자들도 이런 말을 하는 사람들이 있습니다. 그러니까 부동산 정책이 엉망진창이 되어 버린 것 아닙니까?

 

서울은 말할 것도 없고 광역시, 지방 대도시, 아니 중소도시까지 집값이 경우에 따라 2~3배 올랐으니까 모두 좋아해야 되는데 실제로는 비싼 양도세, 대출 규제, 최고의 부동산 악법으로 불리는 임대차 3법때문에 집을 팔 수도, 살 수도 없고, 전세를 구할 수도 없게 만들어 버리니까 너 나 할 것없이 불만이 폭발해 버린 것입니다.

 

이러한 사태를 초래한 것은 결국 주택 수요와 공급의 미스매치를 해결하지 못했기 때문입니다.

 

집값 폭등에 따른 부동산 문제 해결은 신규 공급도 중요하지만 기존 주택매매가 원활히 이루어지도록 만들어주면 됩니다. 주택매매가 활발히 이루어지게 하려면 우선 양도세 비과세기준과 대출 규제를 완화하고 임대차 3법을 아예 폐지해버리면 됩니다.

 

저는 다른 정책들에 앞서 우선 당장 양도세제부터 획기적으로 개선하자고 주장합니다.

 

국회도 1가구 1주택 비과세 기준선인 고가 주택의 금액을 현행 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 완화하는 세법 개정안을 추진하고 있습니다.

 

기존 주택 거래는 주택 수요에 맞춰 주택 공급물량이 유기적으로 연결된다는 의미인데 집을 팔고 싶어도 팔 수가 없고 사고 싶은 집을 살 수가 없기때문에 집값이 오르는 것입니다.

 

그럼 주택 매물이 왜 없을까요?

 

이유는 간단합니다. 기존 주택 보유자들이 매물을 내놓지 않기 때문입니다.

 

왜 매물을 내놓지 않겠어요?

바로 양도세 때문입니다. 다주택자가 규제지역에 있는 아파트를 팔면 지방소득세 포함 최고 82.5%의 양도세를 내야하고 1주택자라도 서울 수도권과 지방 대도시의 웬만한 아파트는 현재 양도세 비과세 기준인 9억 원을 훌쩍 넘겨 모두 양도세 부과대상이 됩니다.

 

그러니까 1가구 다주택자는 당연히 비싼 양도세를 내느니 차라리 상속세나 증여세를 내더라도 상속이나 증여를 하겠다는 것인데 올해 아파트 증여가 역대 최고인 9만 건을 넘을 듯 것 같다는 언론보도가 이를 뒷받침하고 있습니다.

 

2009년 양도세 비과세 기준이던 9억 원짜리 집은 20억이 넘었고 당시 3~4억 원하던 아파트가 15억 원이 넘었으니까 전부 양도세 부과대상이 되어버렸고, 1가구 다주택자는 양도세 중과까지 되니까 누가 집을 팔겠냐는 것입니다.

 

집을 팔겠다고 내놓은 사람이 없으니 집을 사고 싶어도 못 사게 되고 결국 아파트는 물론 빌라, 오피스텔까지 천정부지로 오르고 있는 것입니다.

 

강남에 20년 전에 3억5,000만 원을 주고 매입한 조그만 아파트 한 채와 시골에 단독주택을 가지고 있는 노부부는 2년사이에 강남 집이 20억 원이 넘는 바람에 종부세 부담도 있는데다 이제는 시골로 내려가서 살고 싶다면서 강남집을 처분하려 했습니다.

 

그런데 강남이 조정대상 지역이라서 장기보유특별공제도 못받고 11억 원이 넘는 양도세를 내야 한다는 소리에 강남집 처분을 포기했다고 합니다.

 

세무사한테 상담을 하니까 시골집을 팔으라 그랬답니다.

 

노영민 전 청와대 비서실장이 강남과 청주 집 두채를 갖고 있다가 한 채를 팔았다면서 청주 집을 팔아 여론의 도마에 올랐던 적이 있었지요. 세금 안 내려면 그렇게 하라는 것이죠.

 

서울집 팔고 시골에 가려는데 시골집을 팔라고 하니까 이러지도 저러지도 못하고, 수입도 없는 노부부가 종부세 폭탄만 맞고 있는 겁니다.

 

이 노부부는 투기세력도 아니고 그냥 시골집을 한 채 더 가지고 강남에 20년전부터 살고있는 서울시민인데 부동산 폭등이 불러 온 피해자가 된 셈입니다.

 

경기도에 사는 1가구 1주택 보유자인 A씨는 5억 원정도하던 아파트가 2년사이 15억 원으로 급등해서 서울 변두리라도 진출하겠다고 마음먹고 집을 팔려고 하니까 양도세가 무려 1억 원이 넘는데다가 취득세까지 합치면 같은 조건의 서울 대부분 아파트는 5~6억 원, 변두리 오래된 아파트도 무려 2~3억 원을 보태야한다는 말에 서울로의 진입은 아예 포기했다는 것입니다.

 

경기도의 신축 아파트로 이주하려해도 역시 5~6억 원을 보태야 하니까 대출을 받을 수도 없고 평생 현재의 집에서 살 수 밖에 없다며 넋두리입니다.

 

이런 매도 희망자들의 숨통을 트이게 해주려면 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 국회 안(案)인 12억 원이 아니라 아예 15억 원으로 상향조정하고 1가구 2주택자에 한해 투기세력이 아닌 경우는 매도 후 3년이든 5년이든 일정기간 1가구 1주택을 유지한다는 조건으로 양도세를 현행 1가구 1주택 비과세 요건으로 대폭 완화해 주자는 것입니다.

 

투기 여부를 판단하는 기준은 미성년자나 무소득자, 법인 및 검은머리 외국인의 부동산 취득 등을 면밀히 체크하면 될 것입니다.

 

양도세 부담이 완화되면 가장 거래가 활발한 15억 원 내외의 부동산과 1가구 2주택자들의 매물은 분명 늘어날 것이기 때문에 기존 주택공급 매매와 전세물량 확대에 큰 도움이 될 것입니다.

 

정부와 여당 관계자들은 종부세 양도세 얘기만 나오면 상위 몇 %에 해당하는 부자감세를 들고 나오는데 탁상에서 통계수치만 가지고 부동산문제를 해결하려 하지 말고 부동산 시장에 나가서 직접 상황을 확인해보고 우선 양도세부터 획기적으로 개선해 보시기를 권유합니다.